פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הולכים וצוברים תאוצה במהלך השנים האחרונות וכיום הם מהווים כ – 15% מסך התחלות הבנייה במדינת ישראל.
על פי הערכות המומחים וגורמי המקצועי בענף הנדל”ן, ההיקף של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית צפוי להמשיך ולגדול גם במהלך השנים הקרובות.
כיום, פרויקטים נרחבים רבים בתחום זה מיושמים בכל רחבי הארץ ומהווים חלק מרכזי ובלתי נפרד בתהליכי ההתחדשות האורבאנית הן במרכזן של הערים הגדולות בארץ והן בשכונות מגורים וותיקות באזורי הפריפריה.
ההיבטים המשפטיים של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית
מבחינה משפטית פרויקטים של התחדשות עירונית, דורשים ומחייבים את כל הצדדים והגורמים שעוסקים בהם להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין ונדל”ן מנוסה ובעל התמחות ובקיאות משפטית.
עיסוק בתהליכי התחדשות עירונית, יישום פרויקטים מסוג זה בשטח והוצאתם לפועל מחייב התמודדות עם מגוון רחב של סוגיות משפטיות שונות שנלוות לתהליך הבנייה, הסוגיות וההיבטים המשפטיים שמחייבים התייחסות בתהליכי ופרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינם:
- קביעת הזכויות של הדיירים בכל הנוגע לקרקע
- ניסוח חוזי והסכמי התקשרות בין כלל הגורמים הרלוונטיים והצדדים שמעורבים בתהליך
- היבטי תכנון ורישוי
- סיוע במימון הפרויקט ועוד.
כל מגוון ההיבטים הללו ועוד רבים אחרים שהינם רלוונטיים וחיוניים כחלק מתכנון ויישום פרויקט התחדשות עירונית מחייבים קבלת ליווי, ייעוץ ושירותי סיוע, משפטיים מקצועיים מידי עורך דין התחדשות עירונית מומחה.
שירותיו המשפטיים של עורך דין התחדשות עירונית
משרד עורך דין מקרקעין שכולל מחלקת התחדשות עירונית מעניק מגוון שירותים ומטפל בפרויקטים רבים וגדולים של פינוי בינוי בפרויקטים מסוג תמ”א 38.
עורך דין התחדשות עירונית בעל ניסיון וותק מלווה עסקאות מהסוג הזה ולאורך השנים מפתח מומחיות ומיומנות מקצועית ייחודית, תוך מתן דגש על שירות ביחס אישי בזמינות גבוהה.
פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מהווים תחום ייחודי בענף המקרקעין והנדל"ן, שכן מדובר בעסקאות הנחשבות למורכבות וכאלה הדורשות בקיאות בדיני המקרקעין וידע משפטי נרחב המבוסס ומשלב כמה תחומי עיסוק.
משרד עורכי דין שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית מעניק ללקוחותיו אותם הוא מייצג ייעוץ משפטי, הכוונה ודגשים מועילים לכל עסקה באופן ספציפי לכל לקוח וכן באופן כוללני ומלא החל מביצוע בדיקות מקדימות, דרך ניהול משא ומתן מול היזמים והקבלנים בקשר לדירה הקיימת ועד לרישום זכויות על הדירה החדשה בטאבו – לשכת רישום מקרקעין.
ליווי דיירים ויזמים לאורך כל שלבי הפרויקט
עורך דין מקרקעין מנוסה המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית מייצג הן דיירים והן יזמים בעסקאות מסוגים שונים ומקנה להם הבנה, ידע והיכרות עם הנהלים, התקנות, הזכויות והאינטרסים הכלכליים והמשפטיים השונים של הצדדים, הגורמים והשחקנים שלוקחים חלק בפרויקט ובעסקה מסוג התחדשות עירונית.
הליווי המשפטי הצמוד הינו חיוני ומועיל על מנת לשמור על הזכויות והכסף שלכם ולמנוע טעויות ומפחי נפש.
עורך דין שמתמחה בתחום מייעץ לבעלי הנכסים וליזמים וזאת תוך מתן מענה לצרכיהם השונים באופן ספציפי בהתאם לאופי העסקה ולחששות הנפוצות של בעלי הנכסים בהם:
- פינוי הדירה, בטחונות
- שעבוד הדירה
- התמודדות עם הדרישות של רשויות התכנון
- ניהול ההליכים הבירוקרטיים ומשא ומתן בין הצדדים ועוד.
צוות מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורכי דין מקרקעין, מעניק מענה מקצועי מלא, ואנושי לאורך כל שלבי התהליך, החל מפגישת ייעוץ ותיאום ראשונית, דרך ניהול שלב המשא ומתן, התמודדות מול רשויות המס והבנקים ועד לרישום הנכס החדש בטאבו – לשכת רישום המקרקעין.
ליווי פרויקטים ועסקאות גדולים ומורכבים
הליווי המשפטי שניתן לבעלי הנכסים, לדיירים וליזמים, מתחיל כבר בשלב המקדמי הכולל: חיבור וארגון של בעלי הנכסים, ניהול מו"מ מול היזם, חתימה על מסמכי ההצטרפות והסכם שיתוף בהתאם לנדרש, יצירת קשר ומינוי בעלי תפקידים חיוניים כגון: מפקחים, שמאים, מהנדסי בניין וכו’, ליווי משפטי מקצועי לאורך כל שלבי היישום והביצוע של ההסכם ועד לסיום והשלמת הפרויקט.
בנוסף, הייצוג המשפטי הינו חשוב וחיוני במקרים בהם מוגשות תביעות כנגד דיירים המוגדרים או נתפסים כ"סרבנים" שמסכלים באופן שיטתי ומכוון הוצאה לפועל של עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי.
תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית
עסקאות מסוג התחדשות עירונית מהוות עסקת מקרקעין שבה בעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם על הנכס שלהם, כולל זכויות בלתי ממומשות, ליזם וזאת בתמורה לנכס חדש.
היזם מבטיח בתמורה למכירת הזכויות על הנכס הקיים, דירה חדשה ששוויה וערכה גבוה יותר וזאת על פי הסכם שנחתם ביניהם.
באופן כללי, כל עסקת מכר של נכס – דירה מתבצעת בליווי שני הצדדים על ידי עורך דין מומחה ומוסמך וכך גם כאשר מדובר בעסקה מסוג התחדשות עירונית.
הדיירים זוכים לקבל ייצוג מקצועי מעורך דין מסוים על פי בחירתם והיזם מקבל ייעוץ וייצוג מעורך דין אחר שממונה מטעמו.
בעל הדירה שחותם על הסכם ללא ייעוץ וליווי משפטי מידי גורם מקצועי מוסמך, לוקח עליו סיכון גדול שהזכויות והאינטרסים שלו לא יישמרו במלואם והוא לא ייוצג כראוי.
על אף העובדה שאין חובה בחוק בקבלת סיוע וליווי מידי עורך דין התחדשות עירונית, חשוב להבין ולזכור שחתימה על הסכם מכר בעסקת התחדשות עירונית, ללא עו"ד הינה מחייבת ותקפה וזאת למעט מקרים מסוימים ויוצאי דופן.
מסיבה זו חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין והתחדשות עירונית מנוסה שיעניק לכם ייעוץ וייצוג משפטי, שקט נפשי וביטחון ויבטיח שמירה על האינטרסים והזכויות המגיעות לכם על פי חוק.
ייצוג דיירים
תפקידו של עורך הדין בפרויקט ועסקת התחדשות עירונית כולל מענה לכמה היבטים ונושאים:
- ייצוג בעלי הדירות כקבוצה עוד טרם בחירת הקבלן – היזם ועד לרישום הדירה בטאבו וליווי בתקופת הבדק. ההמלצה הינה שבעסקה מסוג התחדשות עירונית עורך דין יחיד ייצג את כל בעלי הדירות וזאת לאחר שהושגה הסכמה לגביו בקרב על כל בעלי הנכסים שמייפים את כוחו לייצג אותם ולפעול בפרויקט.
- ייצוג ושמירת האינטרסים של בעלי הדירות בהסכמים השונים שנחתמים מול היזם, להבטיח קבלת תמורה מקסימלית עבורם, מתן הגנה מפני סיכונים פוטנציאליים שונים ולבקר ולפקח על מימוש ההסכם ומלוא ההתחייבויות שניתנו על ידי היזם.
- ייצוג הדיירים החל משלב ניהול המשא ומתן הראשוני מול הקבלן – היזם במטרה לוודא שכל ההסדרים והסעיפים שמעוגנים בהסכם אכן שומרים על האינטרסים והזכויות של הדיירים, כולל העמדת ערבויות וביטחונות מצדו של היזם.
- הסברת המשמעויות המשפטיות של ההסכמים והמסמכים השונים שעליהם צפויים הדיירים לחתום לאורך שלבי התהליך השונים, סיוע לדיירים בגיבוש העמדות מול הקבלן והיזם, השתתפות אקטיבית בישיבות של הדיירים בהן עורך הדין שמייצג אותם יציג את מכלול ההיבטים המשפטיים ויעדכן אותם באופן תדיר ושוטף בכל הנוגע להליכי האישור והתקדמות הבנייה.
- עורך הדין גם מחזיק ייפויי כוח מטעם היזם המאפשר מחיקת הערות אזהרה הרשומות לטובת היזם על זכויות הדיירים וזאת במקרים שבהם הדיירים אכן זכאים לכך וזאת על פי ההסכם. בנוסף עורך הדין רשאי להחזיק בבטוחות ובערבויות שנועדו להגן על הדיירים – הכל על פי ההסכם בין הצדדים. בפרויקט מסוג פינוי – בינוי, תפקידו של עורך הדין הינו קביעת מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס.
- חשוב לציין שתפקידם של עורכי דין התחדשות עירונית, לרוב, אינו כולל טיפול בתביעות מול דיירים סרבנים או מול היזם ובנוסף השירותים המשפטיים אינם כוללים טיפול בעררים תכנוניים ובהתנגדויות.
מתי וכיצד לבחור נכון עורך דין?
בחירה נכונה של עורך דין התחדשות עירונית מהווה חלק ומרכיב משמעותיים ואף קריטיים בכל הנוגע להצלחתו של פרויקט הבנייה.
משום כך, יש להביא בחשבון כמה נקודות מרכזיות שיסייעו בידכם לבחור את משרד עורכי הדין המתאים והנכון ביותר עבורכם.
לפניכם כמה טיפים מועילים לבחירה חכמה של עורך דין התחדשות עירונית שייצג וילווה אתכם לאורך כל הדרך בפרויקט ההתחדשות העירונית.
ראשית, הדיירים נדרשים להגדיר ולקבוע מראש מהם הקריטריונים והתנאים שחשובים ועקרוניים להם בעורך דין, כגון: ניסיון מקצועי רלוונטי, מומחיות בתחום, הצעת מחיר, רקורד ומוניטין, משרד מוכר וגדול או דווקא משרד צעיר שרעב להצלחה וכו'.
בחירת נציגות לבניין
בהחלט מומלץ לתאם ולקיים פגישה דיירים משותפת ולבחור נציגות לבניין עוד לפני התחלת התהליך וזאת על מנת להחליט ולקבוע מהם הכללים לניהול: מהו הרוב הנדרש לבחירה, מספר המועמדים לבחירה שיש להביא בחשבון, אופי וסוג המשרד המתאים והרצוי ועוד.
בחינת המועמדים
חשוב ורצוי לבחון מראש מספר חלופות וכמה מועמדים. וכדאי למנות עורך דין בעל ניסיון ומומחיות בייצוג של דיירים ולא רק של יזמים.
במקרה שבו מדובר בבחירת משרד עורכי דין, הרי שיש לבדוק ולבחון מיהו עורך הדין המסוים והספציפי שאמור לטפל וללוות את הפרויקט מטעם המשרד ולדרוש שהוא יהיה הגורם המקצועי שייצג את כל הדיירים לאורך פרויקט ההתחדשות העירונית.
חשוב למדי לבחור בעורך דין התחדשות עירונית ובמשרד שמסוגלים לספק לכם יחס אישי וזמינות מלאה בכל נושא ועניין בכל שלב.
עורך דין התחדשות עירונית ייצג ויילווה אתכם לאורך תקופה ארוכה, שעשויה להימשך לעתים מספר שנים ומשום כך, העקביות והזמינות מהוות רכיבים משמעותיים.
אמינות, זמינות וניסיון
במידה ואחד מבעלי הדירות בבניין הינו עורך דין בעל התמחות בתחום אחר או שמי מהדיירים מכיר עורך דין מנוסה ומוביל אך כזה שמתמחה בתחום שונה, הבחירה בו עלולה להתברר כמוטעית ולפגוע בהצלחת הפרויקט.
תחום המקרקעין, הנדל"ן וההתחדשות העירונית באופן כללי נחשב לתחום מורכב ורחב שמצריך ומחייב מינוי עורך דין מומחה, אמין ומנוסה.
נציגות משפטית מאוחדת
חשוב שייצוג דיירי הבניין יהיה אחיד, משותף וללא עורכי דין ספציפיים שנבחרים על ידי כל דייר בנפרד. בחירת נציגות משפטית משותפת ומאוחדת תגדיל ותגביר את יכולת וכוח המיקוח של הדיירים בעת ניהול מו"מ מול הקבלן והיזם ובנוסף תפחית התנגדויות מצד דיירים מסוימים למהלך.
קבלת המלצות ובדיקת הרקורד של עורך הדין
מומלץ לקבל פרטים ומידע מדיירים שונים מפרויקטים קודמים שבהם עבד אותו עורך הדין שאתם מעוניינים לבחור בו וזאת במטרה לקבל המלצות רק מנציגות הבניין אלא בנוסף מבעלי דירות אחרים נוספים.
השאלות אמורות להתמקד בכמה נקודות חיכוך שעלו וצפו במהלך הפרויקט וכן באופן שבו עורך הדין התייחס וטיפל בהן.
בנוסף, חשוב לבדוק ולוודא שעורך הדין הינו עצמאי ולא מקושר לגורמי ואנשי מקצוע אחרים שעשויים להתברר כבעלי אינטרס המנוגד לאינטרס של הדיירים שלוקחים חלק בפרויקט.
ניתן ומומלץ לברר ולבדוק בלשכת עורכי הדין האם הוגשו תביעות בעבר כנגד עורך הדין שאמור ומיועד לייצג אתכם והם הוא הגיע לדיונים או לשימוע בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.
על הדיירים לזכור שעורך הדין נבחר מטעמם, כאשר היזם מהווה את הגורם שאמור להעמיד את הכסף למימון שכר טרחת עורך הדין.
היזם אינו רשאי ויכול למנות עורך דין לדיירים, אלא זהו התפקיד הבלעדי של הדיירים.
בהתאם לכך, עורך הדין שנבחר לא ינהל מו"מ מול היזם בנוגע לשכר הטרחה שלו, אלא המו"מ יתנהל באופן בלעדי וישיר מול נציגות הדיירים.
בנוסף, חשוב לבחור אך ורק עורך דין התחדשות עירונית בעל ניסיון בייצוג של בעלי דירות ונכסים ברשות המקומית שבה נמצא הנכס וזאת משום שכל מועצה מקומית ורשות מתנהלת מעט אחרת ובאופן שונה ומנהיגה מדיניות שהינה שונה.
בתוכניות ההתחדשות העירונית הכלל-ארציות. חשוב להקפיד לחתום אך ורק על חוזה והסכם שמבטיח שקיפות מלאה בכל הנוגע לחשיפת מסמכים והתנהלות מצד בעלי הדירות ועורך דינם מול בעלי המקצוע השונים והיזם.
הסדר ייצוג וייפוי כוח
השלב הראשון בניהול מערכת יחסים רשמית מצד בעלי הדירות עם עורך דין התחדשות שנבחר הינו עריכה של חוזה והסכם עבור ייצוג ושכר טרחה.
ההסכם נועד להגדיר את התפקידים של עורך הדין, את השלבים של התהליך וכן את כל הסידורים וההסדרים העקרוניים בנוגע לשכר הטרחה.
לצורך כך, נדרש להכין מסמך שעל פיו כל הדיירים מעניקים ייפוי כוח לעורך הדין על מנת שייצג אותם לאורך התהליך ויוכל לפעול באופן חופשי מול הקבלן והיזם בשמם של הדיירים.
מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד התחדשות עירונית מנוסה ומיומן כבר בשלב מוקדם וישנה חובה למנות עורך דין מייצג עוד לפני חתימה על חוזה והסכם סופי מסוג כלשהו.
ההמלצה הינה שלא לחתום על מסמכים או חוזים כלשהם או על ייפוי כוח ללא קבלת ליווי מצדו של עורך דין שמונה מטעמם בעלי הדירות שמייצג אך ורק את בעלי הדירות.
בטחונות וערבויות
כל פרויקט של התחדשות עירונית מחייב קבלת בטחונות וערבויות הניתנים לדיירים ע"י היזם וזאת במטרה להקטין את הסיכונים מצידם.
תפקידו של עורך הדין בפרויקט התחדשות עירונית הינו לסכם את התנאים של הערבויות והביטחונות המקסימליים והמיטביים עבור בעלי הנכסים – הדירות.
הערבויות הנדרשות וניתנות בפרויקטים של התחדשות עירונית הינן ערבויות בנוסח של חוק המכר שמועברות ונמסרות לדיירים סמוך למועד הפינוי המוסכם.
הערבות מבטיחה שבכל מקרה שבו הפרויקט נקלע לקשיים, מתעכב ונתקע, לדיירים יש זכות ואפשרות לפנות לבית המשפט ולהגיש בקשה למימוש הערבות לאחר התחלת העבודות.
במקרה שמדובר בפרויקט פינוי בינוי, קיימת ערבות המיועדת להבטחת התשלום של דמי השכירות שהינה ערבות בנקאית אוטומטית שפוחתת עם ההתקדמות של הבנייה.
התפקיד של עורך דין התחדשות עירונית הינו החזקת ערבויות עבור כל הדיירים בנאמנות.
הפרויקט מלווה לכל אורכו ע"י עורך הדין שמונה מטעם הדיירים ומסתיים אך ורק כאשר הבניין החדש המשותף נרשם בלשכת המקרקעין – הטאבו וכך גם נרשמות הזכויות של הדיירים.
לסיכום, עורך דין התחדשות עירונית מהווה גורם מקצועי חיוני וחשוב ביותר להצלחת פרויקט התחדשות עירונית.
פרויקט התחדשות עירונית הינו הליך ותהליך מורכב, ארוך ומסובך ומשום כך הייצוג והליווי המשפטי שאותו אתם מקבלים בתור דיירים הינו חשוב במיוחד וזאת על מנת שתוכלו להגן על זכויותיכם ועל עצמכם מול עיכובים וסכנות ושאתם מנהלים ומובילים את הפרויקט בצורה נכונה ומיטבית עד להשלמתו בזמן ובאופן חלק ומוצלח.
עורך הדין נבחר לעתים לפני בחירת היזם, והוא מסייע לדיירים בתהליך איתור היזם הנכון לפרויקט.
שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים משולם על ידי היזם, כחלק מתמורה אותה מספק היזם לבעלי הנכסים.
בעקבות זאת, חשוב לוודא כי עורך הדין ייצג את האינטרסים של בעלי הדירות בלבד, ויעמוד לצידם בכל בעיה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
