סכסוכי שכנים בבנייני מגורים משותפים, הם סיטואציות נפוצות יחסית במדינת ישראל, ובמקרים מסוימים, הם עלולים להסלים לכדי מאבקים משפטיים ולהביא להגשת תביעות. נשאלת אם כן השאלה המתבקשת: אילו צעדים מומלץ לנקוט במקרה של סכסוך שכנים? על סוגיה מורכבת זו ננסה לתת מענה במסגרת המדריך הבא, שיעסוק בנושא של פתרון סכסוכי שכנים: אסטרטגיות תקשורת יעילות ושיקולים משפטיים.
סביב אילו נושאים סכסוכי שכנים נסובים בדרך כלל?
כאשר מדובר בסכסוכי שכנים בבית משותף, הסכסוך עלול להיווצר על רקע מגוון רחב של תרחישים ואירועים, אך ישנם שלושה נושאים עיקריים שמהווים מקור לסכסוכים רבים בבניינים משותפים בארץ:
סכסוכי רעש ולכלוך
אחד המקורות השכיחים ביותר לסכסוכי שכנים בדיור משותף, סובב סביב הפרעות רעש, ריחות לא נעימים ובלגן. פעמים רבות, שכנים בעייתיים משבשים את השקט ללא הרף על ידי השמעת מוזיקה רועשת מדי או לכלוך שטחים משותפים. על פי החוק בארץ, חשוב לדעת כי חל איסור להרעיש או לעסוק בפעילות שמייצרת רעשים חריגים שמקורם בציוד הגברה וציוד מרעיש, בין השעות 14:00 – 16:00 ובין השעות 23:00 עד 7:00 בבוקר, למעט באירועים חריגים כמו יום העצמאות, ערב פורים, ויום ירושלים.
סכסוכי שטח וחניה
בסביבת מגורים משותפת, חשוב להכיר בכך שהשטחים המשותפים של הבניין, לרבות מקומות חניה במקרים רבים, מחולקים באופן שווה בין כל הדיירים, אלא אם הוגדר וסוכם אחרת. סכסוכי שטח בין שכנים, נוצרים לעתים קרובות בעקבות השתלטות של דייר אחד או יותר על שטחים משותפים בתוך הבניין. אין זה נדיר שדייר מחליט לאחסן על דעת עצמו חפצים אישיים בחלל אחסון משותף או במקלט של הבניין, מה שגורם לאי נוחות ותסכול משמעותי ליתר הדיירים בבניין. במקרים מסוימים, גם מחלוקות על חניה מתעוררות כאשר דיירים מנסים לגדר את אחת החניות בבניין או לטעון כי מקום חניה מסוים הוא שלהם, גם אם הוא לא שייך להם באופן בלעדי. מצבים כאלה יכולים להיות מאתגרים לפתרון באמצעות דיאלוג בין השכנים.
מחלוקות ועד בית
כאשר דייר מסוים בבניין נמנע מתשלום לוועד הבית, הדבר מעורר פעמים רבות מחלוקות, כעס וסכסוכים בין השכנים בשל חוסר ההגינות שמצב זה יוצר. התנהגות זו לא זאת בלבד שאינה מתחשבת אלא גם אינה חוקית, שכן הוצאות ועד הבית ואחזקת הבניין נועדו להתחלק שווה בשווה בין הדיירים.
החוק קובע כי על כל דייר בבניין משותף לתרום להוצאות הדרושות לניהול ותחזוקה תקינה של החללים המשותפים והרכוש המשותף לדיירים בבניין. אם הוצאות אלו חורגות משמעותית מהנורמה, החוק מחייב הסכמה פה אחד מכל הדיירים. אי עמידה בהתחייבויות אלו, כגון אי תשלום דמי ועד הבית, מהווה עבירה על החוק. במקרים כאלה עומדת לנציגי הוועד אפשרות לדווח על הנושא למפקח המקרקעין.
כיצד ראוי לפתור סכסוך שכנים? אסטרטגיות תקשורת יעילות ושיקולים משפטיים שכדאי להכיר
סכסוכי שכנים יכולים לנבוע מסיבות רבות, שכן כל שכן מאמין שזכותו לפעול בהתאם להעדפותיו ולרצונותיו במסגרת ביתו. עם זאת ישנה חשיבות רבה להתחשבות באינטרס המשותף של דיירי הבניין, החורג מעבר להעדפות האישיות.
התחשבות הדדית, היא הבסיס המאפשר דו קיום הרמוני ונטול סכסוכים בתוך דיור משותף, ובכך מצמצמת את הפוטנציאל למאבקים משפטיים מתישים ונוקשים בין השכנים. אולם כאשר כבר נוצר סכסוך, השאלה המרכזית הנשאלת היא: כיצד יש לטפל בסכסוך עם שכן בבניין המשותף? בראש ובראשונה, הפעלת שיקול דעת ושמירה על קור רוח, הם חיוניים במקרים אלו, שכן חשוב לנהל את הסכסוך בצורה נבונה ותקינה מבחינה משפטית כאחד. לעיתים ניתן להידבר עם השכנים המצויים עמכם במחלוקת ולפתור את הקונפליקט ברוח טובה, למרות הנסיבות המאתגרות וללא צורך להיגרר להליכים משפטיים יקרים וממושכים.
אולם חשוב לדעת כיצד להתנהל במצבים אלו ולא אחת – מוטב לפנות להליך גישור עם השכנים בעזרתו של עורך דין המוסמך כמגשר. בכל מקרה, פנייה להכוונה מעורך דין מקרקעין עם ניסיון בסכסוכי שכנים, היא רצויה ומשמעותית לניהול שיח ענייני בין הצדדים.
הגשת תביעה בגין סכסוך שכנים למפקח הבתים המשותפים
כאשר סכסוך שכנים הופך להיות חמור ובלתי פתיר, ובמידה ולא מסתייעת הגעה לפתרון מחוץ לכותלי מערכת המשפט, ישנה אפשרות להגיש תביעה למפקח הבתים המשותפים. לגוף שיפוטי זה סמכות לטפל ולנהל עניינים שונים הנוגעים לניהול ותפעול בתים משותפים, והוא מתמחה בגישור ופתרון סכסוכים בין שכנים בתוך בית משותף.
המפקח על הבתים המשותפים, מתפקד כישות מקצועית בעלת סמכויות כמעט שוות לאלו של בית משפט. יש לו יכולת לשמש כבורר בסכסוכי שכנים, לפסוק פסקי דין, להחליט על פיצויים ולהטיל מגוון מגבלות וסנקציות. עם זאת, אם המפקח על בתים משותפים אינו הסמכות המתאימה למקרה הספציפי שלכם, התביעה תופנה לבית משפט השלום.
בכל תרחיש, כדאי מאוד לפנות לייעוץ מעורך דין מקרקעין מנוסה לפני פתיחת תביעת סכסוך שכנים. עורך דין כזה יחזיק בידע הנחוץ לבחירה בהליך הנכון להגשת התביעה, תוך קביעה איזו רשות רלוונטית תשרת טוב יותר את האינטרסים שלכם.
לעיתים אין מנוס אלא להגיש תביעה נזיקית כנגד השכן
ניסיון העבר מגלה כי לא ניתן לפתור את כל המחלוקות עצמאית בין השכנים לבין עצמם, ולעיתים קרובות,] אין מנוס אלא לנקוט בצעדים משפטיים. תביעות נזיקיות בסכסוכי שכנים, מוגשות לא אחת תחת 5 העילות הבאות:
- נזק לרכוש
- הורדת ערך הדירה
- הפרת חוזה
- הוצאת לשון הרע
- חוב כספי
במקרים מסוימים תיתכן חובה להגיש את התביעה במקום ספציפי וייעודי, כגון מקום מסירת הנכס או חתימת החוזה. אולם לרוב, תביעות כספיות הנובעות מסכסוכי שכנים, מטופלות בבית משפט השלום או בית המשפט לתביעות קטנות.
בית משפט השלום מטפל בתביעות כספיות בסכסוכי שכנים עד 2.5 מיליון שקלים, המצריכות לרוב ייצוג משפטי.
מנגד, בית המשפט לתביעות קטנות דן בתביעות כספיות בסכסוכי שכנים עד 34,600 ₪ (נכון ל- 2023), ללא צורך בייצוג משפטי של הצדדים המעורבים.
לגבי תביעות בסכום העולה על 2.5 מיליון שקלים – יש להגישן לבית המשפט המחוזי.
לסיכום: המשמעות של פנייה לסיוע משפטי וייצוג של עורך דין בסכסוכי שכנים
כשמדובר בסכסוכי שכנים, הליווי המשפטי ממלא תפקיד מרכזי, שכן עורך הדין יכול להבהיר לצדדים את החוקים הרלוונטיים, ולספק להם הדרכה כיצד להתנהל כראוי מול השכנים והן מול הרשויות הרלוונטיות, במידה והמחלוקת מגיעה לטיפול בערוצים משפטיים.
כך או כך, לא כל המקרים מחייבים התייצבות באולם בית המשפט. ישנם תרחישים שבהם מומחיותו של עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה להוביל לפתרון באמצעות ייעוץ וגישור מקצועי. למותר לציין כי מקרים רבים של סכסוכי שכנים בדיור משותף, נפתרים בסיכומו של עניין בהצלחה, בהתערבות של צד שלישי נייטרלי ונטול פניות, המספק שירותי גישור ותוכנית פעולה ישימה.
עם זאת, אם מתעורר הצורך להתקשר עם מפקח הבתים המשותפים או לנקוט בצעדים משפטיים במסגרת תביעה נזיקית, ואם הסכסוך נותר ללא פתרון למרות המאמצים להגיע לפתרון ידידותי, יש צורך לפנות לייצוג משפטי מקצועי.
משרד עו"ד שמעון האן – עורך דין ונוטריון – ישמח לייעץ לכם בכל עניין הנוגע לסכסוכי שכנים ולהתאים עבורכם את הפתרון האופטימלי למצבכם. אל תתנו למצב להסלים שלא לצורך – פנו אלינו בהקדם!
