קבוצת רוכשים

קבוצת רכישה – נדל"ן

רכישת נכסי נדל"ן ומקרקעין הם עסק יקר ומסובך. החלום הישראלי כולל רכישת דירה אך בשל העלויות הגבוהות, רבים מחפשים דרכים יצירתיות להוזיל את העלויות בדרך להגשמת החלום.

אחת הדרכים הנפוצות להוזלת העלויות היא התאגדות של אנשים המבקשים לרכוש דירה באזור מסוים להשקעה משותפת לצורך בניית הבניין – הקמת קבוצת רכישה.

הרעיון פשוט: באמצעות התאגדות הרוכשים וההשקעה המשותפת, ניתן לצמצם את העלויות על ידי חלוקה מסודרת של השקעה בהתאם לחלק בנכס וויתור על תשלום ליזם.

המציאות מוכיחה שהרעיון פשוט אך הביצוע מורכב. פרויקטים רבים של קבוצות רכישה נקלעו לקשיים בעקבות מחדלי ניהול, שגיאות ניהול, עיכוב במועד סיום הפרויקט ובמקרים מסוימים גם הונאה וגניבת כספם של המשקיעים.

בעוד הצורך בהתייעצות עם עורך דין מקצועי ובעל ניסיון לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה ברור וידוע, הרי שפעמים רבות מדי אנשים המעוניינים לקחת חלק בקבוצת רכישה מוותרים על הייעוץ והליווי המשפטי ומשלמים על כך מחיר כבד.

דווקא במקרה בו רוכשי הדירה משמשים גם כיזמים הבדיקות המקדמיות של המקרקעין והחוזה חשובים במיוחד:  למי יוכלו רוכשי הדירה לבוא בטענות בכל מקרה של בעיה בדירה, באישורים או בהתקדמות הבניה אם לא אל עצמם כיזמים?

הניסיון מלמד כי לא רק את הקרקע והקבלן יש לבדוק אלא גם את מארגן הקבוצה, ניסיון העבר שלו והיציבות הכלכלית.

בין הבדיקות המקדמיות שיש לבצע באמצעות עורך הדין לפני הצטרפות למסגרת קבוצות רכישה:

·        מארגן הקבוצה – האם מדובר באדם בעל נסיון, חוות דעת והמלצות של לקוחות עבר, עמידה בלוחות זמנים בביצוע פרויקטים בעבר, יציבות כלכלית ועוד.

·        הרוכשים האחרים בקבוצה – הרוכשים האחרים הופכים לשותפים עסקיים שלכם ולעיתים גם לשכנים העתידיים. יש לבחון האם הם מחויבים לפרויקט מבחינה פיננסית, האם הם יכולים לעמוד בהתחייבות, האם מדובר באנשים שאיתם הייתם רוצים לגור ועוד.

·        בעלות על הקרקע – יש לבדוק בלשכת רישום המקרקעין למי הקרקע שייכת, על מה בעלי הקרקע התחייבו מול מארגן הקבוצה, האם הוטלו על הקרקע שעבודים, האם קיים סכסוך בין בעלי הקרקע, למשל על רקע ירושה ועוד.  

·        היתר בניה– יש לבחון את ההיתרים המוצגים, מהו ייעוד הקרקע, האם ישנן מגבלות לבניה, האם יש אישור לבנות על הקרקע ועוד.

·        דו"ח אפס – זהו פירוט מדויק של עלויות הפרויקט שנעשה על ידי שמאי מקרקעין. לפני התחייבות לקבוצה חשוב לדרוש ממארגן הקבוצה לעיין בדו"ח אשר יוכל לסייע לקבוע אם המחיר הנדרש ריאלי ומשקף את ערך הדירה ואת הסכומים שידרשו כולם.

·        מיסוי – עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לברר מהן העלויות הנלוות מבחינת המיסוי הנדרש ובמידת האפשר לסייע לתכנן את הרכישה כך שהמיסוי יהיה זול ויעיל יותר. יש לזכור שמדובר בחבות משתנה מאדם לאדם ומנכס לנכס.

תכנון ובנייה עם עורך דין לקבוצות רכישה: 

בניית נכס חדש היא משימה מאתגרת הדורשת בנוסף לידע התכנוני ולבניה גם היכרות עם נבכי הבירוקרטיה והשגת מידע ואישורים רבים ומגוונים.

משרד שמעון האן עורכי דין, הוא בעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין ונציגיו ישמחו לסייע לכם לשמור על זכויותיכם והאינטרסים שלכם, גם במהלך הצטרפות לקבוצת רכישה לקראת רכישת דירה, בכל התדיינות מול הרשויות השונות ובהגנה במקרה של כל קושי.

התכנון

עוד בשלב התכנון המוקדם רצוי לפנות לעורך דין בעל ניסיון וידע בתחום המקרקעין על מנת לבצע בדיקות מקדמיות שתוצאותיהן עשויות להשפיע על עצם היתכנות הפרויקט כולו או כדאיות העסקה המתוכננת. 

בין הבדיקות שמבצע עורך הדין:

·        בחינת תכנית המתאר של הקרקע והאזור.

·        האם מוטלים עיקולים או שעבודים על הנכס.

·        האם קיימים סכסוכי בעלות על הקרקע.

·        שלבי הפיתוח של הקרקע.

הבניה

לאחר סיום משביע רצון של שלב הבירור לגבי ייעוד הקרקע וקבלת האישורים המתאימים, אפשר להתקדם לשלב הבניה.

לקראת תחילת בניה ישנן כמה מטלות הדורשות תשומת לב ומקצועיות:

·        מציאת קבלן בעל ניסיון וחתימת חוזה.

·        מנהל עבודה לפרויקט וחתימת חוזה.

·        קבלת מימון בנקאי לליווי הפרויקט.

·        במידה ורלוונטי, בניית מערך שיווק יעיל.

·        במידה ורלוונטי, מכירת או השכרת חלקים מהפרויקט – הכנת חוזים וחתימה.

לסיכום, במידה ואתם רוצים להקים קבוצת רכישה, אנו ממליצים בחום להתייעץ עם עורך דין לקבוצות רכישה. למשרד עורך דין שמעון האן ניסיון רב וידע מוכח בליווי עסקאות מקרקעין שונות משלב התכנון ועד לסיום הבניה ומסירת הנכס. למשרד ניסיון עם סוגי יזמות נדל"ן מגוונות: מסחרי, מגורים, קרקעות חקלאיות ועוד.