רכישת דירה – המדריך המפורט לרכישת דירה 2021-2022

רכישת דירה

רכישת דירה מהווה צעד כלכלי משמעותי וללא ספק מדובר העסקאות הגדולות שאדם מבצע בחייו.

על מנת לצלוח את התהליך בצורה חלקה ומיטבית, ישנם כמה צעדים, עצות וטיפים חשובים ומועילים שמומלץ להקפיד לנהוג על פיהם בדגש על הפן המשפטי.

תהליך רכישת דירה הינו מורכב ועשוי להיות ממושך, משום כך ישנה חשיבות רבה להכיר את השלבים השונים בדרך לחתימה על הסכם ואת המושגים הרלוונטיים.

הכלל והצעד הראשון החשוב מכל על מנת לבצע את העסקה בצורה נכונה ומקצועית, הינו לשכור את שירותיו המקצועיים של עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין וזאת על מנת שילווה אתכם ויטפל בעסקה למן תחילתה ועד לסופה המוצלח. 

השלב הטרום חוזי

סוף סוף מצאתם את דירת חלומותיכם במחיר מאתים? ראשית כל ברכות שכן לא בכל יום רוכשים דירה.

ללא ספק מדובר בעסקה מורכבת וגדולה עבור רובנו וכזו בעלת השלכות עתידיות רבות ומשמעותיות, בטרם אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה, חשוב להפעיל שיקול דעת ולנהוג באחריות ובתבונה.

השלב הטרום חוזי יקבע רבות בכל הנוגע להצלחת העסקה וזהו הזמן לבצע בדיקות מקדמיות שונות במטרה להבטיח כי אינכם רוכשים חתול בשק ומשקיעים לשווא הון העלול לרדת לטמיון.

קבלת ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מידי עורך דין מנוסה בתחום, תבטיח כי תהיו מודעים לכל המידע הרלוונטי והחיוני לתהליך הרכישה.

המשפט ידע הוא כוח מתאים ונכון במיוחד בהקשר של רכישת דירה. השלב הטרום חוזי הינו השלב בראשון בתהליך ובמסגרתו נאספים מסמכים ונתונים מקדמיים הנדרשים לשם המשך התהליך בצורה הטובה ביותר.

הסיוע המשפטי בשלב מוקדם יאפשר גישה למידע משפטי חשוב וחיוני כגון: רישום זכויות בדירה, מידע לגבי נטילת משכנתא, מידע תכנוני ופיזי, צפי לחשיפות מס ועוד.

המטרה בבדיקות המקדמיות הינה להיערך מראש בצורה נכונה ומושכלת לקראת המשך העסקה ולבדוק את כדאיותה לרבות רמת הסיכון הכרוכה בה. 

בדיקות מקדמיות טרם רכישת דירה

בשלב הטרום חוזי ניתן לקבוע ולהכניס תנאים מסוימים משפטיים ומסחריים בחוזה הרכישה שעשויים להקל על יישום שלבי ומהלכי העסקה הבאים.

הקפדה על קביעת תנאים משפטיים כבר בשלב המקדים, תאפשר לכם להמשיך בתהליך הרכישה באופן חלק עד לשלב האחרון של רישום זכויות סופי על שמכם בטאבו או במרשם המתאים. 

הבדיקות המקדמיות מתייחסות לשלושה היבטים מרכזיים:

• היבטים משפטיים – ההיבטים המשפטיים כוללים קבלת נתונים ומידע לגבי רישום הזכויות בדירה, בדיקה לגבי קיום שעבודים או הערות מגבילים דוגמת משכנתא, הערת אזהרה ועוד. 
• היבטים תכנוניים והנדסיים – היבטים המתייחסים לאיסוף מידע ונתונים הנוגעים למצבה הפיזי של הדירה: מערכות ומתקנים, איתור ליקויים ופגמים ועוד וכן למצב התכנוני של הנכס כגון: קיום היתר בנייה, חריגות בנייה במידה וקיימות, אי התאמות, ייעוד השימוש ועוד.
• היבטים כלכליים – איסוף נתונים לגבי העלות של רכישת הדירה תוך התחשבות בכל ההוצאות הנלוות הכרוכות במהלך  שלב זה הינו חשוב וזאת על מנת לוודא כי התקציב העומד לרשותכם אכן מתאים וכולל התייחסות לתזרים ובניית לוח תשלומים בצורה נכונה. בנוסף, בשלב זה תיבדק האפשרות לקבל מימון בנקאי דוגמת נטילת משכנתא במידת הצורך.

על בסיס הבדיקות המקדמיות והנתונים הללו, ניתן יהיה לקדם בצורה יעילה את המשא ומתן ולנסח הוראת חוזה רכישה בצורה מוצלחת באמצעות עורך דינכם. טיפ מועיל וחשוב הינו לבדוק נתונים היסטוריים של עסקאות קניית דירה במאגר רשות המיסים שבוצעו באזור.

כך תוכלו לקבל אומדן לגבי רמת המחירים, נתון שעשוי לסייע ולהיות מועיל בניהול המשא ומתן לגבי מחיר העסקה. 

בדיקה פיזית

בטרם קבלתם החלטה מעשית לגבי רכישת דירה, חשוב שלא להסתפק בביקור וסיור אחד בדירה ובסביבה, אלא לבקר בה פעמיים עד שלוש פעמים לכל הפחות וזאת במטרה לבחון את טיב הנכס  ולבדוק באופן יסודי את מצבה הפיזי ואת מאפייניה השונים.

מומלץ לבקר בדירה ולערוך סיור בסביבה בשעות שונות: באור יום, בשעות הערב וכן בסוף שבוע וזאת על מנת להתרשם מהנכס ומהאזור ולא להיות מופתעים ממפגעים שונים לאחר שכבר רכשתם את הדירה.

לפני החתימה על חוזה לרכישת דירה, בדקו ובחנו מכל זווית את המצב הפיזי של הדירה וכן את האזור והסביבה הקרובה.

חשוב להעלות ולשאול שאלות שמעניינות אתכם טרם קניית הדירה, להסתובב בנכסף להסתכל ולבחון היטב כל פרט ופרט. אל תחושו נבוכים לרדת לפרטים הקטנים ביותר ולברר עם המוכרים כל דבר הנוגע למצבה של הדירה.

בשעה שאתם עורכים סיור ומתרשמים מהדירה, חשוב לבדוק מצבן ותקינותן של המערכות השונות: מיזוג אוויר, חלונות ותריסים, ארונות, נקודות חשמל, ברזים וכו'.

בנוסף בדקו האם קיימים סדקים או סימני רטיבות בקירות העלולים להעיד על חדירת מי גשמים או נזילות.

בדיקה יסודית ומקיפה בשלב מוקדם, עשויה למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך ועוגמת נפש. 

כיווני אוויר – כיווני האוויר בדירה מהווים פקטור שישפיע על איכות החיים שלכם. בדקו האם הדירה בנויה לכיוון החזית של הרחוב או שהיא עורפית. נתון זה הינו בעל משמעות והשלכה בכל הנוגע לרעש, נוף, פרטיות, חדירת אור וכו'. לכל אחד מהנתונים והפרטים הללו יש השפעה על שוויה של הדירה ולכן חשוב לבדוק את הנושא מראש. 

זהות הקבלן –  במידה ואתם מתכננים לרכוש דירה חדשה או חדשה באופן יחסי, חשוב לברר מיהו הקבלן שבנה את הבניין. בהחלט ניתן לאסוף נתונים ולקבל מידע לגבי המוניטין והשם שלו, סטנדרט איכות הבנייה, בעיות שונות ותביעות בשל ליקויי בנייה ועוד. בערים מסוימות, רוכשי דירה מוכנים לשלם 10% ויותר מהמחיר המקובל וזאת במידה והיא נבנתה על ידי חברה קבלנית מוכרת וכזו הנחשבת לאמינה.

תקינות ואסתטיות הבניין – בחינת מצב תקינותו של הבניין המשותף בו ממוקמת הדירה הינה בעלת חשיבות רבה. בהחלט רצוי לבדוק את המצב של דלת הכניסה, לובי וחדר המדרגות, תיבות הדואר, אינטרקום במידה וקיים, שער וגדר, חדר אשפה, מעילת ועוד. המצב האסתטי והתקינות של האלמנטים השונים ושל הבניין באופן כללי הינם חשובים וישפיעו לגבי ההחלטה שלכם האם לרכוש את הדירה או לא. בהחלט כדאי לברר עם הדיירים האחרים לגבי איכות החיים בבניין, בעיות וליקויים שונים אם קיימים דוגמת מפגעי תברואה, בעיות אקוסטיקה, רמת תחזוקה כללית וכו'. נתון נוסף שמומלץ לבודק הינו כמה דירות בבניין מושכרות ובכמה דירות מתגוררים הבעלים עצמם. שמקרים רבים, לנתון זה יש השפעה על איכות ורמת החיים בבניין המשותף דוגמת השמירה על ניקיון, רמת הרעש, מידת שיתוף הפעולה מצד בעלי הדירות בכל הנוגע לטיפול בתקלות ובעיות שונות בבניין או הרצון לטפח ולשדרג את השטח המשותף ועוד.

דמי ועד בית – כדאי לבדוק מראש מהו גובה דמי ועד הבית וכן את האפשרות לעשות שימוש ברכוש משותף הקיים בבניין כגון: למי יש אישור להחנות את רכבו בחנייה המשותפת אם קיימת, שימוש במחסנים ובמתקנים נוספים ועוד. שימו לב כי ייתכן ויהיו הבדלים בין שטחה של הדירה שמופיע בנסח הטאבו או שטח הדירה שמופיע בחשבון הארנונה לבין שטחה של הדירה בפועל. משום כך, בהחלט כדאי לקבל אומדן לגבי שטח הדירה לאחר בדיקה והצלבה של הנתונים.

מיקום – הפרמטר החשוב ביותר במהלך של רכישת דירה הינו המיקום. מדובר בנתון שמבחינה נדל"נית הינו בעל משמעות רבה. חשוב להכיר ולבדוק לעומק את השכונה ואת הסביבה הקרובה, כבישים סמוכים, תחבורה ציבורית, דרכי גישה, מרחק ממפעלים או מאזור תעשייה, מידת הקרבה של מוקדים ושירותים חיוניים כגון: בנק, מכולת, גני ילדים, קופת חולים, בית כנסת, בתי ספר ועוד. כאשר אתם מתכננים לרכוש דירה, חשוב לעשות זאת מתוך ראייה עתידית, נסו להסתכל 10 שנים קדימה ולא מעבר לכך, שכן החיים הינם דינמיים ואין לדעת מה יוליד יום. 

תחושה אישית – מעבר להיבטים הכלכליים השונים והנתונים היבשים האחרים, הכלל והטיפ הטובים ביותר הינם ללכת בעקבות הלב שלכם. במידה וראיתן דירה ויש לכם תחושה טובה שאתם בבית וקליק מהרגע הראשון, זהו פקטור משמעותי במיוחד. גם במידה ובדירה ישנם פגמים, היא אינה מושלמת וישנם דברים שנדרש לתקן ולשפץ, הרי שהתאהבות ממבט ראשון בדירה אינה מתרחשת כל יום. ובכל זאת, חשוב שלא להסתנוור ולקבל החלטה חפוזה בקלות דעת שאתם עלולים להתחרט עליה בהמשך.

מצב רישום זכויות בדירה – בדיקה קניינית

במידה ולאחר עריכת סיור וביקור בדירה ובסביבה, היא מוצאת בעיניכם, כדאי לשאול את המוכרים האם יש בידם מסח טאבו או לחילופין לבקש מהם את מספר הגוש והחלקה.

את נסח הטאבו ניתן להפיק אונליין בהליך מהיר ופשוט, או לבקש מעורך הדין שלכם שיבצע את המשימה עבורכם.

במידה ואין ברשותכם את מספר הגוש והחלקה של הנכס, תוכלו לבדוק בחשבון הארנונה, בחוזה הרכישה או האתר המידע הממשלתי ולאתרם לאחר הזנה של כתובת הנכס.

נסח הטאבו הינו חשוב ועיון בו נועד לספק לכם כמה נתונים:

• האם הנכס רשום בטאבו.
• האם הדירה רשומה כיחידה נפרדת – תת חלקה או שמא מדובר ברישום במושע. 
• האם זכויות המוכר על הדירה רשומות כבעלות או כחכירה.
• האם המוכר הינו הבעלים של הדירה בשלמות.
• מתי וכיצד נרשמה הבעלות על הדירה על שמו של המוכר – קנייה, ירושה או מתנה.
• האם קיים שעבוד כלשהו על הדירה של הלוואת משכנתא.
• האם ישנן חריגות בנייה ובעיות שונות בדירה דוגמת הערות לטובת צד שלישי, עיקולים, הגבלות כלשהן, צווים שיפוטיים או מנהליים וכו'.

בשלב זה יש להיות בקשר עם עורך דינכם וזאת על מנת שיעיין בעין מקצועית בנסח הטאבו. הניסיון והידע המשפטיים יאפשרו לזהות בעיות כלשהן בכל הנוגע לרישום הזכויות בדירה, מה שיאפשר למנוע טעויות והפתעות לא נעימות המשך הדרך.

הליווי המשפטי יסייע לכם לקבל תשובה לכל שאלה ובעיה שיתעוררו אצלכם ויבטיח כי אתם עומדים לרכוש נכס שרשום כפי שנדרש בטאבו.

במידה והדירה לא רשומה בטאבו, יש לבקש אישור זכויות מהמרשם המתאים: רשות מקרקעי ישראל, החטיבה להתיישבות, חברת משכנת ועוד.

מי מחזיק ומתגורר בדירה?

במידה והדירה שאתם עומדים לרכוש מושכרת, מומלץ לתשאל את השוכרים לגבי פגמים ובעיות כלשהם הידועים להם שקיימים בנכס.

בונוס, בקשו מהמוכרים העתק של חוזה השכירות ולבחנו בעיון את הוראותיו לדוגמא: מתי מסתיימת תקופת השכירות? האם קיימת לשוכרים אפשרות להארכת החוזה? ועוד.

עליכם לוודא כי תקבלו את הדירה במועד שהוסכם ומופיע בחוזה וזאת כדי שלא מתאו עצמכם נקלעים בהמשך הדרך למצב בו אתם נמצאים בין הפטיש לסדן במידה ותתעורר מחלוקת כשלהי בין המוכרים לשוכרים.

לכן, יש לבדוק בצורה יסודית את חוזה השכירות, כאשר חשוב שאת הבדיקה יבצע עורך דין מומחה.

ישנם מקרים בהם בדירה מתגורר צד שלישי שאינו הבעלים הרשום וזאת ללא חוזה שכירות חתום ומסודר, אלא בהסכמה בעל פה בלבד בתור בר – רשות לדוגמא קרוב משפחה או חבר.

בכל מקרה בו הדירה שאתם עומדים לרכוש מושכרת בין אם שתחת חוזה מסודר ובין אם בהסכמה בלבד, הרי שיש לעדכן את עורך דינכם וזאת על מנת שיוכל להגן בצורה אפקטיבית ומיטבית על זכויותיכם בדירה הנרכשת.

נקיטת אמצעי זהירות מעוקץ נדל"ן

הפרט והצעד הבסיסי, הראשון והחשוב ביותר בהליך של רכישת דירה הינו לוודא כי מוכר הדירה הינו הבעלים האמיתי והחוקי שלה ומחזיק בזכויות בדירה המיועדת.

נושא בדיקת זהותו של המוכר הינו בעל חשיבות והשלכה קריטיות וזאת בעיקר בשל הגידול המדאיג שחל במהלך השנים האחרונות במדינת ישראל במספר מקרי ההונאה והעוקץ במכירת דירות.

הונאות ועוקץ נדל"ן מתרחשים כאשר נוכלים מתחזים לבעלי דירה ומציגים בפני הקונה מסמך כלשהו דוגמת תעודת זהות, ייפוי כוח או מסמכי ירושה מזויפים, בנוסף ישנם מקרים בהם עבריינים משתלטים על דירות של קשישים ועושים שימוש בלתי חוקי בדירה דוגמת ניסיון למכור אותה.

אותם נוכלים יכולים להציע את הדירה למכירה במחיר "מציאה" וכך למכור אותה בקלות ובמהירות, לשלשל לכיסם כספים ולהיעלם.

במקרים אלה ואחרים, הקונים ניצבים מול שוקת שבורה ונותרים בלי דירה ובלי כסף. נוכח השכיחות של מקרי עוקץ בתחום הנדל"ן, חשוב להקפיד לזהות את בעלי הדירה באמצעות תעודת זהות עם תמונה עדכנית וברורה ולבקש מסמכים נוספים הכוללים פרטים אישיים של המוכר דוגמת חשבון ארנונה, דרכון או מסמכים מהבנק. 

זיהוי המוכר

על מנת לנקוט ביתר זהירות ולמנוע עוגמת נפש בהמשך הדרך, חשוב לבקש מהמוכר אסמכתאות מקוריות שונות המעידות על היסטוריית הקנייה של הדירה.

עורך דין מקרקעין ונדל"ן מנוסה הינו בכל הכלים לבצע בדיקות ובירורים מול צדדים שלישיים, לקבל מידע ופרטים אודות המוכר ולאמתם.

בכל מקרה בו מתעורר בליבכם ספק או חשד כלשהו, יש להפעיל שכל ישר ואין להמשיך בעסקה, אלא לאחר התייעצות עם עורך הדין שלכם ובאישורו בלבד.

חשוב לבדוק מי מחזיק וגר בדירה בפועל, במידה ומדובר בבני זוג שרק אחד מהם רשום כבעלי הדירה, יש לוודא כי בן או בת הזוג מודעים להליך המכירה ומסכימים לכך.

בדיקה זו הינה חיונית בכל הקשור להמשך העסקה והשלמתה כנדרש לדוגמא: פינוי של הנכס במועד שהוסכם בחוזה, חתימה על מסמכי וויתור לבנק המשכנתאות של הרוכש ועוד.

חשוב שעורך הדין שלכם יכין נספח או תצהיר בנושא ובעניין זה הכולל אישור והסכמת בן זוג לגבי מכירת הדירה, התנאים והסעיפים שסוכמו בחוזה המכירה.

הזמנת תיק בית משותף

בטרם אתם רוכשים דירת מגורים או בית צמוד קרקע המהווים חלק מבניין משותף, חשוב לעיין בתיק הבית המשותף הכולל מסמכים רלוונטיים שונים.

את התיק ניתן להזמין באתר השירותים והמידע הממשלתי או לחילופין לבקש מעורך הדין שיזמין את התיק ויעיין בו.

במסגרת הזמנת תיק בית משותף, עורך הדין שלכם יוכל לעיין במסמכי יסוד חשובים:

• תיק רישום בית משותף: תקנון, צו רישום, תשריט הבית ועוד.
• תיק תיקון צו בית משותף: תקנון מתוקן או צו תיקון.
• תיק ביטול צו בית משותף: צו הביטול.

חשוב שעורך הדין שלכם יעיין בתשריט של הדירה וכן בתשריטים של ההצמדות שלה: חניה, מחסנים, שטחים ורכוש משותפים ועוד.

עיון בתשריט הבית המשותף

תשריט מהווה תוכנית מחייבת מבחינה קניינית של הנכס הרשום הטאבו וזאת בכל הנוגע לשטח הדירה, הגבולות שלה, חלוקה פנימית, תוספות בנייה ועוד.

התשריט מאפשר לוודא כי קיימת התאמה בין הנתונים הפיזיים של הנכס שאתם רואים ועומדים לרכוש לבין הזכויות כפי שהן רשומות בטאבו.

התשריט מאפשר לזהות את מיקומה של הדירה בבניין ובקומה, לבדוק התאמה למספרי גוש וחלקה כפי שמופיעים בנסח הטאבו וכן לזהות רכוש צמוד כגון: גג, חניה מחסן וכו'.

בנוסף, התשריט יאפשר לבדוק ולאמת כי בדירה לא בוצעו שינויים או תוספות שלא בהתאם לדין דוגמת חריגות בניה או פלישות.

קבלת תשריט של הבית המשותף והדירה חיונית גם במקרה בו אתם מתכוונים לבקש הלוואת משכנתא. הבנקים למשכנתאות, דורשים לראות מסמכים של הבית המשותף כולל תשריט וזאת בשלב בדיקת שמאי מטעם הבנק.

לכן, ישנה חשיבות רבה לוודא כי התשריט קיים וניתן לקבל אותו וזאת במטרה למנוע עיכובים ובעיות בהליך קבלת המשכנתא. 

בדק בית – בדיקה על ידי מהנדס בניין

כאשר אתם עומדים לפני רכישה של דירת מגורים או כל נכס נדל"ן אחר, הרי שמדובר בעסקה יקרה וסביר שתשקיעו הון שחסכתם לאורך שנים רבות.

על מנת לשמור על השקט הנפשי והביטחון הכלכלי שלכם ושל בני משפחתכם, חשוב שבנוסף לטיפול המשפטי, תתייעצו עם בעלי מקצוע מומחים בתחום רלוונטיים נוספים על מנת שתוכלו לקבל החלטה נכונה ומושכלת לגבי המהלך.

בטרם אתם רוכשים דירה, ניתן ומומלץ לשכור סל שירותי בדק בית, מדובר על שירות הניתן על ידי חברות הנדסה מקצועיות העוסקות בביקורת מבנים והוא עשוי להיות מועיל במטרה להבין מהם סטנדרטי איכות הבנייה של הדירה והבניין המשותף.

עלות השירות הינה זניחה באופן יחסי וזאת בהשוואה למחירה של הדירה ולכן מדובר בהשקעה משתלמת ומועילה ביותר. 

חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית

בדיקה המבוצעת על ידי מהנדס בניין, תאפשר לקבל חוות דעת אובייקטיבית ומקצועית ותמונת מצב עדכנית ומלאה בכל הקשור למצבה של הדירה שאתם שוקלים לרכוש הן בהיבט הפיזי הפנימי שלה והן מבחינת הבניין עצמו, השכונה, הסביבה והאזור.

במידה והדירה שאתם מתכוננים לרכוש הינה ישנה, הרי שהחשיבות, היתרונות והערך המוסף בביצוע בדיקת בדק בית על ידי חברה מקצועית הינם משמעותיים במיוחד.

השכרת השירותים של חברת בדק בית מקצועית וביצוע בדיקה על ידי מהנדס בניין מוסמך ומנוסה, יאפשרו לכם לקבל דו"ח מפורט המציג את מצבו של המבנה, מצבן של מערכות המים, האינסטלציה והחשמל, תקינות גג המבנה, איתור נזקי רטיבות ועוד. 

באמצעות בדיקת בדק בית, תקבלו נתונים ומידע חיוניים, עדכניים ורלוונטיים אודות איכות הבנייה של הבניין והדירה ומצבם הפיזי.

מצב התשתיות, המערכות והמתקנים השונים, תוכלו לאתר ולזהות ליקויים וחריגות בבנייה דוגמת נזילות, ליקויים הנדסיים ותכנוניים במידה וקיימים בדירה ובבניין ועוד.

כמו כן, בנוסף להיבטים ההנדסיים, תוכלו לקבל חוות דעת מקצועית לגבי מאפייני השכנים וטיבה של השכונה, רמת השירותים הציבוריים, מוסדות חינוך, מטרדים ומפגעים דוגמת רמות רעש, אנטנות סלולריות, פשיעה ועוד. 

בדיקות תכנוניות – תיק בניין והיתר בנייה

שלב הבדיקות התכנוניות נועד לוודא כי אתם רוכשים דירה שהייעוד והשימוש שלה הינו למגורים בלבד וכי לא קיימות בה חריגות בנייה או בעיות תכנוניות והנדסיות.

לפני ביצוע עסקת הרכישה, יש לעיין במידע חשוב ושימושי שניתן לקבל ברשות במקומית שבתחום השיפוט שלה נמצא הנכס.

המידע שנמצא במאגרים של מחלקת ההנדסה הינו פתוח לעיון ללא תשלום. בנוסף, תוכלו להיכנס לאתר מנהל תכנון ובנייה של הרשות המקומית ולעיין במידע תכנוני הנדסי מועיל רלוונטי.

המטרה המרכזית בביצוע בדיקה תכנונית הינה לוודא כי קיים היתר בנייה לדירה וכן לבדוק אותו בצורה קפדנית ומדוקדקת.

מהו היתר בנייה?

היתר בנייה הינו אישור רשמי המופק וניתן ע"י הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית לביצוע עבודות בנייה או הריסה וכן להחלת שינויים כלשהם בשימוש במקרקעין.

ההיתר כולל פירוט של הבקשה שאושרה – מה ניתן לבנות על השטח? מהם ייעודי השימוש של הנכס? – מגורים, משרדים, שטחי מסחר וכו'.

להיתר הבנייה מצורף נספח הכולל תשריט חתום ע"י הוועדה הנקרא גרמושקא. 

בדיקת היתר הבנייה חשוב שתתבצע על ידי עורך דין וזאת במטרה לבחון שני מישורים:

• התאמה פיזית – בדיקה שמצבה הפיזי של הדירה תואם במדויק לתשריט בהיתר הבנייה שמאושר בתיק, כן ישנם מקרים בהם ישנן אי התאמות או סטיות שונות המהוות חריגות בנייה, מה שעלול להיות בעוכרי הרוכשים בעתיד ולגרום למבוכה ועוגמת נפש.
• התאמת ייעוד השימוש – על פי החוק, השימוש בנכס המקרקעין חייב להיעשות בהתאם לסיווג הייעוד התכנוני שלו כפי שמופיע וקבוע בהיתר הבנייה, לכן יש לוודא כי אתם אכן רוכשים דירת מגורים ולא נכס שהשימוש והייעוד שלו שונים והוא הוסב לדירת מגורים.

בדיקה אחר רישומים ותכתובות לא שגרתיים

גם במידה ובנסח הטאבו הנכס רשום כדירה, הרי שאין להסתמך על מידע זה באופן בלעדי, שכן הרישום הקנייני בטאבו לא בהכרח תואם את המצב התכנוני.

על מנת לוודא כי אכן אתם רוכשים דירה המיועדת למגורים, חשוב לבדוק את תיק הבניין והיתר הבנייה ואין לפסוח על בדיקה זו שכן היא חשובה ביותר.

רק לאחר שווידאתם כי גם בתיק הבניין ובהיתר הבנייה, הדירה רשומה כדירת מגורים, תוכלו להיות שקטים ובטוחים לחלוטין.

בדיקה מקצועית של תיק הבניין ע"י עורך דין הינה חיונית במטרה לבדוק רישומים או תכתובות לא שגרתיים הנוגעים לדירה דוגמת: צו הריסה, מכתבי התראה, דו"חות פיקוח ועוד העשויים להצביע על בעיות אפשריות שונות.

במידה ואין היתר בנייה בנמצא, חשוב להיוועץ עם עורך הדין כיצד לפעול ובכל מקרה יש לעצור בשלב זה ולא להתקדם בעסקה עד לקבלת תשובה ואישור מעורך הדין. 

בדיקת לגבי קיומו של היתר בנייה ובחינת ההיתר עצמו במידה וקיים אמור להתבצע בידי עו"ד מקרקעין מנוסה.

בדיקת ההיתר בעין מקצועית בכל הנוגע לייעוד השימוש של הנכס הינה בגדר תפקידו ואחריותו המשפטית של עורך הדין.

בדיקת ההתאמה הפיזית של נכס להיתר, מחייבת הסמכה מקצועית נוספת ולכן היא אמורה להתבצע על ידי מומחים אחרים מטעמכם בהם: מהנדס בניין, מודד מוסמך, אדריכל, שמאי מקרקעין ועוד.

השילוב שבין ידע משפטי לבין מומחיות בתחומים נוספים תבטיח כי כל ההיבטים הרלוונטיים נבחנים בצורה מקצועית.

הבדיקה כוללת ביקור בדירה ושימוש באמצעי מדידה ומכשור מתקדם.

החשיבות בביצוע בדיקות מקדמיות

• דירה שלא עומדת בקריטריונים הנדרשים על פי החוק, תיחשב כנכס חולה. הגדרה זו עלולה להשפיע לרעה על ערכה ושוויה של הדירה וכן על האפשרות למכור אותה בעתיד על ידכם. 
• הבנקים למשכנתאות עלולים שלא לאשר לכם משכנתא לצורך רכישת דירה שקיימות בה חריגות בנייה.
• על מנת להגיע ליעד הסופי והנכסף של רישום זכויות הדירה על שמתכם במרשם המקרקעין, תידרשו, ביו היתר, להמציא אישור עירייה לטאבו. במידה וקיימות חריגות בנייה, בהחלט ייתכן שלא יונפק לכם אישור זה, כל עוד המצב והשימוש החורגים לא יחזרו לקדמותם בהתאם להיתר או לאחר שתאושר בקשה לתיקון. 

בדיקות שמאי מקרקעין

שימוש חורג

ישנם כמה גורמים המעלים את הסיכון להיחשף לשימוש חורג בנכס מהייעוד התכנוני המקורי:

• דירות בבניינים ישנים במיוחד.
• דירות בקומת קרקע, בקומת מרתף או בקומה מפולשת.
• דירות בקומת גג.
• דירה הממוקמת בחזית מסחרית.

חשוב לדעת כי שימוש שאינו תואם את ייעודו המאושר או קיומן של חריגות בנייה מהווים עבירה פלילית על פי חוק תכנון ובנייה.

עבירה זו עלולה לגרור אחריה סנקציות שונות דוגמת קנסות ובמקרים חמורים וקיצוניים אף עונש מאסר בפועל.

במצבים אלה, הרשות המקומית רשאית להוציא צו הריסה או צו מניעה האוסרים שימוש חורג. המסקנה הברורה והחד משמעית היא שלנושא התכנוני יש השלכות משמעותיות ולכן חשוב לבדוק את כל היבטיו מראש באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה ואנשי מקצוע מומחים נוספים בתחום ההנדסי.

להיבט התכנוני עשויות להיות גם השלכות מס בכל הנוגע לסוגיה של זכאות להקלות והטבות במס רכישה וכן בקבלת פטור ממס שבח במקרה של מכירה עתידית.

הערכת שווי

הערכת שווי של נכס מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מנוסה ומוסמך. הבדיקה נועדה לסייע לכם לקבל החלטה נכונה ומושכלת לגבי מידת הכדאיות הכלכלית של עסקת הרכישה.

שמאי מקרקעין הינו בעל הסמכה, הכשרה וידע לבצע בדיקות מקצועיות נוספות הנוגעות להיבטים נלווים הכרוכים ברכישת הנכס כגון: בדיקת תשריטים ותוכניות, אפשרויות ניצול של זכויות בנייה קיימות, אפשרויות חוקיות לשימוש בנכס וייעודו – מגורים, חלוקה ליחידות, משרדים וכו'.

בדיקת תוכניות בניין העיר שחלות על המקרקעין והסביבה, בדיקה לגבי הפקעות במידה וקיימות ועוד.

כאמור, חריגות בנייה מוגדרות כעבירה פלילית ולקיומן עלולה להיות השפעה והשלכה על שוויו של הנכס, האפשרות לעשות בו שימוש, קשיים בקבלת משכנתא, צווי הריסה, קנסות, חיובי ארנונה נוספים ועוד צרות ובעיות שונות שבהחלט רצוי שלא להיתקל בהן בעתיד.

בדיקת שמאי מקצועית תאפשר לאתר מגוון בעיות בכל הקשור לנכס בהן:

• חריגת בנייה במרתף.
• דירה שרשומה כמשרד או כמחסן.
• פרגולה שנבנתה ללא היתר.
• מחסן ללא היתר.
• סגירת מרפסת ללא רישיון או היתר.
• הרחבה בסלון או תוספת חדר ללא קבלת היתר.
• חנייה שנבנתה ללא היתר.
• עליית גג ללא היתר.
• פתיחה אן הגדלת חלון ללא היתר.
• גדר חיצונית שגובהה חורג מכפי שאושר בהיתר.
• ריצוף בחצר ללא היתר.
• בריכת שחייה ללא רישיון או היתר.
• ועוד

תפקידו של עורך דין מקרקעין מנוסה שמונה מטעמכם הינו להסביר לכם את החשיבות והצורך בביצוע בדיקות מקצועיות שונות לגבי מצבו הפיזי, החוקי והמשפטי של הנכס.

עורך הדין שלכם יסביר לכם לעומק את ההיבטים הללו וכן את המשמעויות, ההשלכות והתוצאות המשפטיות הנלוות הכרוכות בהם.

היבטים כלכליים לפני רכישת דירה – תקציב, מימון ותזרים

במסגרת תהליך קניית דירה, ישנם שיקולים כלכליים רבים וחשוב להביא בחשבון כמה פרמטרים על מנת שהעסקה תצא לפועל ותושלם בצורה הטובה ביותר.

הכלל הראשון והמרכזי הינו להישאר במסגרת התקציב שקבעתם והגדרתם לעצמכם מראש, שכן כל חריגה מהתקציב ומהתכנון המקורי, עלולה להוביל למצוקה כלכלית וכן לבעיות נוספות שאינן פיננסיות בהכרח.

בניית תוכנית פיננסית נכונה ושקולה, מהווה מרכיב חשוב ביותר בכל עסקה לרכישת דירה. בתחילת הדרך יש לשאול את עצמכם ולבדוק מהו התקציב שעומד לרשותכם ומיועד לקניית הדירה ואילו הוצאות נלוות נוספות עליכם להביא בחשבון במסגרת התהליך. 

העסקה מבוססת על הון עצמי זמין העומד לרשותכם ובשלב התכנון יש לבדוק כמה היבטים רלוונטיים: 

• מהם מקורות המימון? 
• מהי זמינות הכסף, לדוגמא: נזילות על קופת גמל, כספי חיסכון, סיוע מההורים וכו',
• סנכרון זמינות הכסף שאתם אמורים לקבל בתשלומים שמקורם במכירת דירה קיימת.
•  במידה ואתם בונים על כספים שיתקבלו במכירה עתידית של נכס קיים – האם סכום הכסף שאתם מצפים לקבל עבור הדירה הינו ריאלי ואולי עדיף למכור תחילה את הנכס ורק אז לרכוש דירה?
• האם יש לכם צורך בהלוואת משכנתא ומה היקף המשכנתא שהבנק יאשר לכם?
• מהו גובה ההכנסה הפנויה שלכם?
• ועוד

חבויות והוצאות נלוות

נוסף למחיר רכישת הדירה עצמה, יש לברר במדויק מראש לגבי חבויות והוצאות כספיות נלוות ולהיערך בהתאם מבחינת תכנון ובניית התקציב ומימון העסקה.

במסגרת תכנון התקציב וההיערכות מראש, יש להביא בחשבון כמה תשלומים והוצאות אפשריים:

• שכר טרחת עורך דין
• מס רכישה
• אגרות רישום בטאבו
• עמלת תיווך במידה ויש
• עלות מודד מוסמך ושמאי מקרקעין
• עלות בדק בית – בדיקת מהנדס במידת הצורך.
• עלויות העמדת משכנתא במידה ואתם זקוקים לכזו.
• עלויות אריזה והובלה של תכולת הדירה.
• עלויות ניקיון, תביעה, תיקונים, שיפוצים בדירה ועוד בהתאם לצורך.
• הפסד של ימי עבודה.

חשיבות קבלת ליווי משפטי מידי עורך דין מקרקעין ומיסוי

נוכח ריבוי ההיבטים והפרטים שיש להביא בחשבון כחלק מתהליך רכישת דירה, חשוב שלא לוותר על ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי הניתן על ידי עורך דין מומחה במקרקעין ומיסוי.

עורך דין מטעמכם יבצע בצורה מקצועית את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן את כלל ההיבטים המשפטיים הקשורים לעסקה מורכבת שכזו. תפקידו של עורך דין נדל"ן הינו להבטיח שמירה על כספכם ולספק הגנה על האינטרסים והזכויות שלכם.

השירותים המשפטיים יקטינו, ככל הניתן, חשיפה לסיכונים שונים ומכאן שרצוי לפנות ולהיוועץ עם עו"ד מקרקעין מנוסה מוקדם ככל הניתן.

בעסקה לרכישת דירה מעורבים סכומי כסף גבוהים וכל טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר, לגרום לנזקים ולהפסדים כספיים, לעוגמת נפש ואף לסכן ולהעמיד בספק את העסקה כולה.

מעטפת שירותים משפטיים כוללת ומקיפה לאורך כל שלבי העסקה

כל עסקת מקרקעין מחייבת קבלת שירות משפטי מקצועי שניתן בזמינות, שקיפות ואמינות. ללא ספק, תחום המקרקעין נחשב לאחד התחומים המשפטיים הדינמיים ביותר ולכן חשוב לוודא כי תהליך רכישת הדירה מתבצע תוך הקפדה על עבודה יסודית, מקיפה ומדויקת המשלבת חשיבה יצירתית.

במסגרת הליווי המשפטי, הלקוח זוכה למעטפת שלמה של שירותים וכלים משפטיים החל מהשלב הטרום חוזי, ביצוע בדיקות מקדמיות, ניהול משא ומתן ועריכת חוזה רכישה, דרך ליווי וייצוג במעמד חתימת חוזה הרכישה עצמו ועד להגשת הדיווחים לרשויות המס, רישום הנכס על שמכם בטאבו וסיום העסקה בצורה מוצלחת.

משרד עורכי דין מוביל בתחום המקרקעין – חזון, ניסיון ודרך ארץ!

משרד עורכי דין האן מעניק ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים מגוון רחב של שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג מקיפים ומקצועיים בתחום המשפט האזרחי – מסחרי על רבדיו השונים.

צוות המשרד כולל עורכי דין מנוסים המתמחים בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות בהן: עסקאות מקרקעין למגורים, נדל"ן מסחרי, התחדשות עירונית, נדל"ן לתעשייה, רכישה ומכירה של קרקעות חקלאיות ועוד.

אנו נייצג אתכם מול כל הגורמים והגופים הרלוונטיים ונלווה אתכם לאורך כל הדרך עד להשלמת עסקת רכישת דירת חלומותיכם בצורה הטובה ביותר וכל זאת תוך מתן דגש על אמינות, אחריות, שקיפות ויחס אישי לכל לקוח.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון