עריכת בדיקת רישום דירה בטאבו
במשך שנים רבות עמלת וחסכת את מיטב כספך כדי להבטיח למשפחתך את הביטחון והיציבות המגיעים עם בית בבעלות עצמית.
זהו חלום המשותף למשפחות רבות בישראל ואם הגעת לסכום המיוחל, סביר להניח שההתרגשות בשיאה.
לא בכל יום אנחנו מבצעים עסקאות בשווי מיליוני שקלים וככל הנראה, הסכם הרכישה יהיה ככל הנראה החוזה המשמעותי ביותר שיידרש מאיתנו לחתום עליו בכל מהלך חיינו.
ישנה סתירה עמוקה במעמד העסקה הזו. על אף כובד משקלה וההשלכות מרחיקות הלכת שלה, אנו לרוב מגיעים אליה עם ידע מועט מאוד ועבור רובנו, מדובר בתחום שאין לנו בו כל צל של מושג.
כך נוצר המצב האבסורדי בו אנו מגיעים אל עסקת חיינו ללא כל כלים.
לידע והכלים הללו יש משמעות הרת גורל, שכן גם בעסקאות נדל"ן – ידע הוא כוח.
ישנם דברים רבים שעשויים להשתבש לאורך הדרך ואם לא נבחן את כל היבטי העסקה לפני ולפנים, אנו עשויים למצוא את עצמנו עומדים בפני שוקת שבורה, עם הפסדים כבדים או עם נכס המציב בפנינו שלל בעיות ותסבוכות שיהפכו את כל התהליך ללא כדאי.
לכן, סיוע עורך דין בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין הוא קריטי כדי להגיע אל מעמד חתימת החוזה בצעדים בוטחים.
משרד עו"ד שמעון האן ליווה בחלוף השנים של פעילות המשרד מאות משפחות וזוגות בדרכן החדשה וסייע להם להבטיח כי הם נכנסים לרכישה בעיניים פקוחות.
אחד התהליכים הראשונים והחשובים ביותר שנבצע עבורך במסגרת הליווי הוא בדיקת רישום דירה בטאבו והפקת נסח טאבו שיאפשר לנו להבין בדיוק למה אנחנו נכנסים.
כאן נסביר עוד על התהליך, חשיבותו וכיצד נעשה זאת על הצד הטוב ביותר.
כיצד מתבצעת בדיקת רישום בטאבו?
רובנו בני אדם בוטחים מטבענו. זוהי מעלה חשובה ונהדרת כאשר אנו מקיימים קשרים חברתיים. עם זאת, בבואנו לבצע עסקה בסכומי עתק, חשוב שנצטייד בזהירות הנדרשת.
במקרים רבים ונפוצים משהיינו רוצים להאמין, ממתינות בנכס המוצע לנו למכירה הפתעות לא נעימות.
ברוב המקרים, נגלה אותן רק לאחר ביצוע העסקה ומרגע זה ואילך, אנו נכנסים להליכים משפטיים מורכבים, יקרים ושעשויים להימשך שנים.
כדי להימנע ממצבים עגומים כאלו ולהתחיל את הפרק החדש בחייך ברגל ימין, אין להפריז בחשיבותה של בדיקת רישום דירה בטאבו.
מה הופך בעלות על נכס לרשמית?
כשזה מגיע לבדיקת רישום בטאבו, כלומר הבעלות על הנכס, הכול מתחיל ונגמר ברישומי לשכת רישום המקרקעין בישראל המכונה גם "טאבו".
יותר מפעם קרה שמוכרים פוטנציאליים הציגו נכס למכירה בטענה כי הם בעליו ולאחר בדיקה קפדנית התגלה כי על אף שהם חיים בנכס ועושים בו שימוש, הוא כלל לא רשום על שמם.
הדבר עשוי לנבוע עקב סכסוכי ירושה, שימוש בנכס ברשותו של הבעלים, עקב עיקולים ושעבודים שונים ולעתים אפילו פשוט עקב פעילות עבריינית גרידא כמו ניסיון למכור את הדירה פעמיים לשני רוכשים שונים.
לכן, בשלב הראשוני ביותר, נבדוק בראש ובראשונה כי איש הקשר מולו אנו מבצעים את העסקה אכן רשום בטאבו כבעלים.
באותה הזדמנות, נפיק נסח טאבו ונבדוק האם קיימים עיקולים או שעבודים בנכס או אם נרשמו הערות אזהרה כדי לוודא שאנו לא רוכשים יחד עם הדירה שלל מרעין בישין שעשויים ללוות אותנו לתקופה ארוכה.
שלבי התהליך ואופני השגת המידע
היום, לא צריך להשקיע יותר מדי מאמצים כדי לקבל את כל המידע הדרוש לנו לביצוע עסקת מקרקעין בטוחה ומשתלמת.
כל המידע אודות רישום מקרקעין זמין ופתוח לציבור וכיום ניתן לקבל את כל המידע גם דרך הממשק הממשלתי המקוון.
פשוט נרשמים לאתר לשכת רישום המקרקעין ונעזרים במנוע החיפוש כדי לקבל את כל המידע.
כמו כן, ניתן לשלוח בקשה ברשת לקבלת המידע בעותק קשיח שיגיע בדואר לכתובתך.
עם זאת, קבלת המידע היא החלק הפשוט. השלב המורכב ביותר יהיה לעבור עליו ולהבין מהי משמעות כלל הנתונים העומדים לפנינו.
כאן בדיוק נכנסת לתמונה השכלתו המשפטית של עורך הדין שלך.
הידע המקצועי והניסיון מאפשרים לו לפרש את כלל המידע הרשום אודות הנכס בטאבו ולהזהיר אותך מפני בעיות פוטנציאליות או לכל הפחות, להציב דרישות בחוזה שיגנו עליך מפניהן.
מהו נסח טאבו ולמה הוא משמש?
לאורך תהליך הלימוד שעשית לקראת הרכישה, בוודאי כבר ייעצו לך להפיק נסח טאבו לפני ביצוע הרכישה.
אם תהית במה מדובר, נסח טאבו הוא למעשה התעודה המזהה של הנכס המפרטת את כל הפרטים הרלוונטיים לגביו ממיקומו הגיאוגרפי ועד להיסטוריית הבעלות, תיאור השטח ונתוני פרצלציה של הקרקע או מיקום הדירה בבניין המשותף.
החלק המעניין יותר בנסח טאבו, אמנם, הוא ההערות השונות שנרשמות בו ויכולות ללמד אותנו לא מעט על זכויות הבעלים ועל בעיות פוטנציאליות שאנו עשויים להיתקל בהן.
- חריגות בנייה – במקרים מסוימים מתברר כי הנכס נבנה שלא כדין ומכיל בתוכו חריגות בנייה הדורשות התייחסות. אם נרכוש את הדירה במצב זה, אנו יורשים יחד איתה את הסיבוכים המשפטיים ואת האחריות לטפל בחריגות. אם החלטנו שזהו הנכס שאנו מעוניינים בו, חשוב שנסדיר בחוזה באופן שאינו משתמע לשני פנים שכלל החבות בעניין החריגות תחול על המוכר וכי הטיפול בחריגות יהווה תנאי מקדים לביצוע העסקה.
- הערות אזהרה – במובן הרחב ביותר, הערות אזהרה נועדו להתריע רוכשים פוטנציאליים כי קיימת התחייבות בכתב של בעל הנכס לבצע עסקה בעניין נכס זה או להימנע מעסקה. ישנם מקרים רבים בהם עשויה להירשם הוראת אזהרה כזו. הערת האזהרה יכולה להתריע בפנינו, למשל, כי הדירה למעשה כבר נמכרה וכי בעל הנכס חתם על חוזה בו הוא מתחייב להעבירה לרשות הרוכש. גם לאחר רכישת הנכס שלך, מומלץ לפנות לטאבו ולבקש רישום הערת אזהרה בעניינך כדי למנוע מהמוכר לחזור בו או לנסות למכור את הדירה פעמיים. מאידך, הערת אזהרה יכולה לעסוק דווקא בהתחייבות לא לבצע עסקה עקב עיקולים, משכון או שעבודים ומונעת מרוכשים להעביר לרשותם צרות שלא ירשו.
- רישום בעלים – לעתים, אנו עשויים לגלות כי ישנם לקרקע מספר בעלים. במקרה כזה, חשוב שנדרוש כי ייחתם ייפוי כוח רשמי ובלתי חוזר המעניק למוכר את הסמכות לבצע את העסקה בהסכמת שאר הבעלים כדי להימנע מסיבוכים משפטיים בהמשך הדרך.
כפי שראינו, לאורך כל העיון בנסח טאבו, ישנן נקודות התערבות פוטנציאליות רבות של עורך הדין שלך. לכן, חשוב מאוד להסתייע בו בתהליך.
למה נזדקק כדי לקבל נסח טאבו?
כיום יותר מאי פעם פשוט להפיק נסח טאבו וכבר אין צורך בהתרוצצויות מיותרות. דרך אתר לשכת רישום המקרקעין, ניתן להגיש בקשה מקוונת ולהפיק באופן אלקטרוני נסח טאבו חתום ומאובטח.
חשוב לציין כי עותק אלקטרוני זה הינו מסמך בר תוקף לכל דבר ועניין, אך כל עותק מודפס שלו לא יהיה תקף.
במקרה בו הנסיבות דורשות שימוש בעותק קשיח, ניתן לפנות אל לשכת רישום המקרקעין בצורה מסודרת ולקבל נסח טאבו חתום בעותק קשיח.
כדי להגיש בקשה לקבלת נסח טאבו נזדקק למספר הגוש והחלקה (ותת חלקה כאשר מדובר בדירה בבניין) המציינים את מיקום הנכס או לכל הפחות במספר הספר והדף בו הוא רשום.
כמו כן, כשמדובר בבקשה בלתי מקוונת מול לשכת רישום המקרקעין, יהיה עלינו לשלם אגרה ולצרף את האסמכתא על ביצוע התשלום לבקשתנו.
ניתן לאתר בקלות ברשת מספר גוש וחלקה של כל נכס במדינת ישראל באתר המרכז למיפוי ישראל.
אילו סוגי נסח טאבו קיימים?
ישנם מספר סוגי נסחים שניתן להפיק:
- נסח חלקי – נסח טאבו המכיל מידע חלקי בלבד אודות החלקה ורלוונטי כאשר ישנם מעל 50 בעלים בה. מיועד בעיקר על מנת לברר זכות בעלות ולא מעבר לכך. כדי לקבל נסח מסוג זה, יהיה עלינו לפנות בעצמנו אל לשכת רישום המקרקעין ולא נוכל להפיקו באינטרנט.
- נסח מלא – כשמו כן הוא, המסמך המלא המכיל את כל המידע אודות הנכס כפי שזה רשום בפנקס המקרקעין.
- נסח היסטורי – כאן נוכל לראות את כל המידע שנרשם אי פעם בנסח, כולל הערות אזהרה שכבר נמחקו, העברות בעלות ועוד.
האם כל הנכסים רשומים בטאבו?
על אף שבטאבו רשומות זכויות בעלי נכסים שונים, בפועל, רובן המכריע של הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה. רשות מקרקעי ישראל מעשה מחכירה את הקרקע לבעליה למשך תקופה ארוכה, אך מכירה של ממש של אדמות המדינה לבעלים פרטיים כמעט ואינה מתרחשת.
לכן, במקרים מסוימים, עשוי להיווצר מצב בו נכס לא יהיה רשום בטאבו תחת בעלים מסוימים. במקרה כזה, יהיה עלינו לבדוק את רישומו ברשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל (לשעבר "מינהל מקרקעי ישראל") הוא הגוף הממשלתי האמון על רישום וניהול הקרקעות שבבעלותה.
בספרי הקרקעות של הרשות, ניתן לעיין ברישומים שונים כמו עיקולים ושעבודים, זכויות חכירה ומידע חיוני רב אחר.
בהרבה מובנים, רישומים אלו מהווים תחליף לנסח טאבו ויוכלו לשמש אותנו לבדיקת הנכס במקרים בהם לא קיים רישום בטאבו לקראת רכישה.
אין נסח טאבו? – נפעל להשגת אישור זכויות ברשות מקרקעי ישראל
כאמור, במקרים בהם הקרקע רשומה ברשות מקרקעי ישראל ואין טאבו, נוכל לקבל את המידע הנדרש לנו על ידי הפקת אישור זכויות רשות מקרקעי ישראל.
במסמך הזה, נוכל לקבל את כל המידע על מצב הנכס נכון ליום הבקשה.
באישור זכויות מקרקעי ישראל נוכל לעיין בנתונים הבאים:
- תיאור הנכס – ממדי השטח, אופן החלוקה שלו ומיקומו. גם כאן, אנו עשויים להיתקל בהפתעות שונות ולגלות כי תיאור הנכס כפי שהוא מופיע ברישומים הרשמיים שונה בתכלית מהתיאור שנמסר לנו על ידי המוכר.
- צווים משפטיים כאלו ואחרים – בין אם מדובר בעיקולים או הגבלות אחרות שניתנו על ידי בית משפט כשיר נשוא הקרקע, זהו המקום בו נוכל לאתר תסבוכות אפשריות ולגבש פתרונות יעילים לכך.
- הערות – גם ברישום רשות מקרקע ישראל עשויות להופיע הערות בקשר לזכויותיו של החוכר לעשות עסקאות בנכס. אלו משמשות לאותה מטרה של הערות האזהרה בנסח טאבו ויכולות לעשות את כל ההבדל בין רכישה נבונה ומשתלמת לבין מפח נפש אדיר.
- שעבודים ומשכונים – גם אם זהותו של המוכר אכן נכונה ברישום המקרקעין, ייתכן מאוד שהנכס משועבד לבנק או כי בעל הנכס משכן אותו לצרכים כאלו ואחרים.
- זהות החוכר – במקרים אחרים, אמנם, אנו עשויים לגלות כי האדם המציע לנו לרכוש את הנכס הוא כלל אינו החוכר הרשום ואין לו כל זכות מכירה על הנכס.
בכל אחד מן האירועים הללו, חשוב שנקבל ייעוץ מקיף ומקצועי שיאפשר לנו לבחון את כלל האפשרויות העומדות לרשותנו ולקבל את ההחלטה המושכלת, הבטוחה והמשתלמת ביותר.
איך מזמינים אישור זכויות ברשות מקרקעי ישראל?
גם כאן, כמו בהפקת נסח טאבו נוכל לבצע את התהליך ברשת או בלשכה הרלוונטית.
יהיה עלינו להגיע אל סניף רשות מקרקעי ישראל באזור בו ממוקם הנכס, להציג תעודת זהות בפני הנציג המתאים ואת פרטי רישום הנכס.
לרשותנו עומדות שלוש אפשרויות ואחת מהן תספיק בהחלט:
- נוכל להציג את מספר הגוש והחלקה של הנכס הרלוונטי
- אפשרות נוספת תהיה להציג את מספר התיק ברשות מקרקעי ישראל, אם הוא נמצא ברשותנו
- גם אם אין לנו פרטים אלו, תמיד נוכל למסור את מספר תעודת הזהות של החוכר הרשום כדי לקבל גישה למידע.
העיון ברישום הזכויות ברשות מקרקעי ישראל עשוי להיות מורכב לאדם שאינו עוסק בתחום. חשוב לוודא שעינו הבוחנת והמיומנת של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין תקרא אותו בעיון ותוודא כי אין כל בעיה שיש לתת עליה את הדעת.
הייעוץ הנכון יוכל לחסוך לך עוגמת נפש רבה
כפי שראינו, כאשר מדובר על בדיקת רישום דירה בטאבו ובשאר הנושא הנ"ל, אנו נכנסים כעת אל מים לא מוכרים והסכנות הפוטנציאליות הן רבות ומורכבות.
כדי לוודא שיש לך את ההדרכה הנכונה שתאפשר לך להגיע אל חוף מבטחים וליהנות מבית חלומותיך בראש שקט, ייצוג עורך דין לאורך כל תהליך הרכישה הוא לא פחות מקריטי.
גם לאחר בדיקת רישום דירה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, תפקידו של עורך דין המקרקעין לא תם.
לאור הממצאים שיעלו מבדיקת רישום בטאבו, יוכל עורך דינך לסייע לך להבטיח את זכויותיך במעמד החתימה על החוזה, לספק לך את ההגנות המתאימות כדי להימנע מסיבוכים בהמשך הדרך ולבחון את כדאיות העסקה באופן מעמיק לרבות שיקולי מיסוי וכל עלות אחרת שעשויה להיגרר כתוצאה מהרכישה.
אמנם שירותי עורך הדין כרוכים בעלות, אך ערך הייעוץ והליווי שלו לא יסולא בפז ועשוי להחזיר את עצמנו בחלוף השנים בשיעור ניכר.
משרד עו"ד שמעון האן עומד לרשותך בכל עת
משרדנו הוא אחד הגדולים בירושלים בתחום המקרקעין ומציע טווח רחב של שירותים המגובים בידע מקצועי שנקנה בעבודה קשה ובייצוג מאות לקוחות מכל הגדלים והמגזרים בישראל.
במשך מעל לעשור, ליווינו רוכשים רבים בישראל – ממשקיעים וחברות ועד למשפחות המבקשות לקנות להן נחלה – וסייענו להם לברר כי הם נכנסים לעסקה החשובה בחייהם עם כל התמיכה הנדרשת כדי ליהנות ממנה ולפסוע אליה בבטחה.
הצוות המסור והמיומן שלנו זמין עבורך תמיד וילווה אותך לכל אורך הדרך ויבצע לך בדיקת רישום בטאבו באופן מקצועי ומקיף.
נשמח להשיב על כל שאלה שעשויה לעלות לך על עסקת מקרקעין ועל רישום בטאבו ולייעץ לך אילו שירותים נדרשים עבורך בשלב זה.
לפרטים נוספים על מגוון שירותי משרדנו ולתיאום פגישה לייעוץ ראשוני שיאפשר לך להתחיל בתהליך המשמעותי, אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים באתר עוד היום.
אחד מנציגינו יחזור אליך בהקדם עם כל המידע הנדרש ויסייע לך לתאם פגישת ייעוץ בה נתאם את הציפיות וההבנות בינינו ונדאג לך לייצוג מהשורה הראשונה.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
