דירה

רכישה, מכירה ואחזקה של דירה מחייבת התייחסות לנושאים והיבטים רבים ועל מנת להבטיח כי אתם מבצעים צעדים נכונים ואת כל הבדיקות הנדרשות, מומלץ וחשוב להסתייע בשירותיו המשפטיים של עורך דין מומחה ומנוסה בתחום המקרקעין, הנדל"ן והמיסוי. הייעוץ המשפטי, ימנע מכם מלבצע טעויות העלולות לעלות לכם ביוקר בהמשך הדרך. ביצוע בדיקות לפני מכירת הדירה מהווה חלק משמעותי בהצלחתו של תהליך מכירת הדירה. בין אם שהחלטתם למכור דירה במטרה לרכוש דירה אחרת – שיפור דיור ובין אם שאתם מוכרים דירה להשקעה שבבעלותכם, חשוב להבין אילו בדיקות יש לבצע לפני מכירת הדירה ובטרם אתה חותמים על הסכם מכירת הדירה. מוכרי דירות רבים, מבצעים מהלכים לא נכונים וטעויות קשות בתהליך עסקת  המכירה וכתוצאה מכך, מפסידים סכומי כסף משמעותיים ומפספסים ההזדמנות לשיפור דיור ולמימוש מלוא פוטנציאל ההשקעה שלהם. לפניכם כמה עצות חשובות וטיפים מועילים לקראת מכירה או רכישה של דירה וכן להתנהלות שוטפת נכונה באחזקה של נכס מקרקעין מבחינת בדיקות מקצועיות ואחריות פיננסית.

בדיקות מצב משפטי לפני עסקת מכירת דירה 

לפני מכירת דירה, חשוב לערוך בדיקה בכל הנוגע למצב המשפטי של הדירה וזאת בליווי של עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, הנדל"ן והמיסוי.  מצבו המשפטי של הנכס, בא לידי ביטוי, בין היתר, בנסח הטאבו. נסח טאבו, הינו למעשה תעודת זהות משפטית של הדירה כפי שהיא מופיעה בלשכת רישום המקרקעין – הטאבו. בנסח מפורטים ומצוינים פרטים רלוונטיים שונים בהם: זהותם של הבעלים הרשומים, שטחה של הדירה הרשום, הצמדות ששייכות לה – חניה, מחסן, מרפסת וכו' וכן האם ישנן הערות שונות על הדירה כגון: משכנתאות, עיקולים או שעבודים. על מנת לבצע את הבדיקה הזו בצורה טובה ובמהירות, מומלץ, עוד טרם החתימה על הסכם המכירה, להיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין שיעיין בנסח הטאבו ובאישור הזכויות במקרה שהדירה רשומה במקום אחר ויפעל על מנת לתקן את הרישום במידה ויש צורך בדבר.

ליווי וייעוץ משפטי בהליך מכירת דירה

טרם החתימה על הסכם מכירה, עורך הדין מטעם הקונה יבחן את מצבה המשפטי של הדירה וזאת על מנת לוודא שהוא יוכל לקבל משכנתא וכן במטרה להבטיח שבסופו של תהליך המכירה, רישום הדירה על שמו של הרוכש יושלם בצורה מוצלחת. ישנם מקרים בהם למרות שהמוכר כבר סיים את תהליך קנייתה של הדירה כבר לפני שנים רבות, הוא לא טרח לבצע רישום זכויות על שמו כפי שנדרש בסוף העסקה וכתוצאה מטעות זו, למעשה, הדירה לא הייתה רשומה על שמו. במקרה שכזה, כאשר נעשה ניסיון להסדרת רישום הזכויות, לעתים, מתברר שהקונה ועורך הדין שלו נפטרו לפני שנים רבות ופעולה פשוטה שכזו עלולה להפוך לתיק משפטי סבוך ומורכב שיתנהל בבתי המשפט ויגזול מהמוכרים משאבים, מאמצים וזמן יקר, כאשר הקונה הפוטנציאלי של הנכס יתייאש ויספיק למצוא דירה אחרת.

מימון

במידה ולצורך מימון רכישת דירה נעזרתם במשכנתא, מומלץ לבקש מהבנק מבעוד מועד מסמך הקרוי דו"ח יתרות לסילוק משכנתא. מסמך זה, יפרט את הסכום שנדרש לצורך מחיקתה של המשכנתא הרשומה על הדירה שלכם לצורך הבטחת התשלום של המשכנתא לבנק. במקרה בו אתם מתכוונים לגרור ולהעביר את המשכנתא לדירה אחרת שתקנו, תוכלו להיות מודעים לגובהה של המשכנתא החלה על הדירה שלכם ולתכנן את מימון העסקה הבאה שלכם בהתאם. לעיתים, כתוצאה משינויים ותזוזות בשער הריבית על המשכנתא, משולמות לבנק עמלות פירעון וקנסות שונים. לעיתים, מדובר בסכומים משמעותיים שחשוב להיות מודעים אליהם עוד לפני מכירת הדירה.

מיסים

בתהליך מכירת דירה, חלים כמה מיסים עיקריים שמומלץ לבדוק לפני שאתם חותמים על החוזה. תשלומים גבוהים של מס, עלולים להשפיע באופן משמעותי על כדאיותה הכלכלית של העסקה ולעתים להפוך אותה לבלתי משתלמת עבורכם. משום כך, חשוב לבדוק מראש את גובה המיסים ובהתאם לקבל החלטה באשר למחיר הדירה.

מס שבח

המס העיקרי שחל במכירת דירה, הוא מס שבח. מס שבח, הוא מס שמשולם לרשות המיסים, ומוטל, בהתאם לחוק, על מוכר דירה. המס מחושב בהתאם להפרש בין שווי הקנייה –  לבין שווי המכירה של הדירה, ונע בשיעור של כ- 25%. לצורך הדוגמא, נניח שקניתם דירה בסכום של מיליון שקלים. לאחר מספר שנים החלטתם למכור אותה בשני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש, בגובה של מיליון שקלים, יוטל מס שבח בגובה של 25%, אשר במקרה זה יגיע לכ- 250,000 ש”ח. אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות של המוכר לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם להוראות החוק.

היטל השבחה

סוג נוסף של מס שחל על מוכרי דירות קרוי היטל השבחה. היטל השבחה ישולם לרשות המקומית או לעירייה. מס זה, מוטל על עליית שווי של הנכס כתוצאה מתוכניות שונות שאושרו ע"י הרשות המקומית המאפשרות הגדלת זכויות הבניה לדוגמא: הרשות המקומית אישרה תוכניות המאפשרות תוספת של 20 מ”ר בדירה שלכם. אפשרות זו לתוספת בנייה, מעלה את ערכה של הדירה ומשום כך ישולם היטל השבחה. שיעורו של ההיטל עשוי להגיע ל- 50% משוויה של ההשבחה, כלומר, מחצית משוויין של זכויות הבניה שהתווספו. אופן החישוב של המס חשוב שיתבצע באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה וכן בליווי של עו"ד מקרקעין.

בדיקה מקצועית לבחינת כדאיות העסקה

חשוב לציין שלפני מכירת הדירה, מומלץ לבדוק ולברר מראש את גובהם של המיסים וזאת באמצעות עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה. עורך הדין יבדוק את שיעור וגובה המס וזאת בהתאם למאפיינים ולנתונים האישיים שלכם ושל הדירה וימליץ לגבי דרכי הפעולה המומלצות. ללא ספק אינכם רוצים להיקלע למצב בו לאחר שחתמתם על הסכם למכירת הדירה שלכם, תגלו לפתע שאתם נדרשים לשלם מס בסכומים גבוהים ולבסוף, מכל עסקת מכירת הדירה נשארתם עם רווח קטן באפן משמעותי מכפי שחשבתם בתחילה או ללא רווח כלל. בדיקה מקצועית מראש של המיסוי החל על העסקה תבטיח כי מכירת הדירה תהיה כדאית ומשתלמת עבורכם מבחינה כלכלית. 

רכישת דירה

תהליך של קניית דירה הינו תהליך הכולל קבלת החלטות רבות וכבדות משקל ובמיוחד עבור מי שרוכש דירה בפעם הראשונה. ללא ספק, מדובר במהלך הכלכלי המשמעותי ביותר שתבצעו בחייכם וכזה המערב סכומי כסף גדולים וכולל התנהלות מול הליך בירוקרטי סבוך, מתיש וארוך. על מנת להשלים עסקה של קניית דירה בהצלחה, חשוב לתכנן כל צעד, לבדוק כל פרט מראש ולהיערך בצורה נכונה לרכישת הדירה. קבלת ייעוץ וליווי משפטי הינה חיונית ומועילה במיוחד כבר בשלב התכנון וההיערכות לקנייה של דירה והסיוע משפטי חשוב ויתרום לכם רבות לאורך כל שלבי ההליך יד להשלמת העסקה בצורה הטובה ביותר לשביעות רצונכם. השירותים המשפטיים מתחילים בתכנון כלכלי, ממשיכים בהתנהלות הנכונה והרצויה בכל תהליך הקנייה, בביצוע בדיקות מקצועיות, פיננסיות ומשפטיות במטרה למנוע טעויות וצעדים פזיזים ומסתיימים בחתימה על חוזה הרכישה וקבלת המפתחות לדירכם החדשה. חשוב ביותר שבעסקה המשמעותית ביותר בחייכם תתנהלו בצורה נכונה, מושכלת ונבונה מכל הבחינות וישנה חשיבות גדולה לעריכת בדיקות ובירור כלכלי מקיף במטרה להתכונן בצורה הטובה ביותר לקניית הדירה.

בדיקה כלכלית

מומלץ לבצע בדיקה כלכלית מקיפה של כל האמצעים הפיננסיים העומדים לרשותכם ושזמינים לכם צורך קניית הדירה. אמצעים אלו  כוללים: חשבונות עו"ש, פיקדונות, קרנות השתלמות, הלוואות, קופות גמל, עזרה מההורים ועוד. המרכיבים הללו מהווים את ההון העצמי הראשוני שעומד לרשותכם לצורך רכישת הדירה ואת הבסיס הכלכלי לעסקת הקנייה. חשוב להשאיר מספיק אמצעים פיננסיים בצד להוצאות בלתי צפויות שעשויות להגיע בהמשך וכמובן להתכונן ולבצע את המהלך והצעד המרגשים והמשמעותיים בליווי של עורך דין מוסמך ומנוסה בתחום המקרקעין שישמור ויגן על הזכויות והאינטרסים שלכם עד לסיום התהליך בהצלחה.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון

אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה