רכישת נכס הינה מהפעולות הכלכליות והמשפטיות המשמעותיות בחיי אדם. רכישה כזו כוללת התחייבויות הקרויות בשפה המשפטית – קנייניות וחוזיות שלהן השלכות ארוכות טווח. ביצוע עסקת מקרקעין באופן אחראי מחייבת בדיקות תכנוניות ומשפטיות רבות על מנת להבטיח שההשקעה הכספית הגדולה לא תרד לטמיון. בנוסף, תכנון מס מקצועי מקדים ומלווה לרכישה, יבטיח עמידה בתקציב וימנע הפתעות לא נעימות בהמשך.לפניכם רשימה חלקית של בדיקות שיש לערוך, אך כדאי לזכור, כאשר מדובר בעסקה גדולה ומשמעותית, יש להיעזר באנשי מקצוע.
מאמר זה אינו מחליף את הצורך בייעוץ משפטי.
בעלי הזכויות בדירה – כבר היו מקרים בהם רוכשים תמימים רכשו דירה ממתחזים, לכן טרם התחייבות יש לברר ולוודא שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס המוצע למכירה. בדיקה זו פשוטה יחסית ונעשית באמצעות השוואת תעודת הזהות של המוכר מול – נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין. באם הדירה לא רשומה בפנקסי הטאבו, ניתן לקבל טופס 'אישור זכויות' מרשות מקרקעי ישראל, גם אז יש לערוך את ההשוואה. (נסח טאבו, המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין מלמד על מצב הזכויות בנכס, כלומר מי הבעלים ומה סוג הבעלות, האם בעלות מלאה, שותפות, חכירה או חכירת משנה. כאשר מעמד הנכס אותו מבקשים לרכוש, מוגדר כחכירה לדורות מול רשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק גם הסכם החכירה ותנאיו ואם מדובר בנכס בבית משותף יש להשוות בין הסכם החכירה לפנקס הבתים המשותפים שהשטחים המשותפים זהים ברישומים השונים.
השלב ההכרחי הבא הוא בדיקת שעבודים בנכס – יש לבדוק אם רשומים על הנכס שיעבודים, דבר שעלול למנוע העברת הבעלות עליו בהמשך. את המידע הראשוני ניתן למצוא בנסח הטאבו, בו יהיו רשומים שעבודים כמו משכנתא, עיקול, שעבוד, תיק הוצל"פ, שיופיעו בצורת הערת אזהרה. יש לשים לב שזהו מידע חלקי בלבד וישנן בדיקות נוספות שיש לערוך כדי למנוע הופעת נושים שידרשו את חלקם בנכס בהמשך.
בדיקות תכנוניות – כאשר רוכשים נכס, בין אם להשקעה, לשיפוץ או למגורים ושימוש יש לוודא שלא הוצאו נגד הנכס צווי מניעה, הריסה, הפקעה או שאין בו חריגות בניה. בדיקה ראשונית תעשה מול נסח הטאבו, אך בנוסף יש הכרח להוציא את "תיק הבניין" מהרשות המקומית, מחלקת ההנדסה, ולברר אם הבנוי על הקרקע אכן נבנה בהתאם להיתר בניה, האם הוגשו בקשות להיתר בנייה נוסף במידה והובטחו זכויות נוספות האם הן קיימות. הבטחות בעל-פה או בכתב של בעלי הנכס יתנפצו מול החלטת הרשויות ותכניות הבינוי השונות.
תיק הבניין יכיל את כל הצעדים בנושא תכנון ובניה שנעשו על ידי בעלי הנכס לדורותיהם, בין היתר על-ידי תכתובות שונות כמו מכתבי התראה, מכתבי בקשה, דוחו"ת של פקחים שביקרו בנכס ועוד. החשיבות של בדיקה כזו נובעת מהעובדה שברגע העברת הבעלות, עובר הנכס ביחד עם החובות אל מול הרשויות לאחריותו של הבעלים החדש.
הוצאות נלוות לרכישת דירה ותכנון מערך התשלומים עבור הנכס והמיסוי הנדרש
בעת רכישת נכס מקרקעין יש לקחת בחשבון גם את התשלומים הנלווים וכך למנוע חריגה מתקציב הרכישה.
בין התשלומים הנלווים:
- תשלום מס רכישה בהתאם לנסיבות הרכש – תוכלו למצוא פירוט באתר עו"ד שמעון האן.
- היטל השבחה
- עמלת תיווך – אם קיימת
- תשלום לעו"ד – שכר הטרחה ישתנה בהתאם לעסקה ולנסיון והמקצועיות של עורך הדין המלווה את העסקה.
- תשלומי הסכמה – תשלומים המועברים לרשות מקרקעי ישראל, נהוג לקבוע בהסכם המכר כי עלות ההיוון תהיה על המוכר.
- משכנתא – יש לקבל אישור עקרוני מהבנק טרם החתימה על הסכם המכר. במסגרת זו יש לוודא את מועדי קבלת תשלומי ההלוואה כדי לוודא התאמה ללוח התשלומים בהסכם.
יש לזכור, עבור רוב האנשים, רכישת דירה היא לא רק העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיערכו בחייהם אלא גם אירוע מרגש הצופן בתוכו הבטחה עתידית. לכן, חשוב במיוחד למנוע אי נעימויות וסיבוכים וזאת באמצעות קבלת ייעוץ מקצועי.
קראו גם על: תקנות מיסוי מקרקעין
