התחדשות עירונית-תמ"א 38-פינוי בינוי

הקדמה

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה. בשנת 1975 נקבע, במדינת ישראל, תקן בניה מחייב המתייחס לבנייה של בניינים עמידים בפני רעידות אדמה. לגבי מבנים שנבנו לפני שנכנס התקן לתוקף, הרי שנולדו הצורך וההכרח לייסד תוכנית מתאר חדשה לחיזוק מבנים שהינה ספציפית ומעודכנת. חיזוק ושיפור עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה, מהווים הכרח ואין מדובר במותרות, שכן המטרה הינה למנוע פגיעה בחיי אדם. נוכח החשיבות הרבה של התוכנית, ממשלת ישראל מעניקה, לאורך השנים, שורה הטבות, זכויות ותמריצים לדיירים וליזמים וזאת על מנת שיצטרפו לתוכנית ויחזקו בניינים בהתאם להוראות תוכנית המתאר הארצית. המהלכים שיזמה הממשלה הביאו לתוצאות טובות ואכן, במהלך השנים האחרונות, גדל בצורה משמעותית מספר הפרויקטים שאושרו ויצאו לדרך. במאמר שלפניכם נציג את הדרכים, השלבים והצעדים להתנהלות נכונה ומיטבית בפרויקטים מסוג תמ"א 38, פינוי בינוי ואת החשיבות בקבלת ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי מידי עורך דין תמ"א 38 מנוסה המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.

ליווי משפטי מקצועי בתהליכי התחדשות עירונית

על מנת להגיע להבנות והסמכות לגבי ביצוע עבודות לחיזוק הבניין, הרי שיש לבחור עורך דין תמ"א 38 מוביל, מקצועי ומנוסה. השירותים המשפטיים הינם חיוניים, שכן הגעה להסכם בין כל הדיירים הינה מורכבת ומחייבת ידע ובקיאות ברזי תחום דיני המקרקעין והנדל"ן. במאמר שלפניכם נציג את כל המידע הרלוונטי, החיוני והמועיל שיסייע בידכם לנהל תהליכי התחדשות עירונית הכוללים פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 בצורה אופטימלית. במידה והחלטתם כי אתם מעוניינים לממש בבניין המגורים שלכם תמ"א 38, אולם אינכם בטוחים כיצד לעשות זאת נכון או לא יודעים בפני מה אתם עומדים ומה צפוי לכם, הרי שלפניכם השלבים שתצטרכו לעבור והדרכים לעשות זאת בצורה נכונה צעד אחר צעד.

כיצד להתחיל פרויקט תמ"א 38?

• השגת רוב דרוש – לאחר שקיבלתם את ההחלטה לבצע פרויקט תמ"א 38, הצעד הראשון שעליכם לצלוח הינו רתימה של כל הדיירים והשגת הסכמה שלהם לתוכנית. המצב הרצוי הינו השגת רוב גורף של כל הדיירים לביצוע הפרויקט, אולם ברוב המקרים, זה אינו המצב ויש לוודא כי קיים רוב מינימלי שיאפשר להוציא את הפרויקט לדרך ולחייב, מאוחר יותר, את הדיירים שמתנגדים, להצטרף ולחתום על ההסכם. הרוב שנדרש על מנת לבצע את הפרויקט משתנה בהתאם לסוגו. כאשר מדובר בתמ"א 38 שמטרתו חיזוק ושיפוץ הבניין ללא הריסה, הרי שהרוב העקרוני שנדרש בהתאם לחוק הוא של בעלי זכויות המחזיקים ב- 66.6% מהדירות בבניין. במידה ומדובר בפרויקט פינוי בינוי הכולל הריסה של הבניין ובניית בניין חדש ואחר במקומו, הרוב הדרוש הוא של בעלי זכויות המחזיקים 80% מהדירות בבניין. לאחר שקיבלתם את הרוב כפי שנדרש על פי החוק, ניתן לחייב, בשלב מאוחר יותר את הדיירים המתנגדים לחתום על ההסכם.
• מינוי נציגות לבניין – לאחר שיש בידכם את הרוב הדרוש, עליכם למנות נציגות של הבניין שתנהל את התהליך כפי שנדרש. נציגות הבניין היא זו שתמצא את אנשי המקצוע הנכונים שילוו אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט עד להשלמתו על הצד הטוב ביותר. לאחר הגעה להסכמה, הנציגים יבחרו את היזם שיוציא את הפרויקט לדרך וינהל אותו ואת עורך הדין המתמחה בייצוג הדיירים ובמתן ייעוץ וליווי משפטי בתהליכי התחדשות עירונית הכוללים פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 כאמור. לאחר שמונתה נציגות לבניין, יש להחתים את הדיירים על טפסי הסכמה המאפשרים את תמיכתם בביצוע הפרויקט.
• ליווי משפטי – נוכח הייחודיות והמורכבות של עסקאות מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, הרי שישנה חשיבות רבה בקבלת שירותים משפטיים מקצועיים הניתנים מידיו של עורך דין להתחדשות עירונית. עורך הדין הינו איש מקצוע המהווה חלק בלתי נפרד לאורך כל שלבי ההליך. הליווי המקצועי הינו חיוני ונועד להגן על זכויות הדיירים ולוודא כי הם מקבלים תמורה הוגנת והגנה משפטית מיטבית. בחירה נכונה במשרד עורכי דין מנוסה ובעל מוניטין, הינה בעלת חשיבות רבה, שכן יש צורך בידע, מומחיות ובקיאות בענף הנדל"ן ובתחום המקרקעין מבחינת כל ההיבטים המשפטיים, המיסויים והמסחריים של עסקאות תמ"א 38. טיפ מועיל הוא לבחור עורך דין המתמחה בייצוג דיירים וכזה שיוכל להעניק להם יחס אישי ומסור לאורך כל שלבי הפרויקט.
• בחירת היזם – במידה והבניין עומד בתנאים המשפטיים הנדרשים לצורך מימוש הפרויקט, נציגות הדיירים תידרש למצוא ולבחור יזם מקצועי ומנוסה שיוציא אותו לפועל. הצלחת הפרויקט תלויה, במידה רבה, ביכולות של היזם, בניסיון ובידע שלו ועל כן חשוב לוודא כי הדיירים בוחרים בקפידה ולאחר בחינה מדוקדקת את איש המקצוע שיתאים בצורה הטובה ביותר עבורם ויוכל למקסם את הפוטנציאל הטמון בפרויקט. השלב הראשון בבחירת היזם, הוא בדיקה מקדימה האם מדובר באדם פרטי או חברה.
• חברה פרטית או ציבורית – במידה והדיירים בחרו בחברה, חשוב לדעת האם מדובר בחברה ציבורית או פרטית, במידה והיא פרטית יש לדעת מיהם בעלי המניות ולוודא כי היזם הינו בעל ניסיון ובקיאות בתחום התחדשות עירונית, קרי, תמ"א 38 ופינוי בינוי, ושיש לו מוניטין חיובי בענף הבנייה באופן כללי.
• בדיקת יכולת כלכלית – לאחר הגעה למסקנה כי מדובר באיש מקצוע שיש לו יכולות מקצועיות גבוהות, הרי שחשוב לברר מהי היכולת הכלכלית שלו. המצב הפיננסי של החברה, מעיד על אופן ניהול החברה, התנהלותה הפיננסית ועל היקף הפרויקטים שהיא מוציאה לפועל. כצעד אחרון בבחירה נכונה של יזם או קבלן, על הדיירים לבדוק האם הוא זה שמבצע את העבודה או שהוא מסתייע בשירותיו של קבלן אחר הפועל מטעמו.
• מפרט טכני – חשוב לעיין בצורה יסודית ומדוקדקת במפרט הטכני של הדירות בבניין שהיזם מציע לדיירים. מדובר בשלב קריטי ולכן מומלץ להסתייע ולהיעזר בשירותים של מפקח חיצוני מטעם הדיירים עצמם שיבחן את המפרט.
• ניהול מו"מ – שלב ניהול משא ומתן הינו חשוב ביותר וזאת במטרה להבטיח כי ההסכם שיגובש בין הדיירים לבין היזם יישרת את המטרות והאינטרסים של הדיירים בצורה הטובה ביותר וכי הדיירים ייהנו מהתמורה הטובה ביותר עבור השקעתם. במסגרת הליך המשא ומתן על עורך הדין מטעם הדיירים לדרוש כי היזם יציג בפניו את כל הביטחונות הנדרשים. במהלך המו"מ יש להגדיר לוחות זמנים לביצוע הפרויקט בצורה ברורה ולדאוג שהדיירים לא ישלמו אף תשלום, הוצאה או מס בלתי מתוכננים. עורך דין תמ"א 38 הינו בעל בקיאות וניסיון בניהול משא ומתן מול הדיירים ומול קבלנים ויזמים ובאמצעות כלים מקצועיים, ניסיון ובקיאות בכל ההיבטים המשפטיים בתחום, הוא יוכל לשמור ולהגן על זכויות הדיירים בצורה הטובה ביותר.

המטרות והיתרונות של תוכנית המתאר הארצית 38

תמ"א 38 הינה תוכנית המתאר הארצית המיועדת לחיזוק עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה. פרויקטים מסוג תמ"א 38 מאפשרים להתאים מבנים ישנים לדרישות ולתקנים הנוגעים לעמידות ובטיחות במצבי חירום וקיצון. התוכנית מאפשרת קבלת היתרי בנייה לחיזוק בניינים ומבנים שונים וכן תוספות בנייה וזאת תוך קבלת פטורים ממס או הקלות משמעותיות. ההטבות השונות יוצרות תמריצים לקידום ולחיזוק תהליכי התחדשות עירוניים המספקים יתרונות רבים לתושבים, לרשות המקומית, לסביבה ולמדינה. תוכנית המתאר הארצית אושרה והכרזה בשנת 2005 וזאת לאחר תכנון קפדני ומעמיק של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בראש ועדת התכנון עמד האדריכל יונה פיטלסון שנעזר בצוות רחב של יועצים ומתכננים.

עמידה בתקני ובנהלי בטיחות ועמידות מבנים בפני רעידת אדמה

התוכנית מפרטת את הדרישות, התקנים והנהלים שיש לעמוד בהם על מנת להוציא לפועל וליישם פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי בצורה המיטבית. על מנת שבניין יעמוד בתקני בטיחות ועמידות מבנים בפני רעידות אדמה יש צורך להשקיע כספים ומשאבים רבים. ברוב המקרים, הדיירים עצמם אינם מסוגלים או מעוניינים לממן הוצאה שכזו במטרה לחזק את הבניין בכוחות עצמם ולכן אושרה תוכנית תמ"א 38 לפיה קבלן או יזם ייקחו על עצמם ועל חשבונם את מלאכת חיזוק המבנה כולל ההוצאות הוצאות נלוות ובתמורה הקבלן מקבל זכויות בנייה שניתן לנצל אותן ע"י בנייה של קומה נוספת או הרחבת הבניין.

תפקידו של עורך דין תמ"א 38

הסכם לביצוע עבודות לחיזוק בניין, שיפוץ שלו או החלת תוספות בנייה בהתאם לתוכנית המתאר הארצית הינו מורכב ודורש בקיאות וידע מקצועיים בכל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים לתחום הבנייה וענף המקרקעין והנדל"ן. מובן מאליו כי בעלי הדירות חייבים לבחור עורך דין מומחה ובעל ניסיון מוכח בתחום המקרקעין ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט. עסקת תמ"א נחשבת לאחת מהעסקאות המורכבות והמסובכות ביותר בענף הנדל"ן. לכאורה מדובר בתוספת בנייה מצומצמת בהיקפה ביחס לבנייה של בניין חדש ולכן יש נטייה לחשוב שגם ההסכם וההליך כולו יהיו פשוטים באופן יחסי, אולם במקרה זה מורכבותו של ההסכם עומדת ביחס הפוך להיקף שלו ומכאן שישנה חשיבות רבה לקבלת ליווי, ייעוץ וסיוע משפטי מידי עורך דין מומחה בענף הנדל"ן ובתהליכי התחדשות עירונית.

ייעוץ וייצוג משפטי להתקשרות בהסכם תמ"א 38

התקשרות בהסכם תמ"א 38 הינה מורכבת וסבוכה מכמה סיבות. ראשית, ריבוי הדיירים או מתקשרים מצדו של בעל הקרקע יוצר קושי להגיע להבנות ושנית ישנם קשיים משפטיים העלולים להיווצר בתהליך רישום הגג כיחידה עצמאית ונפרדת למשל. נוסף על כך, השגת מימון בנקאי או ליווי פיננסי יכולים לעורר קושי וישנן עוד סוגיות העלולות להקשות על התהליך דוגמת ביטוח הדירות בזמן הבנייה. בעייתיות נוספת הינה ביצוע מלאכת הבנייה בזמן שבעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין והוא מאוכלס, מדובר על קושי משמעותי ובצירוף כל הפרמטרים וההיבטים הללו ניתן להבין את החשיבות בקבלת ליווי מידי עורך דין מנוסה ובעל מומחיות ובקיאות מיוחדות בתחום, שכן בלעדיו, יהיה קשה לבעלי הדירות להגיע להסכמה בינם לבין עצמם ובינם לבין היזם והקבלן ככל שיש.

צמצום פערים ויישוב מחלוקות בין הדיירים

חשוב להבין כי התנאי המוקדם להתקשרות של הדיירים עם היזם הינו הגעה להסכמה רחבה בין הדיירים עצמם. באופן טבעי, ייתכנו דעות ועמדות שונות ולעתים אף מנוגדות ופערים ברצונות של בעלי הדירות השונים. עו"ד תמ"א 38 המייצג את דיירי הבניין ובעלי הדירות בעסקה, הינו בעל מיומנות ביישוב מחלוקות וזאת תוך הפעלת כלים מקצועיים ומחשבתיים יצירתיים וגמישים.

הטבות מס בפינוי בינוי

היטל השבחה – כאשר אנו עוסקים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, הרי ששר הפנים ושר הבינוי והשיכון, רשאים לקבוע, בהסכמה של הרשות המקומית, כי לגבי מתחם מסוים לא תחול חובה לתשלום היטל השבחה וזאת בהתאם לקריטריונים ולפרמטרים כפי שהם מפורסמים ע"י הוועדה להתחדשות עירונית. חיוב בתשלום היטל השבחה הינו בעל השלכות משמעותיות לגבי כדאיות עסקת הפינוי בינוי ופטור מהיטל השבחה עשוי לשנות את התמונה ולגרום לכך שהתוכנית תהפוך לכדאית ואטרקטיבית. הטבות מס בדגש על פטור מחובת תשלום היטל השבחה משנות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו והן חלות על זכויות הבנייה מכוח התוכנית. חשוב לדעת כי הזכות לפטור אינה זכות מוקנית אלא היא ניתנת על פי שיקול הדעת של הוועדה להתחדשות עירונית והרשות המקומית. במסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 2/38 ניתן להעניק פטור מלא מהיטל השבחה, אולם זאת אך ורק ביחס לזכויות מכוח תמ"א 38. פטור בגין זכויות הנובעות מכוח תמ"א 38 לא נתון לשיקול הדעת של הרשות המקומית וגם במידה והפרויקט המדובר הינו כלכלי על אף הטלה של היטל השבחה, הרי שהזכויות תהיינה פטורות מהיטל ההשבחה והרשות המקומית אינה רשאית לגבותו.

מס שבח – עסקאות פינוי בינוי ותמ"א כרוכות במידה רבה בחוסר וודאות. חוסר הוודאות הינו מרכיב מרכזי  יותר בעסקת פינוי בינוי מאפשר בעסקת תמ"א 38. בשני מסלולי ההתחדשות העירונית, העסקה תלויה ומותנית בקבלת היתר בנייה ובחתימה של בעלי הדירות. כתוצאה מכך, הוחלט להעניק הקלות לצדדים המעורבים בעסקה ונקבע כי יום המכירה המתייחס לחובת הדיווח לתשלום מסי רכישה ומס שבח בעסקאות מסוג זה יידחה למועד התקיימות התנאי להשלמת העסקה. על מנת שתוכלו ליהנות מדחייה זו, יש להעביר למנהל מס השבח הודעה לגבי הסכם מותנה וזאת בתוך 30 יום. גם במסלול תמ"א 38 וגם במסלול פינוי בינוי נקבעו הוראות ספציפיות ומיוחדות הנוגעות למס שבח. כחלק מעסקת פינוי בינוי, בעל הדירה במתחם שמוכר את הנכס שלו ליזם, ייהנה מפטור מתשלום מס שבח וזאת בתנאי שהתמורה שקיבל הינה דירה חלופית יחידה במתחם העומדת בתנאים הבאים: שטח הנכס הוא עד 120 מ"ר או ששוויה של הדירה החדשה הוא 150% משוויה של הדירה הישנה או ששטחה של הדירה החדשה הוא 150% משטחה של הדירה הישנה ואינו עולה על 200 מ"ר.

הגישה של המחוקק לעידוד תהליכי התחדשות עירונית

המחוקק רואה חשיבות רבה ומיוחדת בעידוד הפעילות לחיזוק מבנים הפני רעידת אדמה. במסגרת זו הוא מעודד באמצעות מתן תמריצים והטבות שונים למסלולי הבנייה לפי תמ"א 38. התמריצים כוללים זירוז הליכים, הקלות ופטורים ממיסוי ועוד. בנוסף, המחוקק מקדם הליכים של פינוי בינוי וזאת באמצעות איתור מתחם בו קיימת בנייה בצפיפות נמוכה. במקרים אלה ניתן להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם בניינים יוקרתיים ומודרניים בצפיפות גבוהה. הליך של פינוי בינוי מאפשר להרחיב ולהגדיל בצורה משמעותית את מספר הדירות באותו תא שטח בהיקף של עד פי 3 מהקיים. פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינם אטרקטיביים ומועילים הן לדיירים, הן ליזמים והן לרשות המקומית, אולם מדובר בהליך המחייב קבלת אישור תוכנית בניין עיר ולכן עלול להימשך זמן רב. הקשיים בהם עלולים להיתקל היזמים והדיירים, מחייבים קבלת סיוע משפטי מקצועי מידי עורך דין מומחה בתחום התחדשות עירונית וכזה הבקיא באופן ספציפי בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי. הליווי המשפטי יקצר הליכים בירוקרטיים, ייעל את ההליך ויבטיח שמירה על האינטרסים והזכויות של כל הצדדים המעורבים בעסקה.

מי קודם למי בפרויקט תמ"א 38, היזם או עורך הדין להתחדשות עירונית?

מאז שיצאה לדרך תוכנית המתאר הארצית והיוזמה להתחדשות עירונית בשוק הדיור הישראלי, ניטש ויכוח מתמיד לגבי מידת האפקטיביות של היוזמה. אולם, לגבי היבט אחד ישנה הסכמה רחבה הן של התומכים והן של המתנגדים לתוכנית והוא הצורך לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה ומנוסה שייצג את הדיירים וילווה את הפרויקט לכל אורכו, מתחילתו ועד להשלמתו בצורה הטובה ביותר. במקרים בהם דיירים ניסו לחסוך בעלויות ולא לפנות לעורך דין, "החיסכון" התברר כבלתי משתלם וכזה שהוביל לעוגמת נפש ולנזקים כלכליים. ללא ליווי משפטי מתאים, פרויקט מסוג תמ"א 38 עלול להידחות שוב ושוב וזאת בשל עיכובים בירוקרטיים שונים, מחלוקות בין הדיירים, אי הסכמה לגבי החוזה מול הקבלן או היזם ועוד. בעיות מסוג זה, ניתן לצפות מראש ולהיערך אליהן בהתאם וזאת באמצעות ההבנה כי החשיבות בשכירת שירותי עו"ד מומחה בתחום התחדשות עירונית הינה רבה ואף קריטית בכל הנוגע לצליחת ההליך בצורה הטובה ביותר.

עורך דין מטעם הדיירים

נשאלת השאלה מודע אנו זקוקים לעורך דין מטעם הדיירים כאשר אנו עומדים בפני פרויקט תמ"א 38. בקרב אנשים רבים, קיימת נטייה לחשוב כי הם יכולים לצלוח את ההליך בכוחות עצמם ובאופן עצמאי ללא סיוע משפטי וזאת בזכות התבונה שלהם והיכולת לזהות מלכודות עתידיות. אמנם, ייצוג עצמי עשוי לחסוך הוצאות, אולם כאשר הדיירים נדרשים לעמוד מול יזם נדל"ן ממולח, גם במידה והוא איש ישר, הרי שהם עלולים להיקלע למצבים בלתי צפויים, מלכודות שונות וקשיים משפטיים. היווצרות מחלוקות בין הדיירים לבין היזם הינה שכיחה, שכן הליך של תמ"א 38 הינו מורכב ומחייב התייחסות לפרטים רבים. עו"ד בעל ניסיון, מומחיות ובקיאות בתחום המקרקעין, מביא עמו היכרות מעמיקה עם פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי והינו בעל ידע מקצועי הן בצד המשפטי והן מבחינת ההיכרות עם היזמים באזור המגורים, המוניטין ודרכי הפעולה שלהם. עורך הדין יידע מה רצוי וניתן לבצע ברשות מקומית מסוימת ויוכל לייעץ לדיירים כבר בשלב מוקדם האם ההבטחות שמספק להם היזם הן ריאליות וברות ביצוע בהתאם לנסיבות ולמאפיינים של הסביבה והבניין שלהם.

עורך דין מטעם היזם

ברובם של הפרויקטים נוצרים ניגודי אינטרסים מובהקים החל מהשלבים המוקדמים. לדוגמא, בשלב הצגת הדרישות של הדיירים ליזם, כל אחד מהצדדים יהיה מעוניין, באופן טבעי, להרוויח את המקסימום מההתקשרות הזו. רק ייצוג על ידי עורך דין מטעם הדיירים יבטיח שמירה על הזכויות והאינטרסים של הדיירים בצורה המיטבית, שכן מדובר בעו"ד "של הדיירים". עורך דין המייצג מטעם הדיירים יתעקש מול עורך הדין של היזם לקבל את כל הערבויות והביטחונות הנחוצים, יגיע להסכמות ולהתחייבות לעמידה בלוחות זמנים וייאבק באמצעות כלים משפטיים יעילים על כל דרישה ריאלית שהדיירים יציגו לו. במידה והדיירים "יסכימו" לקבל את השירותים והליווי המשפטיים מידי עורך דינו של היזם, הרי שהם חושפים את עצמכם לסיכונים, שכן במקרה של ניגוד אינטרסים או מחלוקת, עורך הדין מטעם היזם ידאג קודם כל לקדם ולהבטיח את טובת הלקוח שלו.

ברובם של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית המבוצעים כיום, נהוג לפנות לעורך דין מומחה מטעם הדיירים שייצג את אינטרס הדיירים לאורך ההליך כולו. טיפ מועיל שחשוב לדעת בכל הנוגע לבחירת עורך דין, הוא כי גם במידה ונבחר עורך דין "של הדיירים" שייצג אותם בהתקשרות עם היזם, הרי ששכרו אמור להיות משולם ע"י היזם. אין לחשוש ואין סיבה לחוש שלא בנוח, שכן מדובר בנוהג מקובל וסעיף התשלום כלול בתקציב של הפרויקט. המסקנה החד משמעית היא כי מומלץ לבחור בעורך דין שהדיירים חשים עמו בנוח ובטוחים שהוא ייצג את הדרישות והאינטרסים שלהם בצורה המיטבית.

תקנים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

במהלך השנים האחרונות, חלה עלייה במודעות הציבורית לסכנה של רעידת אדמה במדינת ישראל. מדינת ישראל, ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי ומכאן שהיא מועדת לרעידות אדמה. לפי הערכות המומחים, בכל מאה שנים מתרחשת רעידת אדמה עוצמתית באזור העלולה לגרום להרס של תשתיות ומבנים שאינם ממוגנים כראוי. המודעות לנושא ולסכנות הצפויות בעת התרחשות אירוע של רעידת אדמה, הביא הן את המדינה והן את הציבור לנקוט בפעולות מניעה בדגש על חיזוק מבנים ושיפור העמידות שלהם בפני רעידת אדמה. על מנת לשפר את עמידותם של מבנים, ישנם תקנים הנוגעים לתחום הבנייה שיש לעמוד בהם הנוגעים הן לחיזוק מבנים ישנים והן לבנייה של בניינים חדשים ומודרניים.

תקן 413 לבטיחות ועמידות מבנים

תקן 413 נועד לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והוא נכנס לתוקף בשנת 1975. התוצאה להחלת התקן הזה היא שכל מבנה שהוקם משנת 1980 ואילך נדרש לעמוד בתקן זה, מה שמשפר ומגדיל את מיגונו ועמידותו. התקן מספק מענה למבנים שנבנו החל משנת 1980, אולם רובם של הבניינים הישנים יותר, אינם עומדים בתנאי ובדרישות התקן ועל כן סכנת הקריבה שלהם בעת התרחשות רעידת אדמה הינה גבוהה. כאשר מדובר בבניינים גבוהים באזורים עירוניים המאוכלסים בצפיפות, הסכנה והבעיה גדולות יותר. על מנת לפתור את המצב הבעייתי, מדינת ישראל, יצאה ביוזמה חדשה ועדכנית הרלוונטית לימינו אנו ולעידן המודרני. היוזמה הזו היא תוכנית המתאר הארצית המוכרת בשם תמ"א 38. התוכנית מעניקה תמריצים לבעלי הדירות וליזמים לחזק מבנים ישנים ולשפר את עמידותם כנגד רעידות אדמה וזאת באמצעות עמידה בתקני הבטיחות ובסטנדרטי האיכות והעמידות הנדרשים.

היתרונות והערך המוסף של תמ"א 38

העלות של שיפוץ מבנים ובתים ישנים במדינת ישראל, עשויה להגיע לסכומים גבוהים למדי שרבים מבעלי הדירות לא יכולים לעמוד בה ולממן אותה. במטרה לפתור את הסוגייה הזו, המדינה הכריזה על תוכנית מתאר ארצית ייעודית וייחודית שנועדה לעודד שיפוץ ושדרוג מבנים ישנים. תוכנית תמ"א 38 מקלה על היכולת של בעלי הדירות לממן שיפוץ וחידוש של הדירה ובניין המגורים שלהם וזאת בזכות התמיכה והפיקוח מצד המדינה. המסגרת התוכנית, קבלנים ויזמים מממנים באופן מלא את מלאכת חיזוק המבנה, שיפוצו, חידושו והרחבתו. בתמורה, הקבלנים מקבלים היתר בנייה במבנה להוספה של קומות ודירות נוספות, מה שהופך את הפרויקט לכדאי, משתלם ואטרקטיבי עבורם. למשעה, מדובר בתוכנית שמעניקה יתרונות ורווח לכל הצדדים המעורבים: הקבלנים זוכים לתשואה ורווח ממכירה של דירות חדשות ובעלי הדירות זוכים ליהנות מנכס מחודש, עמיד ומוגן בפני רעידות אדמה שערכו בשוק עולה. בנוסף, הרשות המקומית, נהנית ומרוויחה מכך שהמרחב העירוני הציבורי זוכה לשיקום, התפתחות והתחדשות והציבור נהנה מתוספת של דירות חדשות באזורים מבוקשים וותיקים המהוות פתרונות דיור אטרקטיביים.

השירותים של עורך דין תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית נמצא בהתפתחות וצמיחה מתמדת והחשיבות שלו הולכת וגדלה וזאת בשל הצורך במציאת ויצירת פתרונות דיור איכותיים חדשים. משרדי עורכי דין המתמחים בתחום, כוללים מחלקת נדל"ן המטפלת בעסקאות מסוג תמ"א 38, פינוי בינוי ועיבוי בינוי. המחלקה המשפטית העוסקת בתחום הנדל"ן מלווה הן את הדיירים והן את היזמים לאורך כל הדרך בפרויקטים ארוכי טווח. פרויקטים מסוג תמ"א 38 מחייבים הבנה עסקית ומשפטית מעמיקה ובשילוב עם הניסיון והיכולות המקצועיות, הלקוחות זוכים לליווי וייעוץ מועילים למדי החל משלב התכנון, תיאום הציפיות ובחירת היזם, דרך ניהול מו"מ והכנת מסמכי התקשרות, פיקוח על ההליך בוועדות הרלוונטיות בשלבי האישור של התוכנית ועד ביצוע הפרויקט בשטח, מסירת הדירות לדיירים, רישום הבית המשותף בתום העסקה וסיום הפרויקט.

השירותים המרכזיים שמספק עו"ד תמ"א 38 והתחדשות עירונית כוללים:

• מענה שוטף למגוון הסוגיות המשפטיות שיתעוררו בקרב בעלי הדירות בהקשר לפרויקט.
• ייצוג הדיירים לאורך השלבים השונים של המשא ומתן מול היזם עד לחתימה על ההסכם המחייב. ניהול המשא ומתן מחייב עריכת ישיבות מקדמיות בהשתתפות בעלי הדירות, גיבוש פתרונות בהתאמה מלאה לצרכים שלהם ולבסוף מתן ביטוי לרצונות, לזכויות ולאינטרסים שלהם בהסכם.
• סיוע בבחירה של מפקח בנייה המייצג את הדיירים וניהול משא ומתן מול כל גורם מקצועי ויועץ אחר בהתאם לדרישה של הדיירים.
• הסדרה של כל הסוגיות הרלוונטיות במטרה לשמור על זכויות הדיירים.
• הגדרה מדויקת ומפורטת לגבי היקף זכויות הבנייה שיימכרו במסגרת הפרויקט לקבלן.
• הסדרה של תשלומי דמי השכירות לאורך תקופת הביצוע ועד למסירה של הדירה החדשה כולל אריזה והובלה.
• קביעת לוח זמנים מחייב עד למסירת הדירות.
• קבלת ביטחונות וערבויות שיבטיחו כי היזם יעמוד בכל הבטחותיו והתחייבויותיו.
• הסדרת האחריות של היזם לנזקים שייגרמו על ידו במסגרת הפרויקט ולטיב ואיכות העבודה.
• קביעת חובת ביטוח מפני הסיכונים השונים הכרוכים בעבודתו של הקבלן.
• רישום זכויות הבעלים על הדירות במסגרת הבית המשותף לאחר השלמת הפרויקט.
• קיום מפגשים ועריכת כנסים להחתמה של הדיירים כמכלול על נוסח אחיד של הסכם מול היזם.
• פיקוח על דיווח העסקה לרשות המס ע"י היזם.
• ליווי דיירים לבנקים הממשכנים בהם רשומות משכנתאות על הנכסים הקיימים.
• בדיקה של מסמכי שעבוד, ערבויות שיועמדו לטובת הדיירים וקיום כל התנאים המקדימים עד להתחלת ביצוע העבודות.
• ליווי וייצוג הדיירים בהליך תיקון צו הרישום של הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין.

ניהול משא ומתן בלתי מתפשר – שילוב בין הפן המשפטי לפן האנושי

הליווי המשפטי מבטיח ניהול משא ומתן ומאבק בלתי מתפשר בכל הנוגע לבטוחות ולתמורות שיינתנו לבעלים. לאורך כל ההליך, הייצוג המשפטי מתמקד, באופן טבעי, בהיבט המקצועי, אולם מעבר לפו המשפטי, ישנה חשיבות מכרעת גם לפן האנושי ולכימיה שבין עורך הדין ללקוח, שכן ברוב המקרים, מדובר בעסקה הגדולה והחשובה ביותר בחייו של המיוצג. נוכח המורכבות של עסקאות מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי ומגוון ההיבטים הנכללים בהן מהבחינה האנושית, הרי שעורך הדין משמש גם כמעין פסיכולוג ליזם ולדיירים ולכן עליו להיות בעל יכולת הקשבה, שכנוע והכלה.

החשיבות של עורך דין תמ"א 38 לקידום הפרויקט

מינוי עורך דין מנוסה ומומחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הינו צעד בעל חשיבות רבה להצלחתו של הפרויקט, תהליך הבנייה ולשמירה והגנה על הזכויות של בעלי הדירות. בחירה נכונה של עו"ד התחדשות עירונית מהווה מפתח ואבן דרך להליך כולו. הליווי, הייעוץ והייצוג המשפטי חולש על כל הפרמטרים והשלבים של העסקה, החל מניהול משא ומתן מול היזם, דרך גיבוש הסכם וחוזה בין הצדדים, תכנון ובנייה ועד לסיום הפרויקט ורישומו בטאבו. כבר בשלב גיבוש טיוטת הסכם וניהול משא ומתן, עורך הדין פועל למקסם את גובה הבטוחות הנדרשות שאמורות להימסר כתנאי להתחלת העבודה בשטח. במקביל וכחלק מפרק הליווי הבנקאי, עורך הדין דואג כי לא תושת כל חבות כספית, בגין נטילת המימון על ידי היזם, על הדיירים. בנוסף, הוא יוודא כי המועדים כפי שנקבעו בחוזה הסופי, יהיו סבירים וכי לדיירים תעמוד האפשרות לסיים את ההתקשרות מול היזם במידה והוא לא פעל בשקידה ולא השקיע את מירב המאמצים והמשאבים הדרושים במסגרת לוח הזמנים כפי שנקבע. לאחר הגעה להסכמה לגבי התנאים המסחריים והמשפטיים, עורך הדין יפעל להחתמה של כל בעלי הזכויות על הדירות בבניין. לאחר קבלת היתר הבנייה, הדיירים יידרשו לחתום על מסמכי ליווי בנקאי ועורך הדין ישמש כנאמן לבטוחות. ממועד קבלת היתר הבנייה ועד להשלמת הפרויקט, עורך הדין ילווה את הדיירים לאורך כל שלבי ביצוע העבודה ויפקח על הליך רישום הבית בפנקסי הרישום.

מסלולים ותנאים לפינוי בינוי בשנת 2021

במהלך השנים האחרונות, עולות ידיעות רבות בנוגע לתהליכי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. תהליכים אלה נחלקים לכמה מסלולים שאחד הבולטים והשכיחים בהם הוא פינוי בינוי. פינוי בינוי הינו הליך בו בעלי דירות ויזמים ממתחם של בניינים ישנים, חוברים יחדיו למיזם של התחדשות עירונית שבמהלכו, בעלי הדירות מוסרים ליזם את זכויות הבניה בקרקע וזאת בהתאם לתוכנית עתידית או קיימת ובתמורה הם מקבלים דירה חדשה במתחם מודרני וחדש. בשנות ה – 60 חוקק בכנסת חוק פינוי בינוי המתייחס לאזורי שיקום שתכליתו חידוש שכונות ישנות שאיכות הבנייה בהן הייתה ירודה. על פי החוק, למדינה יש את הסמכות להכריז על מבנה שיקום או אזור שיקום, לתכנן ולפנות דיירים במטרה לבנות מחדש. מהבחינה ההיסטורית, בחוק לא קיימת חובה לקבל הסכמה של כל הדיירים במתחם לגבי התפנות מהדירות שלהם והפיצוי שהם קיבלו היה כספי. בשנת 2006 חוקק חוק פינוי בינוי המסדיר את נושא הפיצויים לדיירים המפונים ואת הדרכים שיש לנקוט בהן על מנת להתמודד דיירים מתנגדים המסרבים להתפנות.

שני המסלולים העיקריים שניתן לפעול בהם הינם:

• מסלול רשויות – במסלול זה הרשות המקומית מקדמת פרויקטים מסוג פינוי בינוי בשטח שלה. משרד הבינוי והשיכון הינו בעל הסמכות להכריז על השטח כמתחם פינוי בינוי וזאת באמצעות צו הכרזה שהתוקף שלו הוא עד 6 שנים. הרשות המקומית אמונה ואחראית על ההתקשרות מול בעלי הדירות ובעלי המקצוע וכן על תכנון המתחם. היזם או בעלי הדירות הם אלה שיוציאו לפועל את הפרויקט, כאשר היתרון המרכזי והמובהק במסלול זה הינו תמיכת הרשות המקומית בתוכנית, שכן היא מקדמת אותה והזיכוי לאישורה בוועדה המקומית גבוה במיוחד.
• מסלול מיסוי – במסלול זה היזם הוא זה שמקדם את הפרויקט ואת התכנון ואמון על הקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזם הקלות במיסוי והטבות נוספות וזאת על מנת ליצור כדאיות כלכלית ולהוציא לפועל את הפרויקט. בשונה ממסלול הרשויות, במסלול זה, היזם יפנה לרשות המקומית במטרה לבקש שיתוף פעולה על בסיס המתווה התכנוני שיציע.

תנאים מקדימים לפינוי בינוי

• הכרזת ממשלה – על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל, על הממשלה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. מדובר בהכרזה של משרד הבינוי והשיכון בעלת תוקף של שש שנים. במידה ולאורך כל התקופה הזו הפרויקט לא הגיע לכדי הבשלה וביצוע, יהיה צורך לחדש את ההכרזה לתקופה של שש שנים נוספות. ללא הכרזה, לא יהיו הטבות ופטור ממסים ליזם, מה שעלול להעיב על ההיתכנות הפיננסית של הפרויקט.
• חתימה של 80% מבעלי הדירות לפחות – על מנת להוציא את הפרויקט לדרך, נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים, מה שמדגיש את החשיבות של פרויקטים אלה. הלכה למעשה, על מנת שהבנק יסייע במימון פרויקט מוסג פינוי בינוי יש לקבל הסכמה של כל הדיירים וזאת משום שהבנק לא יכול לממן פרויקט בו הוא לא יכול לשעבד את כל הקרקע לזכותו ולטובתו.
• תוכנית בניין עיר – יישום הליך פינוי בינוי כפוף לשינוי תוכנית בניין העיר והוא נמצא תחת סמכות הוועדה המחוזית. לאחר אישורה של התוכנית על ידי הוועדה המחוזית, יש הכרח לקבל היתר בנייה שנמצא בסמכות של הוועדה המקומית.

לסיכום, תהליכי התחדשות עירונית הינם בעלי חשיבות ותרומה רבה לפיתוח ויצירת פתרונות דיור מודרניים ואיכותיים ולחיזוק ושיפור עמידותם של בניינים ומבנים ישנים בפני רעידות אדמה. פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי מעניקים לדיירים וליזמים שורה של יתרונות ותורמים לתהליכי פיתוח וצמיחה. על מנת לצלוח את ההליך בצורה המיטבית חשוב לקבל ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי מידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובענף הנדל"ן ובעל מומחיות, בקיאות וניסיון בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי. השירותים המשפטיים המקצועיים הינם חיוניים על מנת לצלוח את ההליך המורכב בצורה הטובה ביותר, לשמור ולהגן על הזכויות והאינטרסים של הדיירים בדרך להגשמת החלום של דירה משודרגת, מודרנית, בטוחה ועמידה.

 

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון