פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא אחד ממסלולי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל. מדובר בתהליך מורכב שמטרתו לחדש שכונות ישנות ולשפר את איכות החיים של תושבים באמצעות הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים במקומם. מעבר לתוצאה האסתטית, מדובר גם במהלך שנועד להגביר את בטיחות המבנים, לנצל נכון יותר את הקרקע, ולהציע לדיירים דירות חדשות ומרווחות.

לצד ההזדמנות – קיימים גם אתגרים רבים. הצלחת פרויקט פינוי בינוי תלויה בשיתוף פעולה בין הדיירים, היזם והרשות המקומית, וכמובן – בליווי משפטי מקצועי שיבטיח שמירה על זכויות הדיירים לאורך כל הדרך.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא הליך שבו בעלי דירות במתחם ישן מתקשרים עם יזם, שמפנה את המבנים הקיימים, הורס אותם, ובונה בניינים חדשים במקומם. בתמורה, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, מודרנית, ולעיתים אף משודרגת – בעוד שהיזם נהנה מהיכולת לשווק דירות נוספות שייבנו במסגרת הפרויקט.

שלא כמו במסלול של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), כאן המבנים נהרסים לחלוטין – ובמקומם נבנים בנייני מגורים חדשים, תוך ניצול מיטבי של הקרקע בהתאם לתוכניות המאושרות.

המסלולים הקיימים לפינוי בינוי

ישנם שני מסלולים עיקריים:

• מסלול רשויות – הרשות המקומית מובילה את תהליך ההתחדשות, בוחרת את המתחם, מקדמת את התכנון ומתאמת בין כל הגורמים. משרד הבינוי והשיכון מכריז על האזור כ"מתחם פינוי בינוי" והתוקף הוא ל-6 שנים.

• מסלול מיסוי (יזמי) – היזם הוא שמאתר את המתחם, יוזם את הפרויקט, ומקבל הטבות מס שונות כדי לאפשר לו להוציא את התהליך לפועל. כאן, נדרשת גם הסכמת הרשות המקומית.

התנאים לקידום פרויקט פינוי בינוי

כדי להתחיל פרויקט פינוי בינוי יש לעמוד במספר תנאים מקדימים:

1. הכרזה ממשלתית – על המתחם להיות מוכרז כמתחם לפינוי בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון.

2. הסכמת 80% מהדיירים – ללא תמיכת רוב בעלי הזכויות, לא ניתן לקדם את הפרויקט.

3. אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) – הוועדה המחוזית צריכה לאשר תוכנית תכנונית חדשה שתאפשר את הבנייה.

4. כדאיות כלכלית – היזם חייב לוודא שהפרויקט בר-מימוש כלכלי, מה שקשור גם להטבות מס אפשריות.

ליווי משפטי – מרכיב קריטי בהצלחת הפרויקט

פרויקט פינוי בינוי מערב עשרות ולעיתים מאות דיירים, התנהלות מול יזמים וקבלנים, ועמידה בתנאים תכנוניים, רישומיים ומיסויים. כל אלה דורשים ליווי משפטי רציף, מקצועי ובלתי מתפשר.

עורך דין המייצג את הדיירים צריך לוודא כי:

• כל הדיירים מקבלים תמורה הוגנת ודירה ראויה בפרויקט החדש

• נחתם הסכם מפורט ומאוזן מול היזם, הכולל התחייבויות ולוחות זמנים

• מתקבלות ערבויות וביטחונות שיבטיחו את מימוש ההתחייבויות מצד היזם

• קיימת הגנה מלאה במקרה של עיכובים, ליקויים או אי-קיום התחייבויות

• כל הליך רישום הדירות לאחר סיום הפרויקט מתבצע כדין

ליווי משפטי נכון גם מסייע לגשר על חילוקי דעות בין הדיירים, לצמצם התנגדויות ולעגן את תהליך קבלת ההחלטות – כך שהפרויקט יוכל להתקדם בלי להיתקע.

הטבות מס בפינוי בינוי

פינוי בינוי כולל לרוב גם הקלות מס שנועדו להפוך את המהלך לכדאי כלכלית עבור הדיירים והיזמים:

• פטור מהיטל השבחה – יכול להינתן לפי החלטת הוועדה להתחדשות עירונית, ובכפוף לקריטריונים שנקבעו מראש.

• פטור ממס שבח – בתנאים מסוימים, כאשר התמורה לבעל הדירה היא דירה חדשה אחת, ולא סכום כספי.

• דחיית מועד המכירה לצרכי מיסוי – מאפשרת לדחות את מועד הדיווח על העסקה עד לקבלת היתר בנייה.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

עורך הדין של הדיירים הוא הסמן הימני של ההגנה על זכויותיהם: הוא שומר על האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך, מנהל את המשא ומתן מול היזם, בודק את זהותו, יציבותו הכלכלית, עברו המקצועי, בוחן את המפרט, את ערך התמורה, את טיב הערבויות, ואת לוחות הזמנים.

מעבר לכך, עורך הדין משמש גם כמתווך, פותר מחלוקות בין הדיירים, משקף להם את ההשלכות של כל סעיף משפטי, ומוודא שהפרויקט יוצא לדרך על בסיס הסכמה רחבה, ובצורה בטוחה משפטית.

ליווי משפטי של משרד עו"ד שמעון האן

במשרד עו"ד שמעון האן אנו מלווים פרויקטים של פינוי בינוי מהשלב הראשון – כולל בניית נציגות, בדיקת יכולות של יזמים, ניהול מו"מ, החתמות, תכנון הסכמים, ליווי בהליכי תכנון ובנייה, טיפול בהיבטי מס, פיקוח על קבלת הערבויות והביטחונות הנדרשים, וליווי הדיירים עד מסירת הדירות ורישום הבית המשותף.

הניסיון שלנו בתחום ההתחדשות העירונית מאפשר לנו לצפות סיכונים מראש, לפעול כדי למנוע אותם – ולוודא שהלקוחות שלנו מקבלים את מלוא ההגנה והתמורה שמגיעה להם.

מתכננים פרויקט פינוי בינוי?
אל תצאו לדרך בלי ליווי משפטי שמתמחה בדיוק בזה.
פנו אל משרד עו"ד שמעון האן – ונבנה איתכם תהליך נכון, בטוח ואחראי – מהיסוד ועד המפתח.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון