שאלות ותשובות נפוצות במיסוי מקרקעין – ההיבטים השונים של מס שבח ומס רכישה

מיסוי על עזבון

שאלה: אמי נפטרה, אני ואחי היורשים היחידים בעזבון שהינו דירת מגורים, חשבון הבנק וחלק קטן בקרקע שאינה מיועדת למגורים. בבעלותי דירה ולאחי אין דירה, כאשר ערך הדירה הינו כ-3 מיליון ש"ח. אנו מעוניינים לרשום את הדירה על שמנו חצי- חצי ולהשכירה.
כאשר שכ"ד יעמוד על כ- 6000 -6500  ש"ח. 

• האם במקרה זה יהיה פטור מתשלום מס הכנסה משום שהוא מתחלק בין שני אחים?

• האם שנינו נהיה זכאים לפטור ממס שבח במקרה של מכירה עתידית? 

• מהו גובה מס הרכישה שלי ושל אחי במידה ואחד מאיתנו ירצה לרכוש בעתיד את החלק – החצי של השני?

תשובה: ראשית, אני משתתף בצערך פטירת אימך. שנית, לעניין יורשים שנכנסים לנעליו של המוריש והמיסים שחלים על הנכס: במצב שבו לאימך זו הדירה היחידה ולא חלו עליה מיסים מסוימים הדבר נכון גם לגביכם. טיפ קטן ומועיל: לפני הרישום של הירושה, ניתן לבחור ולהחליט לחלק את הירושה באופן כזה שהקרקע והכסף יעברו לאח אחד ואילו הדירה תלך לאח השני. גם במצב כזה, העסקה לא תיחשב כמחייבת במס והדבר עשוי לפטור אתכם ממחלוקות שונות. חשוב לדעת שמותר להתחלק – לתת ולקבל אך ורק בתוך נכסי העזבון ואסור להוסיף כסף מבחוץ. ישנם פתרונות רבים במצב שכזה ולכן אין לך כל סיבה לחשוש, אך המשותף לכל הפתרונות הינו שהם נכונים אך ורק להיום ואינם נכונים לאחר רישומם של הנכסים על שמכם. בעניין מס הכנסה מהשכרתה של הדירה: יש לבחון היטב כל מקרה לגופו, אולם, נראה שתדעו כיצד להבהיר לרשות המיסים את נושא ועניין החלוקה, יהיה ניתן לפטור אתכם מתשלום מס הכנסה. 

בכל מקרה, השאלות הללו מחייבות ייעוץ מקצועי ולאחר שאעבור על כל הפרטים, אוכל לדעת מה עליכם לשלם וכיצד ניתן להפחית את גובה התשלומים אם ניתן. ללא ספק, ייעוץ קטן חוסך הרבה וחשוב לציין שיש משתנים רבים ולכן רצוי להתייעץ איתי באופן פרטי לפני הפעולה. עורך דין שמעון האן הינו עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה ומוביל שמעניק ייעוץ וליווי מקצועיים בעסקאות מקרקעין ובקיא בכל האפשרויות לקבלת פטורים והנחות בתשלום מס שבח, מס רכישה ומס הכנסה. 

העברת דירה ללא תמורה בין קרובים

שאלה: האם בעת העברה של דירה במתנה וללא תמורה מסבא לנכד וזאת בהנחה שהנכד הינו קטין, ולהוריו שתי דירות נוספות שרשומות על שמם, חל על הוריו של הקטין מס ריבוי דירות – מס דירה שלישית וזאת משום שמדובר באותו תא משפחתי?

תשובה: מס על דירה שלישית בוטל וברכישה של דירות נוספות, גם דירה שלישי חל מס דירה שנייה. שיעורו של מס דירה שנייה פחת לאחרונה. באשר לשאלתך, על פי סעיף 9 (ג1א) לחוק מיסוי מקרקעין נקבע: “יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג שגר כדרך קבע בנפרד וילדיהם, שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד שהינו נשוי – כרוכש אחד.” המשמעות של האמור הינה שהדירה נחשבת כדירה נוספת בגינה ישולם מס רכישה וזאת במידה שתבחר להעבירה לנכדך הקטין. החדשות היותר טובות הינן שבעת העברה ללא תמורה בין קרובים, נדרש לשלם רק 1/3 ממס הרכישה במקום את הסכום המלא. לדוגמא: נניח ששוויה של הדירה הינו 2,000,000 ש"ח. מס הרכישה יחושב בצורה כזו: בגין סכום שבין 0 ש"ח עד 1,294,770 ₪ – 5%, כלומר 64,739 ₪.  בגין סכום מ – 1,294,771 ש"ח עד 2,000,000 ₪ – 6%, כלומר 42,314 ש"ח.
אילו עסקה זו לא הייתה מתבצעת בין קרובים, מס הרכישה היה עומד על סך של 107,053 ש"ח. בעסקה של העברה ללא תמורה בין קרובים משולם רק שליש מהסכום הזה ולכן סה"כ מס הרכישה לתשלום יהיה 35,684 ש"ח. חשוב לציין שישנם משתנים מגוונים רבים ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מומחה ומנוסה. משרד עורך דין ונוטריון שמעון האן מתמחה במתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי בתחום מיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות מקרקעין מורכבות. בין הנושאים שאנו עוסקים בהם: מיסוי על דירה שניה, מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, פטור ממס רכישה דירה שניה ועוד.

תשלום מס שבח בין בני משפחה

שאלה: מציג מקרה שבו דירה נמצאת בבעלותם של שני אחים ולכל אחד מהם 50% מהדירה ואח אחד מעוניין למכור את החלק שלו לאח השני. מדובר בדירה יחידה בבעלות המוכר שנמצא לקראת חתימה על חוזה בדירה אחרת שהוא מעוניין לרכוש. האם במקרה שכזה למוכר יגיע פטור מתשלום מס שבח? והאם יש משמעות לכך שהליך המכירה שמתבצע בין האחים, יתקיים לאחר רכישתה של הדירה החלופית?

תשובה: על פי הנתונים המוצגים במקרה זה, קיימות שתי אפשרויות שכיחות ורווחות להעברתה של דירה בין אחים: האפשרות הראשונה הינה: במידה והדירה התקבלה מההורים – ירושה, ניתן יהיה להעבירה ללא תמורה בין האחים וללא תשלום של מס שבח. האפשרות השנייה היא שבמידה וזו הדירה היחידה שנמצאת בבעלותו של המעביר, יש פטור דירה יחידה. במידה ואחיך יחליט לרכוש דירה נוספת, עליו יהיה לשלם מס שבח. גם כאן ישנה חשיבות רבה למועד שבו רכשתם את הדירה בהנחה שלא קיבלתם אותה מההורים. בחוק ישנם מספר פטורים מתשלום מס שבח, כך שאתה מוזמן לפנות אלי על מנת שאבחן כיצד ניתן להקל עליכם. בנוסף, פורום מיסוי מקרקעין מספק מידע רלוונטי ומועיל בנוגע לסוגיות מיסוי על דירה שניה, פטור ממס רכישה דירה שניה ועוד. צוות המומחים של משרד עורך דין שמעון האן, ישמח לעמוד לשירותך ולשתף פעולה באחריות, מסירות, אדיבות ויחס אישי ולספק מענה לכל שאלה ובעיה.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון

אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה