תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שהושקה בישראל ב-2005 במטרה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך שיפור איכות החיים של התושבים והעלאת ערך הנכסים. התוכנית נולדה מתוך הכרה בסיכון הגבוה שמציבות רעידות אדמה למבנים שנבנו לפני שנות ה-80, אשר אינם עומדים בתקני הבנייה המודרניים לעמידות ססמית.

עם השנים, היא הפכה לאחד הכלים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית, ומציעה פתרון כפול: בטיחות מבנית לצד שדרוג נדל"ני. התהליך מביא יתרונות משמעותיים לדיירים וליזמים, אך כרוך במורכבות משפטית, תכנונית וכלכלית הדורשת ליווי מקצועי.

מה כוללת תמ"א 38?

שני מסלולים עיקריים להתחדשות מבנים:

חיזוק ושיפוץ (תמ"א 38/1)

במסלול זה, המבנה הקיים עובר חיזוק של היסודות והעמודים, תוך שמירה על המבנה המקורי. במסגרת השיפוץ ניתן להוסיף שטחים מוגבלים כגון ממ"דים, מרפסות, מעליות וחניות. התוספות משפרות את איכות החיים ומגדילות את שווי הדירות, מבלי לשנות באופן דרמטי את אופי הבניין.

הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)

מסלול זה כולל הריסה מלאה של המבנה הישן ובניית בניין חדש ומודרני במקומו. הבניין החדש כולל תוספת קומות ודירות, אותם מוכר היזם למימון הפרויקט. הדיירים זוכים לדירות חדשות, גדולות יותר, עם תשתיות מתקדמות, ולעיתים אף תוספת שטח לדירה הקיימת.

מי מממן את הפרויקט?

בשני המסלולים, המימון מוטל על היזם, שמקבל בתמורה זכויות בנייה נוספות. התוכנית אינה דורשת מהדיירים להשקיע מכיסם, מה שהופך אותה לאטרקטיבית במיוחד — אך ההצלחה תלויה בתכנון קפדני ובניהול משפטי נכון.

היתרונות של תמ"א 38

תמ"א 38 מביאה שורה של יתרונות לכל המעורבים:

• לדיירים: חיזוק המבנה משפר את תחושת הביטחון ומפחית סיכונים. שדרוג המבנה, הוספת מעלית, ממ"דים ומרפסות מעלה את איכות החיים והנכס גם יחד.

• ליזמים: זכויות הבנייה הנוספות מאפשרות רווח כלכלי, ומעודדות כניסה לפרויקטים בכל רחבי הארץ.

• לרשויות המקומיות: התוכנית מסייעת בהתחדשות מרקם עירוני ישן, משפרת את התשתיות ומפחיתה סיכונים ציבוריים.

מהם האתגרים המשפטיים והמעשיים?

לצד הפוטנציאל, קיימים גם אתגרים לא פשוטים בתהליכי תמ"א 38:

הסכמה של הדיירים

החוק דורש רוב של לפחות 66% מבעלי הדירות (בחיזוק) או 80% (בהריסה ובנייה) כדי לקדם את הפרויקט. דיירים סרבנים עלולים לעכב או לסכל את הפרויקט, מה שמוביל לעיתים לסכסוכים משפטיים.

חוזים מול היזם

הסכמים בין הדיירים ליזם חייבים להיות מנוסחים בקפידה: ערבויות ביצוע, לוחות זמנים ברורים, תנאי מגורים זמניים, פיצוי במקרה של איחור – כל סעיף צריך לעבור עין משפטית מקצועית.

רשויות תכנון והיתרים

אישור הפרויקט בוועדות התכנון המקומיות עשוי להיתקל בהתנגדויות סביבתיות או תשתיתיות, או בהתאמות לתוכניות מתאר. לא כל פרויקט מתקבל אוטומטית, ויש לפעול נכון מול הרשויות.

מחלוקות וסכסוכים

במהלך הדרך עשויים להתעורר סכסוכים פנימיים בין הדיירים, ולעיתים גם טענות ללשון הרע או השמצות בין הצדדים המעורבים. הליווי המשפטי מסייע לצמצם חיכוכים ולפתור בעיות לפני שהן מדרדרות.

עורך דין תמ"א 38 – חלק בלתי נפרד מהתהליך

ליווי משפטי מקצועי הוא לא שלב נוסף בתהליך – הוא הבסיס להצלחתו. עורך דין המייצג את הדיירים בפרויקט תמ"א 38 אחראי לוודא שכל צד מבין את זכויותיו, שהתמורות ברורות, שהמפרט איכותי, ושאין "מוקשים" משפטיים בהסכם.

עורך הדין גם מפקח על קבלת ערבויות וביטחונות, על רישום הדירות בטאבו, על ניהול מו"מ מול היזם, וכן על דיווחים לרשויות המס והטיפול בכל שאלה שתעלה בהמשך הדרך.

מה חשוב לבדוק מול היזם?

בעת בחירת יזם יש לבחון:

• האם מדובר בחברה פרטית או ציבורית?

• מה הניסיון שלה בפרויקטים דומים?

• מהי היכולת הכלכלית שלה לממן את הפרויקט?

• האם היא מבצעת את העבודה בעצמה או באמצעות קבלן חיצוני?

גם המפרט הטכני שמוצג לדיירים צריך לעבור בחינה מדוקדקת על ידי מפקח מטעם הדיירים – כדי לוודא שההבטחות עומדות בסטנדרט המצופה.

מה בנוגע למיסוי והיטלים?

פטור מהיטל השבחה

במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/2 ניתן להעניק פטור מלא מהיטל השבחה – אך רק על זכויות שמקורן בתמ"א עצמה. הזכות הזו אינה אוטומטית ותלויה בהחלטת הוועדה המקומית.

מס שבח

בעלי דירות שמקבלים דירה חדשה תחת הקיימת נהנים במקרים רבים מפטור ממס שבח – אך בתנאים מסוימים (למשל: שטח הדירה החדשה לא יעלה על 120 מ"ר או 150% מהקודמת). חשוב לנהל את ההיבטים האלה עם עורך דין שמבין מיסוי נדל"ן.

לסיכום

תמ"א 38 היא הזדמנות ייחודית לחזק מבנים, לשפר את איכות החיים ולהעלות את ערך הנכסים – אך מדובר בהליך שמצריך ניהול משפטי קפדני, תכנון מוקפד וליווי מקצועי צמוד.

משרד עו"ד שמעון האן מתמחה בליווי פרויקטים של תמ"א 38, בשילוב ידע וניסיון רב בתחומי המקרקעין, חוזים, ליטיגציה ותכנון ובנייה. אנו מייצגים בעלי דירות ויזמים, דואגים לזכויותיכם מהשלב הראשון ועד לרישום בטאבו – ומובילים גם בתיקי לשון הרע, תחום שלעיתים הופך לרלוונטי כשסכסוכים עולים סביב הפרויקט.

רוצים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם?
פנו אלינו לפגישת ייעוץ – וגלו איך עושים את זה נכון, מהצעד הראשון ועד המפתח.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון