בחוק במדינת ישראל ישנן הגבלות מעטות בנוגע לזכותו של אדם לרכוש ולמכור נכסים אולם ישנם מקרים בהם קיימת הגבלה על תקופת המכירה ובמיוחד כאשר מדובר בתוכניות ממשלתיות דוגמת מחיר למשתכן או מכרזים. כאשר אנו עוסקים בשאלה לאחר כמה זמן אפשר למכור דירה, למעשה אנו מתכוונים לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה בפטור ממס? נכון שאין הגבלה על מכירה של דירה, אולם בהחלט קיימת הגבלה או סנקציה בתחום דיני מיסים למי שמבקש למכור את הדירה שלו מוקדם יותר מפרק הזמן שנקבע לקבלת פטור ממס שבח או מס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין
תחום מיסוי מקרקעין נחשב למורכב ונפיץ וכזה שמשתנה ומתעדכן מיום ליום, משום כך בבואכם לרכוש או למכור דירה ולבצע עסקת מקרקעין כלשהי, כדאי וחשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מוסמך ומנוסה שחי את התחום, משום שכאשר מדובר בתחום הנדל"ן מעורבים סכומי כסף גדולים וכל טעות עלולה לעלות לכם ביוקר. על פי סעיף 1 בחוק מיסוי מקרקעין, מכירה של זכות במקרקעין הינה העברה, הענקה או וויתור על זכות במקרקעין בתמורה או שלא בתמורה. בנוסף, מכירה הינה גם הסבה, הענקה, וויתור או העברה של הזכות לקבל זכות במקרקעין והענקת זכות להורות.
מהו מס שבח?
מס שבח הינו מס שמשולם לרשות המיסים עבור רווח שנוצר לאחר ביצוע עסקת מקרקעין והוא משולם בעת המכירה. כלומר, שני תנאים אמורים להתקיים על מנת שיהיה צורך בתשלום של מס שבח: האחד הינו שישנה מכירת זכות במקרקעין והשני שבמכירה נוצר רווח. מס שבח ישולם אך ורק מהרווח שנוצר בעת מכירה. רווח זה מחושב כהפרש בין מחיר הקנייה של הדירה לבין המחיר של מכירת הדירה, כאשר אלו מוצמדים למדד. בהתאם לסעיף 39 בחוק מיסוי מקרקעין, יש הוצאות אותן ניתן להפחית – לנכות כאשר מבצעים חישוב של מס שבח. בעת מכירת דירה המס השכיח ביותר שלא ניתן להשלים את העסקה ולבצע העברה של הבעלות על הנכס הינו מס שבח – מס שמוטל על ההפרש – הרווח בין המכירה לרכישה. כאשר מדובר על מס שבח בדירת מגורים, להיבט ומרכיב הזמן יש משמעות והשלכות ובהחלט רצוי לבחון היטב התקנות והסעיפים בחוק ובכך, בחלק מהמקרים יהיה ניתן לצמצם את גובהו של מס השבח. את הבדיקה המקצועית, חשוב שיבצע גורם מוסמך שבקיא בתחום ומשום כך פנייה לעורך דין מקרקעין שמתמחה בתחום המיסוי, הינה חשובה ומועילה.
סימולטור זמנים למכירת דירה
כאשר מדובר על עסקת מכירת דירה, הרי שריבוי הזמנים יוצר קושי בנוגע לשאלה לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה? על מנת להקל ולסייע למי שמעוניין להכיר ולדעת את הפרטים ולשלוט בלוח הזמנים הרלוונטי, פותח סימולטור ייעודי שמציג ומשקלל חלק מפרק הזמן הרלוונטי לעסקה של מכירת דירה וחישובי המס. לחישוב של הזמנים ישנה השפעה והשלכה מכרעת על הנטל של המס במכירת הדירה. הסימולטור הינו נוח לשימוש ומדויק, אך יש עוד נתונים שנדרש להתחשב בהם. לדוגמא, חישוב של מס שבח בדירה שהתקבלה בירושה יהיה שונה לחלוטין. בשל ההבדלים בחישוב מס שבח בין הסוגים השונים של עסקאות מכירת נכסי מקרקעין, הכרחי ואף קריטי להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה מומחה ומנוסה על מנת לבצע חישוב זמנים מדויק וסופי עוד לפני מכירה או רכישה של הדירה. קבלת ייעוץ ראשוני בתחום מיסוי מקרקעין ניתן חינם והוא עשוי להיות משמעותי ומועיל למדי מבחינת חיסכון בעלויות והיערכות פיננסית.
חשיבה לעתיד
בישראל רכישה של דירה נתפסת פעמים רבות כמהלך וצעד רגשי ובהחלט מומלץ להימנע מכך. אנשים נבונים ופקחים יחשבו את הצעדים שלהם מבעוד מועד וחושבים לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה עוד לפני שקנו את הדירה עצמה. ללא ספק חשיבה על העתיד הינה נכונה ועשויה להיות מועילה ומשתלמת. משום כך, חשוב לבדוק ולתכנן מראש ומבעוד מועד את המועדים השונים לקנייה ולמכירה כדי לחסוך באופן משמעותי בתשלום המיסים. משרד עורך דין שמתמחה בתחום נדל"ן ומקרקעין, ינתח אתכם את לוח הזמנים שצפוי וזאת במסגרת תכנון מס נכון, מועיל ויצירתי וכל זאת במסגרת שכר הטרחה.
הגבלות נוספות על המועדים שבהם ניתן למכור דירה
בספר החוקים ישנן עוד כמה הגבלות בהתאם לנסיבות של כל מקרה המשפיעות על השאלה לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה בהן:
- תוכנית מחיר למשתכן ותוכניות נוספות – בדרך כלל בתוכניות ממשלתיות, חלה הגבלה על התקופה של המכירה. במקרה זה מדובר על הגבלה המוטלת על הזכות עצמה ולא רק בהגבלה שנוגעת לענייני המיסוי. בתוכנית מחיר למשתכן אי אפשר למכור דירה שבע שנים מהיום שבו הקבלן זכה במכרז או חמש שנים ממתן טופס 4 וזאת לפי המועד המוקדם ביניהם.
- מכירה של דירה שהתקבלה במתנה – כאשר מדובר במכירה של דירה שהתקבלה במתנה נדרש להמתין תקופת צינון נוספת בטרם ניתן לבצע את המכירה וזאת על מנת ליהנות מפטור בתשלום מס שבח.
- מכירה של דירה שהתקבלה בירושה – בעת מכירה של דירה שהתקבלה בירושה קיים פטור ספציפי ונפרד שנוגע לעסקה הזו וכדי לעמוד ולמלא אחר התנאים לקבלת הפטור, יש להתייחס ולהתחשב בתקופות זמן שונות וזאת בהתאם למצבו של המוריש בזמן הפטירה.
- פטורים למשפרי דיור – אם המוכרים רוכשים את הדירה המחליפה עוד לפני שמכרו את דירתם הנוכחית יש פטור מתשלום מס שבח על הדירה הישנה וכן פטור מתשלום מס רכישה על הדירה החדשה. פטור זה תלוי בזמן ובמקרה הזה דווקא, יש למהר במכיר
עורך דין מכירת דירה ורכישת דירה חייב להתמחות במיסוי מקרקעין ולהבין כלכלה כדי לתכנן מס ולחסוך ללקוחותיו. מנהל המשרד הוא בוגר תכנית המצטיינים לכלכלה ומשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים והמשרד שלנו מעסיק לשרותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי לסייע ללקוחותיו עם תכנון המס ללא תשלום נוסף, ובמסגרת שכר הטרחה להעברת הבעלות בדירה – זו המחויבות שלנו ללקוח.
אז אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?
התשובה לשאלה הזו נמצאת בנסיבות של המכירה. במידה ומדובר במכירה של דירה שנרכשה לפני 18 חודשים או יותר, יינתן פטור מתשלום של מס שבח. בנוסף, ייתכן שיינתנו פטורים נוספים וזאת בהתאם לנסיבות של המכירה ולכן חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה ומיומן כבר בראשית הדרך על מנת שיבחן את הפרטים והדברים וימליץ לגבי דרך הפעולה המתאימה והנכונה עבורכם. תכנון מס מקצועי ויצירתי וחישוב נכון לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה, מחייבים ידע וניסיון בתחום ודורשים זמן. פעולות במיסים. השאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה הינה מורכבת ותלויה באופי של הדירה שנמכרת, בזיקה של המוכרים לדירה שנרכשת וביכולת של עורך הדין שמייצג אתכם לתכנן מס בצורה נבונה, מושכלת וכנדרש. ללא ספק ,חישוב נכון של מס בעסקת מכירת דירה, יכול לחסוך לכם כסף רב.
ייעוץ וליווי מקצועי מידי מומחים בתחום מיסוי מקרקעין
משרד עורך דין ונוטריון שמעון האן מתמחה בתחום המשפט האזרחי – מסחרי, דיני מקרקעין, צוואות וירושות, הוצאה לפועל, תביעות ביטוח ועוד. צוות עורכי הדין המוביל והמנוסה שלנו יילווה אתכם לאורך כל הדרך ויתחיל את הליך הרכישה או המכירה של נכס המקרקעין בתכנון מס מקצועי ונכון שיפעל לטובת הלקוח. השירות שאנו מעניקים ללקוחותינו ניתן לאחר פגישת ייעוץ ושיחה אישית שהמטרה שלה הינה הפחתת שיעור המס בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה והנתונים האישיים של הלקוח. אנו עומדים לשירותכם בכל שאלה, בקשה ופנייה ונשמח להעניק לכם מענה מקצועי ביחס אישי, אחריות ותוך חתירה ללא לאות להשגת התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח, מיצוי זכויותיו ושמירה על האינטרסים החיוניים לו.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
