העברת דירה במתנה

העברת נכס ללא תמורה המכונה גם עסקת מתנה מהווה עסקה גדולה ומשמעותית וזאת משום שהיא כוללת וכרוכה בהעברה של זכויות בנכס מקרקעין במתנה, למשל, העברת דירה במתנה בערך כספי גבוה. לעסקת העברת דירה במתנה עשויות להיות מגוון רחב של השלכות עתידיות משמעותיות כולל היבטי מיסוי שונים, ומשום כך חשוב לתכנן את המהלך ולבצעו בקפידה ובליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה.

ההגדרה המשפטית למונח "מתנה"

העברה של זכויות במקרקעין שנעשית כנגד תמורה מכל סוג שהוא, גם במידה ומדובר בתמורה חלקית או פעוטה, אינה עונה ונכללת בהגדרת החוק של המונח המשפטי "מתנה", משום כך, סעיפי הפטור השונים במס רכישה ושבח כפי שקבועים בחוק בעניין עסקאות ללא תמורה -מתנה אינם חלים במקרה שכזה. עסקת העברת דירה במתנה – ללא תמורה בין בני משפחה, מהווה צעד ומהלך משפטי שכיח למדי בישראל.

דוגמאות לעסקאות מתנה שכיחות שמתבצעות בין קרובים:

• העברת דירה במתנה לילד.

• העברת דירה במתנה מילד להורה.

• העברה ללא תמורה – במתנה בין בני זוג נשואים.

• העברה של זכויות בין בני זוג שמוגדרים כידועים בציבור.

• העברה במתנה – ללא תמורה בין אחים.

• העברה ללא קבלת תמורה מסב לנכדו או לנין שלו.

• העברה של דירה במתנה לקטין.

השיקולים לביצוע העברת דירה במתנה

כאשר מדובר על עסקאות העברת דירה במתנה, שרובן מתבצעות בין קרובי משפחה, הרי שישנן מספר תכליות וכמה שיקולים. בכל מקרה, מומלץ לבחון היטב ובאופן יסודי ומעמיק, באמצעות עורך דין מקרקעין ומיסוי מנוסה כל מקרה לגופו בהתאם לצרכים, לנסיבות ולנתונים הספציפיים שלכם. מבחינה משפטית, הענקת מתנה, הינה, פשוטו כמשמעו, לתת מתנה. העברה ללא תמורה נובעת מרצון של אדם מסוים להיטיב עם מקבל המתנה, בין אם שהוא קרוב משפחה או צד שלישי אחר ולהעניק לו זכויות במקרקעין ללא תמורה. כאשר מדובר על הענקה במתנה, נותן המתנה לא מקבל ולא יקבל גם בעתיד תמורה עבור הנכס שמועבר: תשלום בכסף, תמורה אחרת או טובות הנאה מכל סוג שהוא.

חיסכון במס רכישה עבור נותן המתנה

כל מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת על שמו, יחויב לשלם מס רכישה על הדירה הנוספת שנרכשת על פי מדרגות מס שהינן גבוהות יותר בהשוואה לרוכש שעבורו זוהי דירה יחידה.

תכנון מס נכון

ישנה אפשרות להעביר את הדירה הנוכחית ללא תמורה במתנה לבן או קרוב משפחה, למשל: העברת דירה במתנה לילד מהורה או העברה של דירה ללא תמורה במתנה מילד להורה, כך ניתן ליהנות מפטור מלא או מהקלה משמעותית בתשלום של מס הרכישה עבור הדירה החדשה. במקרה שכזה, עבור הדירה החדשה שנרכשת, ישולם מס הרכישה על פי מדרגות המס של דירה יחידה ולא לפי מדרגות מס על “דירה נוספת”, שמתחילות בשיעור גבוה יחסית של 8% החל מהשקל הראשון. העברת דירה במתנה לקרוב משפחה לצורכי חיסכון בתשלום מס רכישה, יכולה להתבצע בשתי נקודות זמן שונות:

• העברת דירה במתנה טרם  רכישה של דירה נוספת, כך ניתן ליהנות משיעור מס רכישה שמחושב על פי מדרגות המס של דירה יחידה.

• העברת דירה במתנה  לאחר רכישה של דירה נוספת. ברכישה של דירה נוספת, המעביר יהיה זכאי ליהנות ממס רכישה שמחושב לפי מדרגות המס של דירה יחידה וזאת במידה והוא יתחייב, כחלק מהעברת הדיווח לרשות המיסים שמבוצע בעת הרכישה של הדירה הנוספת, למכור את הדירה הראשונה שלו כולל באמצעות העברה ללא תמורה בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק לכך בחוק שכיום עומד על 24 חודשים ואז הוא יהיה יחייב להעביר את הדירה שלו.

חיסכון במס שבח עבור מעביר הדירה במתנה

מי שמחזיק ויש בבעלותו שתי דירות למגורים והוא מעוניין למכור את אחת מהן, יהיה חייב לשלם מס שבח עבור המכירה של אותה הדירה וזאת משום שהוא נחשב על פי חוק מיסוי המקרקעין בתור מרובה דירות. על פי החוק במדינת ישראל, מי שמחזיק ביותר מדירה אחת והוא מתכנן למכור את אחת מהן לצד שלישי, לא יהיה זכאי לקבל פטור מלא מתשלום מס השבח בעת המכירה שלה ולכל היותר, קיים סיכוי שהוא יהיה זכאי לאפשרות ליהנות ממס מוטב בשיטת חישוב לינארי. תכנון המס, במקרים אלה יכול להתבצע באמצעות העברה של דירה אחת שנמצאת בבעלותו של המעביר שהיא גם הדירה שהוא רוצה להותיר במשפחה וזאת כמתנה לקרוב משפחה. מיד לאחר מכן, יהיה עליו למכור את הדירה הנוספת שנותרה בבעלות שלו וכך ניתן יהיה ליהנות עבורה מפטור מלא בתשלום מס שבח על פי ההגדרה של דירת מגורים יחידה מזכה.

דגשים בהליך העברת דירה במתנה

במקרה כפי שהצגנו עסקה של העברת דירה במתנה תהיה חייבת להתבצע מכוח פטור ממס שבח וזאת על פי סעיף 62 בחוק, כאשר למעשה מדובר בדחיית מס. המשמעות הינה שהמהלך אינו "שורף" את הפטור הרגיל ממס שבח עבור דירה יחידה וזאת על פי סעיף 49ב2 בחוק וכן בנקודת הזמן טרם מועד המכירה של הדירה השנייה לצד ג'.

מניעת מחלוקות וסכסוכי ירושה עתידיים

העברה של דירה במתנה עוד בחיים לקרובי משפחה למשל לילדים, עשויה למנוע מחלוקות וסכסוכי ירושה העלולים להיווצר בעתיד בין היורשים כתוצאה מירושה או העברה מכוח צוואה בפטירה. עסקת העברת דירה במתנה ללא תמורה עשויה למנוע מצב עתידי בו יתעוררו התנגדויות לצוואה מצדו של יורש שאינו מרוצה מהצוואה או בשל כשלים ופגמים שונים שנפלו בעת עריכת הצוואה. בנוסף, את הצוואה אפשר לשנות בכל זמן, בעוד שעסקת העברה במתנה אפשר לבצע בדרך שתהיה בלתי חוזרת, כלומר בבחינת מתנה גמורה, מה שמעניק וודאות משפטית מלאה ומוחלטת למי שמעוניין.

הגדלת אחוזי המימון בהלוואה מסוג משכנתא לצורך רכישת דירה

על פי הנחיות בנק ישראל שפורסמו בשנת 2012, חלה מגבלה בנוגע למימון של הלוואה מובטחת במשכנתא למי שמחזיק ביותר מדירה אחת, כלומר משקיעים וזאת לעומת מי שרוכש דירה שמהווה עבורו דירה ראשונה או מי שרוכש דירה יחידה – משפרי דיור.

למעשה, החלוקה הינה לשלוש קבוצות:

• רוכשי דירה ראשונה: יכולים לקבל מימון מהבנק למשכנתאות בגובה של עד 75% משוויה של הדירה הנרכשת.

• משפרי דיור – רוכשי דירה יחידה: זכאים לקבל מהבנק סיוע במימון בגובה של עד 70%.

• משקיעים – רוכשי דירה נוספת: זכאים לקבל מהבנק למשכנתאות סיוע במימון בגובה של עד 50%. בבקרה שבו רוכש שנחשב כמשקיע מבצע עסקה ללא תמורה של העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, עד שנתיים מהמועד של קניית הדירה הנוספת או עד 12 חודשים מהמועד של קבלת החזקה כאשר מדובר בדירה שהינה חדשה מקבלן, הרי שהוא עובר לקבוצה השנייה וייחשב כמשפר דיור, כך הוא יוכל ויהיה זכאי ליהנות ממימון בנקאי שהינו גבוה משמעותית – 20% נוספים.

בנוסף, הרוכש יחסוך סכום נכבד של כסף בתשלום מס הרכישה, כאשר ההפרש יכול להיות משמעותי ולהגיע לכמה עשרות אלפי שקלים וזאת משום שהוא וישלם עבור הדירה שנרכשת מס בשיעור מופחת בהתאם למדרגות מס דירה יחידה.

הגנה על הזכויות של בן או בת הזוג מפני חובות לנושים

מדובר על העברה של זכויות במקרקעין שמתבצעת בין בני זוג, במקרים שבהם הדירה רשומה על שמו של אחד מהצדדים בלבד – אותו צד שהינו חשוף לסיכון כלכלי. במקרים שבהם הנכס נרשם רק על שמו של אחד מבני הזוג ובפועל הוא מהווה רכוש משותף שמשמש את שני הצדדים וזאת מכוחו של חוק יחסי ממון, הרי שניתן יהיה לבצע העברת מחצית מהזכויות לבן או בת הזוג האחרים וזאת מבעוד מועד, במטרה להכין את התשתית והקרקע, לשמור ולהגן על הזכויות של הצד האחר מנושיו של הצד החייב. צעד זה הינו חשוב, מועיל וחיוני במקרים בהם מתעוררים קשיים כלכליים, נוצרים חובות ויש סכנה וצפי להליכי פשיטת רגל, הוצאה לפועל, עיקולים וכו'.

חיסכון עתידי במס שבח בהורשה של דירת מגורים

על פי סעיף 49 בחוק מיסוי מקרקעין, מי שמוכר דירת מגורים שנחשבת כמזכה וקיבל אותה בירושה, הינו פטור מתשלום מס שבח במידה שהתקיימו כמה תנאים:

• המוכר הינו בן זוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצאו של המוריש.

• טרם פטירתו המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד המיועדת למגורים.

• במידה והמוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור מתשלום מס בעקבות המכירה.

השלבים בעסקת העברת דירה במתנה

העברה ללא תמורה – העברת דירה במתנה, נחשבת עסקת מקרקעין לכל דבר:

חתימת הסכם מתנה

מעמד החתימה על הסכם עסקת העברת דירה במתנה אורך בממוצע כשעה. כחלק ובמסגרת עסקת העברה במתנה של בית, דירה או מגרש, על הצדדים יהיה לחתום, בין היתר, על כמה מסמכים משפטיים:

• מעביר הנכס יחתום על תצהיר "נותן מתנה" הכולל אימות חתימה של עורך דין.

• מי שאליו עובר הנכס, יחתום על תצהיר "מקבל מתנה" הכולל אימות חתימה של עורך דין.

• אפשר לחתום על הסכם מתנה שיגדיר ויפרט בצורה מסודרת את התנאים של העסקה וזאת בנקרים שבהם היא כוללת סעיפים ותנאים מיוחדים שהוסכמו בין הצדדים מראש דוגמת מתנה שמותנית במספר תנאים ספציפיים המיועדים להגבלת המכירה של הדירה מטעם וע"י המקבל של המתנה וזאת לצורך הגנה על זכות המגורים ושימוש בנכס של מעביר – נותן המתנה, קבלה של דמי שכירות בעתיד ועוד.

• הצדדים מחויבים לחתום גם על שטרי מכר או על שטרי העברה של זכויות שכירות, במידה ומדובר בזכויות חכירה, כולל אימות חתימה של עורך דין.

• במידה והזכויות על דירה רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו, יש צורך לחתום על עוד כמה מסמכים שכרוכים בהעברה של הזכויות על הנכס במרשם המתאים.

• בהחלט מומלץ וחיוני לחתום בנוסף גם על ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לעורך הדין שמטפל בכם, וזאת לצורך הוצאה לפועל ויישום של העסקה בצורה טובה וחלקה. אם נרשמת הערת אזהרה במסגרת עסקת העברת דירה ללא תמורה, יש לחתום גם על טופס בקשה ייעודי לרישום של הערת אזהרה כולל אימות חתימה של עורך דין.

• בנוסף, הצדדים מחויבים לחתום גם על טופס "הצהרה לגבי נכונות הפרטים" וזאת בהצהרה מקוונת על מנת להגיש את הדיווח לרשות המיסים לגבי עסקת המתנה וזאת באמצעות משרד עורכי דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין.

דיווח למיסוי מקרקעין

• יש להעביר דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד החתימה של העסקה.

• במידה וחל מס, הרי שיש לשלם אותו בתוך 60 יום.

קבלת אישורי מיסים

במסגרת העברת דירה במתנה נדרש לקבל מספר אישורי מיסים שמופנים ומוגשים לרשם המקרקעין וזאת על מנת להעביר את הזכויות על הנכס בטאבו או במרשם אחר מהשם של מעניק המתנה לשם של מי שמקבל את המתנה.

אישורי המיסים הנדרשים:

• אישור מס שבח

• אישור מס רכישה

• אישור עירייה.

• אישור עירייה לטאבו

לצורך העברת ורישום הזכויות על הדירה על שמו של מקבל המתנה וזאת בנוסף לאישורי מס שבח ומס רכישה, יש צורך לקבל אישור עירייה שחייב להיות מקורי ותקף ליום שבו התיק יוגש לרישום. כעיקרון, הוצאה וקבלה של אישור עירייה או בשם המקצועי – תעודה לרשם המקרקעין מהווה אחריות וחובה שמוטלת על נותן המתנה.

הגשה של התיק לרישום בטאבו

מדובר בשלב האחרון שנועד לרישום והעברת הזכויות על הנכס.  לתיק שמוגש לטאבו יש לצרף כמה מסמכים,:

• צילום תעודות הזהות של הצדדים המעורבים בעסקה, כולל העתק נאמן למקור שאושר ע"י עורך דין.

• עותק של שטרי המכר או לחילופין, במידה ומועברות זכויות חכירה, יש צורך בעותק של שטר העברת זכות שכירות.

• אישור מס שבח.

• אישור מס רכישה.

• אישור עירייה.

• צילום של רישיון עורך הדין שמייצג אתכם וזאת במידה והוא זה שמגיש את התיק לרישום.

• לצרף לתיק אישור – אסמכתא המעידים על תשלום האגרה לטאבו. רישום של עסקת העברת דירה במתנה בטאבו, נכון לשנת 2022, כרוך בתשלום אגרת רישום בסך של 38 ש”ח.

ניתן לבצע את הרישום בטאבו של העברת דירה במתנה גם בדרך מקוונת באתר של משרד המשפטים. אולם, אפשרות זו מיועדת אך ורק לעורכי דין המחזיקים בכרטיס מיוחד וייעודי לחתימה אלקטרונית. עם סיום התהליך, מומלץ להוציא נסח טאבו במטרה לוודא שהליך הרישום בוצע והושלם בהצלחה.

ליווי וייעוץ משפטי בעסקת העברת דירה במתנה – חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר

במעמד החתימה על עסקת העברת דירה ללא תמורה במתנה, הצדדים רשאים לחתום על מסמך ייפוי כוח בלתי חוזר. מדובר בייפוי כוח הרלוונטי לפעולות שונות בתחום המקרקעין. ייפוי הכוח ניתן מהמעביר של המתנה למקבל המתנה והוא כולל הוראות שונות בלתי חוזרות שלא ניתן לבטלן. המסמך חייב להיות מאומת ע"י עורך דין מקרקעין או נוטריון מורשה ומוסמך ומיועד לאפשר טיפול מיטבי ויעיל בעסקה מול הגופים הרלוונטיים והרשויות השונות, כולל העברת ורישום הזכויות בדירה על שמו של מקבל הנכס – הנעבר בטאבו – לשכת רישום מקרקעין. צעד זה מבטיח ניהול העסקה בצורה המקצועית והאיכותית ביותר על ידי עורך הדין שמלווה ומייצג אתכם עד להשלמתה בצורה חלקה ובאופן מוצלח. עסקת העברת דירה במתנה מסתיימת לאחר העברת הזכויות הקנייניות ורישומן בטאבו ע"י עורך הדין שהינו מיופה כוח שמטפל בעסקה. חתימה על מסמך ייפוי כוח בלתי חוזר מספק כמה יתרונות משמעותיים ובולטים. הוא מאפשר לעורך דין המקרקעין שמלווה אתכם ומטפל בעסקה לייצג אתכם ולשמור על הזכויות והאינטרסים החשובים לכם מול הרשויות השונות וכל הגורמים הרלוונטיים לצורך יישום וביצוע העסקה בפועל.

ייעוץ וייצוג משפטי מידי מומחים בתחום מקרקעין וירושה

משרד עורך דין ונוטריון האן הינו אחד מהמשרדים המובילים והגדולים, בארץ בתחום המקרקעין, המשפט האזרחי – מסחרי, צוואות וירושות. משרדנו כולל צוות של עורכי דין מנוסים שיעניקו לכם ייעוץ משפטי מקצועי וילוו אתכם לאורך כל הדרך עד להשלמת העסקה בצורה החלקה והטובה ביותר. אנו מקפידים להעניק ללקוחותינו שירות שעומד בסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר וכזה שיעשה עבורכם את ההבדל שבין כישלון, עוגמת נפש ואובדן כספים לבין ניהול מיטבי של העסקה, ללא נטילת סיכונים מיותרים ותוך הקפדה לשמירה על כל הזכויות והאינטרסים החיוניים לכם. בכל בקשה ושאלה, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ולהיעזר בצוות המומחים המסור שלנו, כך שתוכלו להיות סמוכים ובטוחים שתקבלו מענה משפטי מקצועי ואיכותי באחריות, אמינות ויחס אישי.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון