פירוק שותפות בנכס

במקרים רבים, שותפים בנכס נקלעים למצבים בהם הם מעוניינים לסיים ולפרק את השיתוף בנכס. פירוק של שיתוף יכול לנבוע מכמה סיבות בהן: זוג נשוי שנקלעו למשבר והיחסים שלהם עלו על שרטון ואחד מבני הזוג רוצה למכור את החלק שלו בנכס בעוד הצד השני מעוניין להישאר ולהתגורר בדירה. שותפים שנכנסו לעסקה ולאחר פרק זמן מסוים נוצרה ביניהם מחלוקת ואחד השותפים רוצה לפרק את השותפות  ולמכור את החלק שלו. דירה שהתקבלה מההורים בירושה, כאשר כל אחד מהילדים – היורשים קיבל את החלק שלו וכעת אחד מהילדים מעוניין למכור את החלק שלו משום שהוא זקוק לכסף.

פירוק שיתוף במקרקעין – זכות בסיסית

פירוק שיתוף במקרקעין או פירוק שותפות הינה זכות בסיסית שניתנת ועומדת לצידו של כל אחד מהשותפים במקרקעין. זכות זו מאפשרת לחלק את המקרקעין שבהם קיימת השותפות לחלקים שווים, כמובן במידה והדבר אפשרי. לחילופין ניתן גם למכור את המקרקעין המשותף ולחלק בין כל השותפים את התמורה. ישנם מצבים ומקרים בהם בית המשפט יפרק את השיתוף במקרקעין וזאת באמצעות הפיכה שלהם לבית משותף. במקרה הזה היחידות יחולקו לשותפים בהתאם לחלק שלהם במקרקעין.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף

החוק במדינת ישראל קובע שכל שותף בנכסי מקרקעין משותפים רשאי וזכאי, בכל זמן, לדרוש פירוק של השיתוף.  במידה ובהסכם היה סעיף שכלל תניה שמגבילה או שוללת את הזכות והאפשרות לדרוש פירוק של השיתוף למשך פרק זמן שעולה על 3 שנים, בית המשפט רשאי, לאחר שלוש שנים, להורות ולצוות על פירוק השותפות וזאת על אף ההתניה, במידה ונראה לו שהדבר מוצדק בנסיבות המסוימות הללו. הזכות לפירוק שותפות בנכס הינה חשובה וחזקה במיוחד. זכות זו מבוססת ונובעת מזכות הקניין שגם היא מהווה אחת מזכויות היסוד בעולם המשפט. במידה וקיים בחוזה תנאי שמגביל את הזכות לפירוק מעבר לשלוש השנים, הרי שבית המשפט יהיה רשאי, על אף התנאי שמגביל, להתערב וכעבור שלוש שנים לצוות על פירוק השיתוף בנסיבות מסוימות.

סעיף 40א בחוק המקרקעין קובע שבית המשפט לא יפרק שיתוף בנכס מקרקעין בין בני זוג נשואים באמצעות מכירה וזאת כל עוד לשני ההורים ולילדים טרם נמצא סידור – הסדר מגורים ראוי אחר שמתאים לצרכים שלהם, כולל הסדר ביניים של מגורים זמניים שמתאים לצרכים שלהם לתקופה שבית המשפט יקבע.

כיצד מתבצע הליך פירוק שותפות בנכס?

לפי סעיף 39 בחוק המקרקעין פירוק השותפות יתבצע בשיטה או דרך של חלוקה בעין. למשל כאשר לשני שותפים יש דירות בגודל זהה שנמצאות בשותפות, הרי שכל שותף יקבל דירה אחת ובמידה וישנם הבדלים בגודלו של הנכס ואחד מהשותפים מקבל דירה שהינה גדולה יותר מבחינת שטחה, בית המשפט יורה להעניק פיצוי לשותף האחר בדרך של איזון.

פירוק שותפות בנכס מקרקעין – ההוראות הרלוונטיות בחוק המקרקעין

פרק ה' בחוק המקרקעין, בדגש על סעיפים 37 – 51 קובעים, מציגים ומהווים את הוראות החוק שמסדירות את הנושא והסוגייה של פירוק שיתוף בנכס מקרקעין. תכלית ההוראות בחוק הינה לאפשר לקיים את עיקרון היסוד שמופיע בפסיקות רבות של בית המשפט שמביא לידי ביטוי את הרצון של המחוקק שלפיו רשאי כל אחד מהשותפים לפרק את השותפות במקרקעין בהתאם לרצונו. עיקרון יסוד זה בדומה לעקרונות יסוד אחרים לא מתקיים בחלל ריק ולא אחת עקרונות חשובים אחרים מתנגשים עם עיקרון החופש שהמחוקק העניק לשותף במקרקעין בכל הנוגע לפרק את השיתוף.

העקרונות הבסיסיים עליהם מבוססת הזכות לפירוק שיתוף

בית המשפט יורה על פירוק שותפות במקרקעין בהתאם לארבעה עקרונות מרכזיים:

• זכות העל הבסיסית שקובעת שכל צד רשאי לדרוש פירוק שיתוף לפי סעיף 37א בחוק.
• פירוק שותפות במקרקעין בדרך של חלוקה בעין וזאת במידה וניתן ליישם זאת.
• כאשר לא ניתן לפרק שותפות מקרקעין בעין, לפי העיקרון השני, נכסי המקרקעין יפורקו בדרך של מכירה.
• כאשר לא ניתן לבצע פירוק שותפות על פי העקרונות האחרים, בית המשפט יפרק את השותפות במקרקעין באמצעות הפיכתם לבית משותף.

הזכות לתבוע פירוק שותפות בנכס מקרקעין

סעיף 37א בחוק המקרקעין קובע את העיקרון המרכזי והראשון שעל פיו כל שותף במקרקעין יהיה רשאי לתבוע פירוק שיתוף בכל זמן – הזכות לתבוע פירוק שיתוף בנכס:

• כל שותף בנכסי מקרקעין משותפים יהיה זכאי ורשאי לדרוש פירוק של השיתוף בכל עת.
• במידה ובהסכם השותפות הייתה תניה השוללת או כזו שמגבילה את האפשרות ואת הזכות לדרוש פירוק של השיתוף לתקופה שעולה על שלוש שנים, הרי שבית המשפט יהיה רשאי, בחלוף שלוש שנים, להורות על פירוק של השיתוף וזאת על אף התניה במידה ונראה לו שדבר נדרש וצודק בנסיבות של המקרה הספציפי.

ההוראות בסעיף לא מותירות כל מקום לספק וללא ספק הוא מניח בידיו של כל אחד מהשותפים בשותפות המקרקעין את הרשות והזכות לפרק את השותפות  בכל עת. סעיף 37ב מרחיב את הזכות הזו ומעניק לבית המשפט את הסמכות לבטל, במצבים מסוימים, כל הגבלה ומגבלה שהצדדים בשותפות קבעו ביניהם בהסכם בנוגע לביטול השיתוף וזאת בחלוף שלוש שנים ממועד החתימה על ההסכם. חשוב להדגיש ולהזכיר שהזכות לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין בדומה לזכויות אחרות בעולם המשפט, מותנות וכפופות לחובת תום לב שאוסרת לעשות שימוש לרעה בזכות של בעל זכות כלשהי וכך גם של בעל זכות במקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין

סעיף 39 בחוק המקרקעין קובע שהעיקרון השני שעל פיו שותפות בנכס מקרקעין תפורק הינו: כאשר שותפים בנכס מקרקעין לא הגיעו להבנה והסכמה בנוגע לדרך ולאופן שיש לפרק את השותפות וכאשר נכסי המקרקעין אכן ניתנים לחלוקה, בית המשפט יעניק עדיפות לפירוק של השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

החוק קובע באילו תנאים ואילו סוגי נכסי מקרקעין ניתן לחלק בדרך של חלוקה בעין:

• חלוקה בעין הינה אפשרית רק במידה וישולמו תשלומי איזון בין שותף לשותף. בית המשפט רשאי ובעל סמכות לחייב את הצדדים השותפים במתן תשלומים אלה וזאת במידה שנראה לו כי הדבר נכון, יעיל וצודק בהתאם לנסיבות. על תשלומי איזון חלות הוראות המופיעות בסעיף 25 לגבי השינויים המחויבים.
• במידה ובית המשפט רואה צורך בכך, הרי שהוא יהיה רשאי להורות ולחייב ברישום של זיקת הנאה בין החלקות.
• חשוב להבהיר שחלוקה בעין מהווה חלוקה המפרידה נכסים ספציפיים במקרקעין ומעניקה לכל אחד מהשותפים חלק נפרד וספציפי לשימושו. לדוגמא, חלוקת חלקה לכמה תתי חלקות שהינן נפרדות והענקה של זכויות על כל חלקה לשותפים השונים וזאת בשונה מחלוקת זכויות שווה בין שני שותפים על חלקה אחת.
• ישנם מצבים שעל מנת לחלק את השווי של המקרקעין באופן שוויוני, נדרש בית המשפט להורות לצדדים על תשלומי איזון. לבית המשפט ישנה הסמכות להורות על רישום של זיקת הנאה במקרקעין וזאת על מנת לאפשר לשותף אחד או יותר לעשות שימוש במקרקעין כפי שהוקצו לו בחלוקה.

חלוקה בעין מהווה ונחשבת לדרך המלך, בה ראוי שייבחר בית המשפט במידה והדבר מתאפשר לצורך פירוק שיתוף –  שותפות בנכס מקרקעין. חשוב להדגיש שהמחוקק רואה בחלוקה זו כדרך חלוקה מועדפת גם כאשר משמעות הדבר הינה גרימת הפסד מסוים לשותפים וזאת כל עוד ובתנאי שההפסד הזה לא "ניכר".

פירוק דרך מכירה

בסעיף 40א בחוק המקרקעין קובע המחוקק את העיקרון השלישי לפירוק שותפות בנכס מקרקעין. במקרה שבו המסקנה החד משמעית הינה שאין אפשרות לפירוק וחלוקת המקרקעין בעין שכאמור נחשבת לדרך הטובה ביותר, החוק קובע סוג של דרך חלופית שעל פיה השיתוף יפורק וזאת באמצעות מכירת המקרקעין. כאשר מדובר במקרקעין שלא ניתן לחלקם או במידה ובית המשפט נוכח שחלוקה בעין עלולה להוביל ולגרום להפסד משמעותי וניכר לכל השותפים או לחלק מהם, יתבצע פירוק של השותפות באמצעות מכירה של המקרקעין וחלוקה של סכום הפדיון. הליך המכירה יתבצע בדרך בה נמכרים נכסי מקרקעין שעוקלו בהוצאה לפועל, למעט במקרים שבהם בית המשפט הורה על אפשרות ודרך אחרת שנראית כצודקת ויעילה יותר בנסיבות של העניין. כאמור, כאשר מדובר בנכסי מקרקעין שלא ניתן לחלקם בעין, בית המשפט יפרק את השותפות בהם בדרך של מכירה. החוק קובע שהמכירה תתבצע בדרך של כל המרבה במחיר, למעט מקרים שבהם בית המשפט יגיע למסקנה שנכון יותר למכור את הנכס בדרך אחרת.

שאלת מהו הפסד ניכר?

הדרך הנכונה ותחנת המוצא לפירוש של החוק הינה להורות על חלוקת נכס המקרקעין בעין. בכל הנוגע לדרך הזו, הרי שישנה הסכמה כוללת ורחבה. החוק לא נכנס לסוגיית הכדאיות, להשוואה של ערכים בין מגוון סוגי הפעילויות או לאיזו פעילות תוביל לקבלת התמורה המשתלמת והגבוהה ביותר. למעשה החוק מבוסס על עיקרון דרך השלילה, כלומר האם ייגרם הפסד ניכר לשותפים כתוצאה מהחלוקה? החוק לא עוסק ומתבסס על השאלה כיצד אפשר לנצל את הפוטנציאל הממוני שטמון בנכס המקרקעין אלא בוחן את שאלת ההפסד הניכר.

מניעת ניצול לרעה של הזכות לפירוק שותפות

אף על פי כן, לא נשללת האפשרות שבמקרים מסוימים כאלה ואחרים, תהיה חריגה מהתחום המצומצם באופן יחסי של הפסד ניכר, אולם במקרים אלה, יש לנקוט במשנה זהירות  ולזכור את כל העת את עיקרון היסוד של דרך החלוקה בעין. היכולת והאפשרות של בעלים או שותף לכפות על השותפים האחרים פירוק של השותפות, אין פירושה שהוא זכאי ליהנות ולעשות שימוש בזכות הזו בכל מקרה והזדמנות ולבצע באמצעות ניצול הזכות הזו עסקאות מקרקעין מניבות רווחים שאין להן כל קשר לחלוקה של הנכס בעין. משום כך, החוק קובע שעל מבקש פירוק השותפות לצמצם את עצמו עד כמה שניתן למסגרת של בעלות קניינית ובמידה וברצונו להפוך את נכס המקרקעין למקור הכנסה ועשיית רווחים, הרי שעליו לנקוט בדרכים הנכונות והראויות לכך.

פירוק שותפות של בני זוג בדירת מגורים 

זהו המקום לשוב ולהזכיר את ההוראות המופיעות בסעיף 40א בחוק המקרקעין שמסדיר בנפרד פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירת דירת מגורים שנמצאת בשותפות של בני זוג וקובע כמה הוראות חוק ספציפיות ומיוחדות למצבים אלה. המחוקק ראה לנכון, באופן טבעי, לקבוע הוראות מיוחדות המתייחסות לעניין של פירוק שותפות של בני זוג בדירת מגורים וזאת על מנת להבטיח את עתיד ואת טובת הילדים.

• אופן פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, שלא נובע או כרוך בתביעת גירושין, דומה למדי לפירוק של כל שיתוף ושותפות אחרים בנכסי מקרקעין ועל הפירוק של שיתוף מסוג זה חלות כל ההוראות של חוק המקרקעין משנת תשכ"ט 1969. כאשר ישנם לנכס שני שותפים בלבד ואחד מהשותפים מעוניין ודורש לפרק את השיתוף לפי הזכות המופיעה בסעיף 37א בחוק, הרי שבמקרה הזה השותף השני לא יכול לדרוש לקיים את השיתוף על אף הרצון של השותף שלו לפרקו.
• במטרה להשיג את התכלית הזו, ניתנת לבית הדין לענייני משפחה, הסמכות והאפשרות לעצור או לכל הפחות לעכב את מימוש דרישת אחד בני הזוג לפירוק השיתוף בהתאם לנסיבות. עם זאת, חשוב להבין שהמשמעות של הדברים אינה שיש לנקוט בגישה נחרצת שאוסרת על בית המשפט לקיים דיון מעמיק ולהורות באופן אוטומטי על פירוק של השיתוף בנכס – דירת המגורים. ישנם מקרים בהם ההתדיינות בבית המשפט צפויה או עלולה להיות ארוכה, מתישה ומורכבת ואז יהיה מקום להורות לפרק את השותפות באופן מהיר.

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של הפיכת הנכס לבית משותף

בסעיף 42 לחוק המקרקעין נקבעה עוד דרך לפירוק שותפות בנכסי מקרקעין וזאת כאשר אלה יכולים וראויים להיחשב ולהירשם כבית משותף:

• במידה ומדובר בנכס מקרקעין משותף שיכול להיחשב וראוי להירשם כבית משותף, הרי שבית המשפט רשאי, לאחר קבלת חוות דעת ממפקח מוסמך, להורות לפרק את השיתוף באמצעות רישומו של הנכס – הבית בפנקס הבתים המשותפים ולהקצות דירות לכל השותפים בהתאם לחלקיהם.
• במקרה שהליך פירוק השיתוף במקרקעין אפשרי ליישום רק במידה וישולמו תשלומי איזון בין השותפים, בית המשפט רשאי לחייב בהעברת תשלומים מסוג זה היה ונראה לו שהדבר צודק, מועיל ויעיל בנסיבות הקיימות. על תשלומי איזון חלות הוראות המופיעות בסעיף 25. מדובר באפשרות ודרך נוספת לרישום מקרקעין בעין, כאשר ההוראות של הסעיף הזה מעניקות לבית המשפט את היכולת והסמכות לפרק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום של הנכס או הנכסים כבית משותף והקצאה של דירות לכל השותפים בהתאם לזכויותיהם בשותפות.

האפשרות לביצוע חלוקה של נכס – בית באמצעות הפיכה שלו לבית משותף מהווה ונתפסת כהוראה מיוחדת שחלה אך ורק במקרים שבהם ניתן לרשום את הנכס כבית משותף.

לסיכום, הזכות במקרקעין מהווה זכות בסיסית ונמשכת וכך גם יתר הזכויות שנובעות ממנה, כאשר לא חלה התיישנות בעניין הזכות לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין וניתן לדרוש ולהגיש תביעה לבית המשפט לפירוק שותפות במקרקעין בכל זמן. יחד עם זאת חשוב להבהיר שסוגיית פירוק שיתוף בדומה לסוגיות נוספות בתחום דיני מקרקעין הינה מורכבת ומחייבת ניסיון ומיומנות מקצועיים. בכל מקרה בו אתם מעוניינים לבצע הליך של פירוק שותפות בנכס מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ וייצוג מידי עורך דין מוסמך בתחום המקרקעין. כאשר נוצרת מחלוקת בין השותפים ללא יכולת להגיע להסכמה, קיימת האפשרות  להגיש תביעה לפירוק השיתוף וכל זאת בליווי של עורך דין שמתמחה במקרקעין בכלל ובפרט בהליך פירוק שותפות בנכס מקרקעין. הסיוע המשפטי המקצועי יסייע בידכם לצלוח את התהליך ולהימנע מטעויות העלולות לגרום לאובדן של ממון רב ולעוגמת נפש.

ייעוץ וייצוג משפטי מידי מומחים בתחום שותפות במקרקעין וירושה

שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון נחשב לאחד המשרדים הגדולים והמובילים בתחום המסחר האזרחי – מסחרי, מקרקעין, צוואות וירושות. המשרד כולל צוות של משפטנים ועורכי דין מנוסים, בכירים ומיומנים שילוו אתכם לאורך כל הדרך וביחס אישי עד להשלמת עסקת המקרקעין, פירוק שיתוף בנכס, או מימוש הצוואה והירושה בצורה המהירה והחלקה ביותר. הליווי, הייעוץ והייצוג המשפטי שאנו מעניקים ללקוחותינו עומד בסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר ועשוי להוות את ההבדל שבין כישלון, אובדן כספים ועוגמת נפש לבין ניהול ההליך בצורה מיטבית וללא נטילת סיכונים מיותרים. אנו מזמינים לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה ולהיעזר בצוות המומחים המסור והמיומן שלנו שעומד לשירותכם, כך שתוכלו להיות סמוכים ובטוחים שאתם זוכים לקבל מענה משפטי איכותי ומקצועי.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון