עסקה של העברת דירה במתנה מהווה עסקה שבמסגרתה הועברה וניתנה דירה ללא קבלת תמורה כלשהי – ללא קבלת תשלום, שווה כסף אחר וכל תמורה מסוג אחר עבור מתן הדירה.
במידה וניתנה תמורה מסוג כלשהו עבור הדירה, גם אם מדובר בתמורה שהינה חלקית בלבד, העסקה לא תיחשב ותוגדר כעסקת דירה במתנה.
חשוב להבהיר ולהבין שגם עסקת העברת דירה במתנה מהווה עסקת מכר מקרקעין, למרות שהיא אינה כוללת תשלום של תמורה.
המשמעות של עובדה זו היא שחשוב להקפיד לבצע עסקה של העברת דירה במתנה וללא תמורה באותו אופן כפי שמנהלים ומבצעים עסקת מכירת מקרקעין סטנדרטית שהינה בתמורה וזאת בהתאמה לשינויים הנדרשים.
יש לדווח על העסקה לרשות המיסים כפי שנדרש בחוק, להוציא ולקבל אישורים שונים שנדרשים לצורך ביצוע רישום של העברת זכויות על הנכס בטאבו – לשכת רישום מקרקעין ולהשלים את תהליך הרישום בפועל.
הסיבות להעברת דירה במתנה
ברוב המקרים, נהוג ומקובל לבצע עסקת העברת דירה במתנה או העברת דירה ללא תמורה לבני וקרובי משפחה מסיבות שונות, כולל רצון להעביר ולהעניק נכסים שונים במתנה כאשר הבעלים עוד בחיים וזאת במקום שיועברו לאחר פטירתו במסגרת צו הירושה או צו קיום צוואה.
סיבות נוספות הינן העברת נכס – דירה ללא תמורה מתוך כוונה ורצון למנוע בעתיד סכסוכי ירושה, במטרה לאזן את אופן החלוקה של הנכסים שניתנים לבני המשפחה וכן במטרה לקבל וליהנות מהטבות מס שונות.
עסקאות של העברת דירה ללא תמורה מהוות את הסוג השכיח ביותר של עסקאות המקרקעין בישראל וכמעט בכל המקרים הן מבוצעות בין בני וקרובי משפחה.
ישנן כמה סיבות לביצוע עסקה של העברת דירה במתנה בהן:
- העברת דירה מדור לדור
העברה של דירה מהדור של ההורים לדור של הילדים או הנכדים כמתנה מטוב לב ומתוך רצון להקל ולסייע לדור ההמשך.
- שיקולי מיסוי
בעלים של דירה שמעוניינים לקנות נכס להשקעה, חייבים לשלם מס רכישה, כאשר לעתים מדובר בסכומים גבוהים שנקבעים על פי מדרגות המס.
כאשר מדובר בבעלים של דירת מגורים שמעבירים את הדירה שלהם במתנה ללא קבלת תמורה, הם יהיו פטורים מתשלום של מס רכישה באופן חלקי או מלא. במקרה שכזה אפשר להעביר דירה במתנה טרם הרכישה של הדירה הנוספת וכך ליהנות משיעור מס רכישה כפי שמחושב עבור דירה יחידה.
אפשרות נוספת היא להעביר דירה במתנה וללא תמורה לאחר הרכישה של הדירה הנוספת וזאת במקביל ובכפוף להתחייבות למכירת הדירה הראשונה, כולל בהעברה שהינה ללא תמורה, בתוך פרק הזמן כפי שקבוע בחוק. נוסף על כך ישנה אפשרות ליהנות גם מפטור ממס שבח תוך עמידה בתנאים מסוימים.
- תחליף לצוואה
העברת דירה במתנה עשויה להתבצע מתוך שיקול וניסיון למנוע סכסוכים בין בני משפחה, למשל: הורים שחוששים מסכסוכים ומיחסים בעייתיים ועכורים במשפחה או מסכסוכים ומאבקי ירושה לאחר הפטירה שלהם ומעדיפים לחלק את הנכסים והרכוש שלהם עוד בחייהם. אך, ישנם מקרים שבהם עצם הענקת המתנה, עלולה לעורר כעסים ומתחים במשפחה.
- שמירה והגנה על נכסים שמיועדים לילדים
הגנה על נכסיו של אחד מבני הזוג שנמצא בפרק ב' בנישואין – מערכת יחסים שנייה ומעוניין להעביר אותם לילדיו.
- הגנה על זכויותיו של בן זוג מפני נושים בהליכים של פשיטת רגל
בכל מקרה שבו אחד מבני הזוג נקלע לקשיים כלכליים, חובות כספיים או הליכי פשיטת רגל, יש אפשרות, תוך עמידה בתנאים מסוימים, להעביר את החלק בדירת המגורים של בן הזוג שנמצא בקשיים, לבן הזוג השני.
- הנחה והטבה במס רכישה
קבלת הטבות שונות במס רכישה בעת ביצוע העברת דירה במתנה לבן או קרוב משפחה.
- תכנון מס
ישנם מקרים ומצבים רבים שבהם דירה ניתנת לילד במתנה כחלק מתכנון מס וזאת משום שישנן מגוון הטבות במיסוי מקרקעין כאשר מדובר בדירה יחידה. לדוגמא, כאשר מדובר בדירה שנייה, מס הרכישה הינו גבוה ומגיע ל – 8%.
אך כאשר מדובר בדירה ראשונה בסכום של עד 1,664,520 שקלים, הרי שלא ישולם מס רכישה כלל. מעל לסכום הזה ישולם ויועבר מס רכישה מדורג, בשיעור שהינו נמוך באופן משמעותי משיעור המיסוי שמוטל על רכישה של דירה שנייה.
משום כך, כל מי שהינו בעל דירה ומעוניין לרכוש דירה נוספת, יכול להעביר את דירתו הראשונה ללא תמורה לילדו וכך לשלם גם על הדירה החדשה שיעור מס רכישה עבור דירה יחידה.
ישנה אפשרות נוספת שהיא קניית הדירה החדשה על השם של הבן, כך ייצא שהבן ישלם שיעור מס רכישה עבור דירה יחידה.
במקרה שבו בן משפחה מקבל סכום כסף לצורך רכישת הדירה בשיעור שעולה על 50%, הדירה תיחשב ככזו שניתנה והתקבלה כמתנה, לדוגמא בעניין תקופת צינון למכירה שלה בפטור מתשלום מס שבח.
פטור מלא ממס רכישה על דירה במתנה
בתקנה 21 נקבע שלמרות שהענקת מתנה לקרוב משפחה הינה חייבת בתשלום מס רכישה בגובה של שליש משיעור המס הרגיל, הרי שהעברה של זכויות בדירה שנעשית בין בני זוג וזאת כאשר המדובר במתנה שניתנת לבן זוג שמתגורר יחד עימו בדירה, תהיה פטורה מחבות במס רכישה באופן מלא.
גם העברה במתנה שנעשית בין בני זוג כחלק מהליך גירושין תהיה פטורה מתשלום מס רכישה ומס שבח וזאת בהתאם לסעיף 4א בחוק מיסוי המקרקעין.
תכנוני מס שכיחים בעת העברת דירה במתנה
ישנם כמה תכנוני מס מקובלים ונפוצים, בכל הנוגע להעברת דירה במתנה:
- חיסכון במס הרכישה בעת העברת דירה במתנה.
- מקרים שבהם הורה מעוניין לרכוש דירה, אולם ברשותו יש כבר דירה אחת ולכן הדירה החדשה תהווה דירה שנייה והוא יחויב בשיעור מס רכישה שהינו גבוה. במצב הזה ניתן להעביר על שם ילד מעל לגיל 18 את הדירה הנוכחית והוא לא מהווה חלק ושייך לאותו התא המשפחתי. במצב הזה, הדירה שנרכשת היא דירה יחידה ומשום כך, יש עבורה הנחה משמעותית ביותר במס רכישה. אם הורה מעוניין שילדו יחזיר לו את הדירה, הרי שבעת ההעברה של הדירה להורה בחזרה, ישולם שליש מגובהו של מס רכישה רגיל.
- חשוב לציין שעל מנת שלא לשלם מס רכישה עבור דירה חדשה שנקנית, ניתן לבצע העברה של דירה במתנה לילד גם לאחר הרכישה של הדירה החדשה וזאת בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה.
הקלות ופטור בתשלום מס רכישה בעסקת העברת דירה במתנה
הקלות במס רכישה שתקפות וחלות עבור מי שקיבל דירה במתנה, קבועות ומעוגנות בתקנות מיסוי מקרקעין – שבח ורכישה משנת 1974. התקנה קובעת שעת העברת ומכירת זכויות במקרקעין במתנה וללא תמורה מיחיד לקרוב או בן משפחה, שיעור מס הרכישה יהיה בגובה של שליש ממס רכישה הרגיל.
ההגדרה של המונח "קרוב" מופיעה בתקנה מספר 1 בתקנות הרכישה: "קרוב" הינו בן זוג, כולל מי שהיה בן זוג בשישה החודשים לפני המכירה של זכות במקרקעין, צאצא, הורה, אח ואחות, בן הזוג של צאצא.
כאשר דירה מועברת במתנה לבן הזוג של מי שנותן את המתנה כולל בן זוג בשישה החודשים שלפני המכירה של זכות במקרקעין או צאצא, הורה, אח ואחו ובן הזוג של צאצא יקבל הנחה מהמדינה ויחויב לשלם מס רכישה מופחת בשיעור שליש בלבד מהשיעור של המס הרגיל.
לגבי העברת מתנה לבן הזוג, חשוב לדעת ולשים לב שתקנה מס' 21 בתקנות הרכישה קובעת כי במקרים שמדובר בהעברה של דירה ללא תמורה לבן זוג המתגורר באותה הדירה עם מעניק המתנה, הרי שמקבל המתנה – בן הזוג יהיה פטור מתשלום מס רכישה לחלוטין.
לגבי העברה ללא תמורה של דירה בין אחים, כדאי לשים לב שפטור מתשלום מס שבח יוענק אך ורק במקרים שבהם המדובר הוא בנכס שהתקבל בירושה או במתנה לידיו של האח המעביר מההורים של האחים או מההורים של הוריהם ולעומת זאת פטור מתשלום מס רכישה על דירה במתנה ניתן לכל העסקאות של העברה ללא תמורה שמבוצעות בין אחים.
החשיבות בקבלת ייעוץ משפטי בעסקת העברת דירה במתנה
משרדה עורכי דין שמתמחה בתחום המקרקעין מספק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בדיני נדל"ן כולל מיסוי מקרקעין. הייעוץ והסיוע המשפטי הינו מועיל וחשוב ומאפשר ללקוחות לקבל תשובה ומענה לכל סוגיה ושאלה, כולל התייעצות וליווי בנושא מס רכישה על דירה במתנה ובנושאים נוספים
חיסכון במס רכישה עבור מי שנותן את המתנה
אדם שהינו בעלים של דירת מגורים יחידה שמעוניין לקנות דירה נוספת שנייה על שמו, יהיה חייב במס רכישה עבור הדירה הנוספת שנרכשת וזאת בהתאם למדרגות מס שהינן גבוהות יותר וזאת לעומת רוכש שעבורו זוהי דירה יחידה.
תכנון המס יכול להתבצע בצורה הבאה:
העברה של הדירה הנוכחית שבבעלותו ללא תמורה – במתנה לקרוב משפחה, לדוגמא, העברת דירה מהורה לילד במתנה או העברה של דירה מילד להורה במתנה וכך ליהנות מקבלת פטור מלא או הקלה בתשלום של מס הרכישה עבור הדירה החדשה.
במקרה שכזה, ישולם מס רכישה, בגין הדירה החדשה שנרכשת, לפי מדרגות המס של דירה יחידה במקום לפי מדרגות מס בגין דירה נוספת, שמתחילות ב – 8% החל מהשקל הראשון
משרד עורך דין ונוטריון מוביל בתחום מיסוי מקרקעין
משרד עורך דין ונוטריון האן מספק מעטפת שירותים משפטיים רחבה ומקיפה ללקוחותיו בתחום המשפט האזרחי – מסחרי, מיסוי מקרקעין – מס רכישה, מס שבח וכו', הליכי חדלות פירעון והוצאה לפועל, ירושות וצוואות ועוד.
צוות עורכי הדין שלנו פועל ללא לאות באמצעות כלים משפטיים אפקטיביים ועל בסיס ניסיון מקצועי עשיר על מנת להגיע לתוצאה המשפטית הרצויה עבור לקוחותיו. בכל שאלה, פנייה ובקשה אנו עומדים לשירותכם ונשמח להעניק לכם מענה לכל בעיה וצורך בתחום מס רכישה על דירה במתנה ונושאי תקנות מיסוי מקרקעין אחרים.
אנו מקפידים להעניק ללקוחותינו שירות שעומד בסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר וכל זאת באחריות ויחס אישי ותוך שמירה על האינטרסים החשובים ומיצוי מלוא הזכויות המגיעות לכם.
