פיצול דירה לבן משפחה

כל המידע על תהליך פיצול דירה לבן משפחה

הביקוש והדרישה לדירות מגורים עולים במהלך השנים האחרונות וכך גם הצורך בדירה לקנייה או לשכירות עולה. אולם,  ההיצע לא תואם את מידת הביקוש ומשום כך, הולכת ומתרחבת בישראל התופעה של פיצול דירות. חשוב לציין, שעל אף שהתופעה הזו הולכת והופכת לשכיחה יותר ויותר, חשוב להקפיד לבצע אותה כחוק שכן לתמיד היא מתבצעת בהתאם לחוק. 

הסיבות לפיצול דירות

ישנן מספר סיבות לצורך של פיצול דירה באופן כללי ופיצול דירה לבן משפחה בפרט: הסיבה הראשונה הינה שמחירי הנדל"ן והדיור בישראל, הולכים ומאמירים ובמקביל הפופולריות והביקוש לדירות קטנות הולך וגדל, עובדה זו גורמת לכך שההיקף של פיצולי דירות הינו גדול יותר מכפי שראינו בעבר. הסיבה השנייה היא שבמקרים רבים, אנשים לא מעוניינים או שאינם יכולים להרשות לעצמם לשלם מחיר גבוה של שכר דירה ומשום כך הם מחפשים אחר דירות קטנות וזולות יותר. בעלי דירות רואים בכך הזדמנות ואפשרות נוספת ומשתלמת להרוויח כסף ומשום כך הם מפצלים דירה גדולה למספר דירות קטנות יותר וכך מקבלים ונהנים מרווח גבוה יותר.

החוק לפיצול דירה – הליך פיצול דירה כחוק

חשוב לדעת שפיצול דירה ללא קבלה של היתר כפי שנדרש בחוק, מהווה עבירה לכל דבר ועניין. החוק בישראל קובע שפיצול של דירה אחת לשתי יחידות או יותר מחייב קבלת היתר. כאשר פיצול הדירה נעשה על פי החוק ובהיתר, מדובר בתהליך חוקי ואפשר גם למכור את היחידות הנפרדות. במידה ולא התקבל היתר, הרי שמדובר בהליך ותהליך בלתי חוקי, כלומר זוהי עבירה על החוק עם כל ההשלכות והמשתמע מכך. על מנת לבצע את תהליך פיצול דירה לבן משפחה בצורה חוקית ונכונה, מומלץ וחשוב לפנות לקבלת סיוע וליווי משפטי מקצועי מידי עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה. הליווי שניתן על ידי גורם מקצועי הינו מהותי ואף הכרחי  שכן פיצול דירה שלא בהתאם לתנאים המופיעים חוק, עשוי לגרור אחריו קנסות, הגשה של כתב אישום וצו הריסה.

מה כולל וכיצד מתנהל תהליך פיצול דירה?

פיצול דירה לבן משפחה מהווה פתרון מצוין ומשתלם שמשרת כל בני הבית והמשפחה והוא יכול להיות גם רווחי למדי. במידה ויש לכם ילדים שהגיעו לשלב וגיל בו הם זקוקים לפרטיות ולעצמאות או שאתם מעוניינים לספק פתרון מגורים להורים מבוגרים, פיצול דירה לבן משפחה מהווה הליך ופתרון טובים במיוחד. עם זאת, חשוב להקפיד שהתהליך יבוצע על פי התנאים שמופיעים בחוק ולכן ליווי וייצוג של עורך דין מומחה ובעל ניסיון בדיני מקרקעין, הינו חיוני וימנע מכם ביצוע טעויות, עוגמת נפש, קנסות ולעתים אף התמודדות עם כתב אישום. עד היום, רובן של הדירות שזכו לקבל היתר לפיצול הן דירות שחולקו לשני אגפים בהתאם להוראות מפורשות ומפורטות המופיעות בחוק ועמידה בתנאים וקריטריונים מסוימים וזאת כאשר האגף הנפרד שחולק מיועד למגורים של בן משפחה. כאמור, נוכח התקנות והנהלים הנוגעים לפיצול וחלוקה של דירות בישראל, פיצול דירה לבן משפחה הינו ההליך השכיח, המקובל והמבוקש ביותר. פנייה לעורך דין מקרקעין וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי יגדיל באופן משמעותי את הסיכוי שלכם  לקבל היתר לפיצול דירה לבן משפחה. עורך הדין ימליץ לכם כיצד יש ונדרש לפעול על מנת לקבל אישור והיתר מהרשויות לפיצול של הדירה.

קבלת היתר לפיצול דירה בבית פרטי או בדירת קרקע

בשנת 2017 חוקק בישראל חוק פיצול דירות בבתים שהינם צמודי קרקע שקובע כי ניתן לאשר לבתים שהינם צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור בסביבה של המבנה הקיים. המשמעות הינה שיינתן היתר לפיצול של יחידת דיור אחת לשתיים וזאת ללא צורך בתוספת בניה. להיתר הזה יש תנאי שקובע שהמבנה הקיים חייב להיות בגודל של לפחות 120 מ"ר וכי היחידה הנוספת תהיה בגודל של לא פחות מ – 45 מ"ר ותכלול כניסה נפרדת, שירותים נפרדים ומטבח אישי. חשוב לדעת להבדיל בין פיצול של דירה בתנאים כפי שהצגנו לכם קודם לכן לבין פיצול של דירות המיועדות להשכרה כאשר מדובר בבנייה רוויה. תהליך פיצול דירות בבנייה רוויה מתבצע ברוב המקרים בדירות שהינן קטנות יחסית מלכתחילה ומטרת הפיצול הינה לרווח פרטי עבור בעל הנכס.

כיצד לבצע פיצול דירה?

בעקבות חקיקת החוק שמאפשר להעניק היתרים לפיצול יחידת דיור בבתים שהינם צמודי קרקע, הפעולה הזו מתאפשרת ומתאימה בעיקר לאנשים במעמד סוציואקונומי גבוה. אולם נוכח המצב האי שוויוני שנוצר, ניתן דגש כיום לקידום מתן היתר ואישור לפיצול דירות בבנייה רוויה –בבניינים. אמנם במקרים אלה, ההליך והדבר הינו מורכב וסבוך יותר והסיכוי לקבל את ההיתר נמוך יותר, אך סיוע וליווי משפטי מקצועי בהליך הגשת הבקשה לקבלת היתר ובניהול משא ומתן מול הרשויות והגורמים הרלוונטיים, עשוי להגדיל באופן משמעותי את הסיכויים לקבל את ההיתר המיוחל ובמיוחד כאשר מדובר על פיצול דירה לבן משפחה.

התנאים והקריטריונים בחוק לפיצול דירה

על פי החוק מותר לפצל דירות רק באישור של מהנדס העיר ולאחר שנבדקו כל התנאים הנדרשים: גודלה של היחידה הנוספת קטן מ – 30 מ"ר, הדירה שנוספה אושרה ע"י כל בעלי הדירות בבניין וניתן אישור מטעם הרשויות המקומיות. כדאי לדעת שמדובר בתהליך לא פשוט ובמקרים רבים לא ניתן היתר. במידה וברצונכם לבצע פיצול דירה לבן משפחה, חשוב שהתהליך יתבצע בליווי וסיוע צמוד של עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן. פיצול דירה לבן משפחה בהיתר הינו הליך אפשרי בהחלט במידה ואין מגבלות של צפיפות בהתאם  לתוכנית שחלה ומבחינת התקנות ביחס לשטח ומספר היחידות.

היתרונות בפיצול דירה לבן משפחה

פיצול של דירת מגורים הינו חלוקת הדירה לשתי יחידות או יותר. פעולה זו מתאימה למגוון מצבים, מספקת שורה של יתרונות ופתרון איכותי ונוח למצב של מצוקת הדיור ומחסור בדירות קטנות וזאת בשילוב הרצון מצד בעלי הדירות להגדיל הכנסה מהשכרה של דירה אחת להשכרה של שתי דירות. שיפוץ פנימי של דירה שכולל שינוי החלוקה הפנימית, כולל הוספה של מטבח וחדר מקלחת נוספים, לא נחשב עבירה על החוק, במידה והיחידה מיועדת לשמש כדירה אחת. כאשר מדובר בפיצול דירה למגורים של בן משפחה שהינו מדרגה ראשונה, וזאת בחלק מהבית וכאשר הסידור הפנימי מיועד לשמש לפרטיותו של בן המשפחה, דוגמת כניסה נפרדת, הדבר אינו נחשב לפיצול אסור וזאת כל עוד יישמר הקשר הפיזי שבין חלקי הבית ותשתיות החשמל והמים יהיו משותפות.

פיצול דירה ייחשב כחוקי ושלא בגדר סטייה ניכרת אם מתקיימים מספר תנאים:

• ישנה הסכמה מלאה של בעלי הדירות בבניין.
• שטחה של הדירה לאחד הפיצול הינו בגודל 30 מ"ר לפחות.
• מספרן של הדירות שיתווספו לא יהווה למעלה מ – 30 אחוזים מהמספר המירבי  של הדירות שמותר בהוראות של התוכנית החלה על המגרש.
• הוגשה בקשה להקלה מטעמם של כל בעלי הזכויות במגרש.
• קבלת אישור ממהנדס הוועדה.
• קבלת אישור מטעם הוועדה המקומית.

משרד עורך דין ונוטריון מוביל ומנוסה בתחום המקרקעין

משרד עורך דין ונוטריון האן מתמחה במתן שירותים משפטיים מקצועיים במגוון תחומים בדגש על המשפט האזרחי – מסחרי, דיני מקרקעין, צוואות וירושות, הוצאה לפועל ועוד. צוות המשרד מעניק ללקוחותיו שירות שעומד בסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר תוך הקפדה על יחס אישי, אחריות וחתירה ללא לאות להשגת התוצאה המיטבית עבור הלקוח. אנו מספקים מעטפת שירותים משפטיים רחבה ומקיפה הכוללת ייעוץ וליווי בעסקאות מקרקעין מסוגים שונים המיועדת לשמור על האינטרסים של הלקוח, להבטיח מיצוי זכויותיו ולהשלים את העסקה וההליך בצורה החלקה והטובה ביותר.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון