מכירת דירה
מכירת דירה מהווה, עבור רובנו, את אחד הצעדים והמהלכים הכלכליים המשמעותיים והמורכבים ביותר בחיים.
במידה ואתם בעלי נכס ומתכננים למכור אותו, בהחלט חשוב ללמוד ולהבין באופן מעמיק כיצד יש לבצע את המהלך בצורה הנכונה והטובה ביותר, שתחסוך לכם מאמצים, הוצאות מיותרות ועוגמת נפש.
קבלת ייעוץ וליווי מקצועי מידי מומחים בתחום, תסייע לכם רבות בקיצור הליכים בירוקרטיים ותמנע טעויות לא הכרחיות.
ככל שתלמדו ותבינו יותר על השלבים והמורכבות של העסקה ועל התצורה והדרך הנכונות לבצעה, כך יגדלו הסיכויים שתצלחו את המהלך ותעברו את המשוכה בצורה קלה וחלקה.
עסקת מכירת דירה מלווה בהיבטים משפטיים רבים שיש לתת עליהם את הדעת ובהחלט רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה ומומחה בתחום שייצג אתכם לאורך כל הדרך, ייתן לכם טיפים ועצות נכונות ויציב בפניכם תמרורי אזהרה מפני פעולות העלולות להתברר כטעות.
מה חשוב לבדוק לפני שאתם מוכרים את הדירה? ממה יש להיזהר? אילו שלבים נכללים בעסקה? אילו מיסים עליכם לשלם? לכל השאלות הללו ולרבות אחרות, אנו נספק לכם מידע ותשובות שייקלו עליכם לצלוח את העסקה בצורה הטובה ביותר.
עסקה מורכבת שיש להיערך אליה בצורה נכונה
עסקה של מכירת בית או דירה הינה תהליך מורכב הכרוך גם בסיכונים שונים ולכן חשוב להתכונן אליו היטב.
נוכח המורכבות של המהלך וההשלכות של כל צעד ופעולה, מומלץ שלא לנסות ולבצע את עסקת המכירה באופן עצמאי, אלא לקבל ליווי מקצועי שייתן מענה להיבטים המשפטיים, לסיכונים השונים ולהליכים הבירוקרטיים.
העצה הראשונה והמועילה ביותר הינה לשכור את שירותיו המקצועיים של עורך דין מקרקעין מנוסה ובעל מוניטין בתחום וזאת במטרה שיטפל בעסקה וילווה אתכם לאורך כל הדרך.
משרד עורכי דין המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן פרטי ומסחרי, יאפשר לכם לבצע תכנון מס אופטימלי, יבדוק את שווי הנכס, יאסוף מסמכים רלוונטיים, ינהל מו"מ מול רוכשים פוטנציאליים ועוד וכל זאת על מנת להבטיח כי כל פעולה וצעד שתנקטו, יהיו נכונים ומועילים.
מעטפת השירותים המשפטית נועדה להגן על האינטרסים שלכם ולשמור על זכויותיכם וכמובן להבטיח כי העסקה תושלם על הצד הטוב ביותר.
תהליך מכירת דירה – שלב טרום חוזי
לאחר גיבוש וקבלת ההחלטה על מכירת הדירה או הבית שלכם, ישנם כמה נושאים והיבטים פרקטיים שיש לטפל בהם באופן מייד.
הנושאים הללו ידועים ומוכרים לרובנו, אולם בכל זאת מחייבים ידע ומומחיות שיש רק לאנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום.
הנושאים המעשיים מתייחסים לשלושה היבטים מרכזיים:
- בדיקת שווי הנכס – השלב הראשון בתהליך מכירת דירה הינו לקבל הערכה לגבי המחיר המשוער שאותו תוכלו לדרוש ולקבל עבור הנכס. לשם כך, רצוי לבדוק מחירים היסטוריים על פיהם דווחו עסקאות מכירה שהושלמו לגבי דירות דומות באזור מגוריכם. בשלב זה, ניתן להיעזר במתווכים וכן בשמאי מקרקעין המכירים היטב את סביבת המגורים שלכם ויוכלו לספק מידע ונתונים אמינים ומדויקים.
- הכנת הדירה למכירה – בהתאם ובמידת הצורך, בהחלט ניתן לשקול שיפור נראות הדירה ומצב התחזוקה שלה וזאת על מנת להעלות את ערכה ולמקסם את המחיר שתוכלו לקבל עבורה. ביצוע שיפוץ כולל ושדרוג הדירה, בהחלט עשוי להוות פקטור משמעותי בהעלאת ערך הנכס לפני מכירה ובנוסף, המראה האטרקטיבי והמשודרג יעורר התעניינות וימשוך יותר רוכשים פוטנציאליים. עבודות ההכנה יכולות לכלול: צביעה, ביצוע תיקונים קלים, הוצאה של פרטי ריהוט וחפצים מיותרים או ביצוע שיפוץ כולל ויסודי וזאת בהתאם למצב הנכס.
- פרסום הנכס למכירה – כיום, הדרך הטובה ואפקטיבית ביותר לפרסום, הינה שימוש ברשתות החברתיות ובמדיות השונות. בהחלט כדאי לפרסם את הדירה בלוחות אינטרנט פופולריים, אתרים המתמחים בתחום הנדל"ן, לפנות חברים ומכרים ולהציע את הדירה וכן לקבל סיוע מקצועי של מתווך נדל"ן מוסמך ומנוסה הפועל באזור המגורים שלכם.
היערכות מוקדמת בהיבט המשפטי
במסגרת הליך מכירת דירה, מומלץ לבצע היערכות מוקדמת בכל הנוגע להיבטים המשפטיים הנלווים והכרוכים בעסקה.
ליווי וייעוץ הניתנים על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה, יאפשרו לכם להגיע מוכנים לביצוע העסקה ולהימנע מתקלות, טעויות והפתעות מצערות בהמשך הדרך העלולות לעלות לכם בעוגמת נפש, בנזקים כספיים ולעתים אף להוביל לכישלון המהלך כולו.
במידה ועל הנכס שלכם רובצת משכנתא, הרי שחשוב לבצע בירורים מול הבנק וזאת על מנת לבדוק מהו גובה יתרת הסילוק של המשכנתא ולבחון האם ישנן נקודות יציאה נוחות ואפשריות מבחינתכם.
במידה ויש לכם יכולת פיננסית, בהחלט אפשר לבחון את מידת הכדאיות לפירעון המשכנתא ביחס לחלופה של גרירת המשכנתא לנכס אחר.
קבלת ייעוץ מקצועי מידי עו"ד מנוסה בתחום הינה חשובה ומועילה כבר בשלב המקדמי וזאת במטרה שיבצע בדיקות משפטיות שונות דוגמת חבויות מס ויילווה אתכם צעד אחר צעד לאורך כל שלבי העסקה.
הכנה והיערכות נכונות יבטיחו כי תגיעו לשלב המשא ומתן כאשר כל הפרטים והנתונים הרלוונטיים מצויים בידכם וברורים לכם ומדובר בפקטור משמעותי בשלב המו"מ מול הקונים.
הפקת נסח טאבו
כחלק מאיסוף המסמכים הנחוצים לקראת מכירת הדירה, יש להפיק נסח טאבו מעודכן מלשכת רישום מקרקעין וזאת על מנת לוודא כי רישום הזכויות שלכם בדירה הינו תקין ולא נפלו בו טעויות או פגמים, שגיאות בפרטים האישיים שלכם או הערות ועיקולים שלא ידעתם על קיומם.
את נסח הטאבו ניתן להנפיק באתר אגף רישום והסדר מקרקעין אונליין או לחילופין לבקש מערך הדין או המתווך, במידה ושכרתם את שירותיו, שיעשה את המלאכה עבורכם ויחסוך מכם זמן וטרחה.
במקרה בו הדירה שלכם אינה רשומה בטאבו, עליכם להזמין מסמך אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת בהתאם לסטטוס הדירה שלכם.
מכירת דירה מושכרת
ברוב המקרים, בעל הדירה גם מתגורר בה או שהדירה פנויה. אולם, ישנם לא מעט מצבים בהם המוכר משכיר את דירתו לצד שלישי – שוכרים.
מכירה של דירה מושכרת מחייבת התייחסות ומתן תשומת לב מיוחדת וזאת עוד בטרם החלטתם לפרסם את הדירה ולהציעה למכירה בשוק החופשי.
במידה ודירתכם מושכרת ואתם מעוניינים למכור אותה, הרי שעליכם לבדוק את חוזה השכירות במטרה לבדוק את מועד סיום ההתקשרות ותקופת השכירות וכן לבחון האם ישנן נקודות יציאה? האם לשוכר קיימת אופציה להארכת החוזה וכו'.
בהחלט ייתכן שלסוגיה זו יהיו השלכות והשפעות ישירות על ההחלטה לגבי מועד פרסום הדירה למכירה, קביעת המועד לפינוי חוזי ועוד.
בדיקות אלה הינן חיוניות מכמה סיבות:
- ראשית, אתם מעוניינים להיות בטוחים כי מבחינת החוק והחוזה מותר לכם למכור את הדירה וכי לא ייווצרו בעיות מול הקונים ומול השוכרים.
- ללא ספק, בעסקת מכירה של דירה שכורה, נדרש שיתוף פעולה מצד השוכרים כגון: הצגת הדירה לקונים הפוטנציאליים, כניסה של שמאי מטעם הקונים ועוד.
- מועד פינוי בהסכם מכר מהווה תנאי יסודי שהפרה שלו עלולה לגרור חובה למתן פיצויים בסכומים גבוהים. מכאן שאם דירתכם מושכרת, עליכם להיות בטוחים כי תוכלו לעמוד בהתחייבויותיכם כלפי הרוכשים בכל הנוגע למסירת הדירה והחזקה עליה במועד שסוכם. חשוב ליידע את השוכרים מבעוד מועד כי אתם מתכננים למכור את הדירה ולוודא כי הם מודעים להשלכות הנובעות מהמהלך. קבלת סיוע משפטי וייעוץ מעורך דין מומחה תבטיח כי תפעלו בהתאם לחוק וכי תהיו מוגנים בכל מקרה שמשהו ישתבש בהמשך הדרך.
באופן כללי, ניתן ומותר למכור דירה מושכרת, אולם יש לקחת בחשבון כי רוכשים המחפשים דירת מגורים, יעדיפו לרכוש ולקבל דירה ריקה ופנויה.
בחינת היבטי מס הכרוכים בעסקת מכירת דירה
עסקת מכירת דירה הינה משמעותית מבחינה כלכלית ומהרבה בחינות אחרות. ללא ספק מדובר באחד המהלכים והצעדים הפיננסיים הגדולים והמשמעותיים בחיים של רובנו ולכן צריך להקפיד לתת תשומת לב לכל פרט מקטן ועד גדול.
אחד הנושאים שיש להתייחס אליהם בתהליך המכירה, הינו המיסוי. חיוב במס שבח, כאשר מדובר על עסקה בסכום גבוה, עשוי להגיע אף הוא לסכומים גבוהים ולהוות פקטור שישפיע על הסכום יישאר לכם נטו ביד לאחר השלמת העסקה וקבלת התמורה.
בדיקה מוקדמת של נושא מס שבח תאפשר לכם לתכנן ולהתכונן בצורה נכונה מבחינה תקציבית לביצוע העסקה, לשקלל את ההיבטים הפיננסיים השונים וליצור מאזן של הכנסות מול הוצאות מדויק.
במידה ואינכם זכאים לפטור או הנחה בגין מכירת דירה, הסכום שתידרשו לשלם עבור מס שבח עשוי להיות גבוה ומשום כך חשוב לבצע בדיקה מקדמית של הסוגייה הזו בליווי של אנשי מקצוע מומחים ובעל ידע ובקיאות הן בהיבטים המשפטיים והן בהיבטים הפיננסיים.
בדיקה מקדימה של היבט המיסוי הינה חשובה מכמה סיבות:
- חשוב לדעת מראש כמה כסף יישאר לכם ביד לאחר המכירה.
- במידה ואינכם זכאים לפטור או הנחה ממס, באמצעות תכנון נכון, תוכלו לבחון אלטרנטיבות שעשויות לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים.
- במידה וחל על העסקה מס שבח, יש לשלמו בתוך 60 יום ממועד המכירה וחשוב להביא זאת בחשבון ולהשאיר בצד סכום מתאים.
חוק מיסוי מקרקעין שחוקק בשנת 1963 עוסק בהיבטי מס שבח הכרוכים במכירה של זכויות מקרקעין.
על פי החוק, חלה על המוכר חובה לשלם מס שבח בגין מכירת זכויות על דירה שהינה בבעלותכם, אלא אם אתם זכאים להנחה או לפטור ממס שבח או לחילופין שמדובר בעסקה שאין בה שבח כלומר מדובר בעסקה ללא רווח.
המחוקק ראה לנכון לפטור מכירת דירת מגורים משפחתית בכמה מקרים וזאת באמצעות כמה פטורים:
- פטור בגין מכירה של דירת מגורים יחידה וזאת אחד ל – 18 חודשים.
- פטור במקרה שבו הדירה הנמכרת התקבלה בירושה אצל המוכר.
- פטור כאשר מדובר על עסקת העברה לקרוב משפחה ללא תמורה- עסקתך מתנה.
- פטור חלקי לפי מס מוטב – לינארי.
- ועוד.
השאלה לגבי זכאות המוכר לקבלת פטור ממס שבח הינה בעלת משמעות רבה וחשיבות אקוטית. החוק העוסק בעניין זה הינו מסועף ומורכב במיוחד ולכן מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה ויסודית על הסטטוס המשפטי לאשורו.
את הבדיקה רצוי שיבצע עבורכם עורך דין נדל"ן ומקרקעין מנוסה ובעל מומחיות בנושאי המיסוי וזאת על מנת ליצור תכנון מס אופטימלי.
חשוב להבין כי באמצעות תכנון מס נכון, תוכלו לחסוך הרבה כסף ולכן בדיקה מקצועית שתתבצע כבר בשלב מוקדם הינה חיונית, מועילה ועשויה להתברר כמשתלמת במיוחד.
היטל השבחה
במידה וידוע לכם כי בדירה שאתם עומדים למכור קיימות תוספות או חריגות בנייה לא חוקיות, כלומר עבודות שבוצעו ללא קבלת היתר בנייה כנדרש בדין, הרי שחשוב להסדיר את העניין והנושא הזה מבעוד מועד.
בנוסף, יש לבדוק נושא של שימוש חורג בדירה במידה והיה כזה לדוגמא האם הדירה שימשה למגורים או לעסק? חשוב לברר ולבדוק את הנושאים הללו ואחרים מראש עוד טרם החתימה על החוזה והסכם המכר.
מדובר על שלב קריטי וזאת על מנת שלא תיפלו תדרכו בדרך על מוקשים ותמצאו עצמכם במצב בו לקונים יש טענות כלפיכם בשל מצגי שווא או הפרה יסודית של הסכם המכר.
היטל השבחה הינו מס המוטל על בעלים של נכס מקרקעין שערכו עלה ושוויו הושבח כתוצאה מהחלטתה של הרשות המקומית דוגמת אישור זכויות בנייה נוספות, התרת שימוש חורג, מתן הקלות ועוד.
שיעור ההיטל הינו כמחצית מגובה ההשבחה ועל המוכר לשלמו במצב בו יש מימוש זכויות כלומר, קבלת היתר הבנייה או בעת העברת הזכויות בנכס.
עלויות נלוות
כחלק מתהליך מכירת דירה חשוב לברר להביא בחשבון ולברר את כל ההוצאות והחבויות הכספיות הנלוות ולהיערך בהתאם מבעוד מועד.
ההוצאות והעלויות הנלוות השכיחות במסגרת עסקת מכירת דירה הן:
- מס שבח במידה ואין זכאות לפטור.
- היטל השבחה אם חל.
- שכר טרחה לעורך הדין.
- הוצאות סילוק משכנתא (אם יש): קנסות, עמלות, פיגורים וכו'.
- דמי תיווך ובמידה ושכרתם את שירותיו של מדרש תיווך.
- עלויות ביצוע תיקונים ושיפורים במידת הנדרש.
- עלויות החזרת הדירה למצבה הקודם במידה וקיימות חריגות בנייה.
- עלויות בגין תיקון קלקולים שונים במידה וייווצרו בדירה מיום החתימה עד מועד המסירה.
- עלויות אריזה והובלה של תכולת הדירה.
- עלות פירוק מתקנים ורהיטים.
- ועוד
טיפ מועיל הינו לבצע רישום ידני או ממוחשב מסודר של כל העלויות וההוצאות הנלוות שצפויות לכם בכל הקשור לתהליך מכירת הדירה וכדאי להוסיף 5% – 10% בגין הוצאות לא צפויות.
רישום זה נועד להעריך מראש איזה סכום כסף יוותר לכם נטו ביד מתוך תמורת המכר לאחר השלמת העסקה.
מדובר בנתון חשוב במיוחד במידה ואתם רוכשים דירה אחרת במקביל, כך תדעו שיש בידכם תקציב מתאים ותוכלו לסנכרן בצורה נכונה את התזרים ולבנות לוח תשלומים עבור שתי העסקאות.
עריכת זיכרון דברים
טרם חתימת חוזה המכר, יכולים הצדדים לחתום על מסמך הקרוי זיכרון דברים למכירת דירה.
המסמך מנסח בשפה משפטית מקצועית וכל פרטי וסעיף בו עוברים בדיקה מדוקדקת על ידי עורך הדין שלכם. מדובר במסמך משפטי בעל תוקף משפטי מחייב ומכוחו, הקונים רשאים לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתם.
ישנם מקרים בהם זיכרון דברים נחתם טרם היוועצות עם עורך דין ומבלי שבוצעו כל הבדיקות המקדמיות החיוניות.
ההמלצה המשפטית העקרונית הינה שלא לחתום על מסמך זיכרון דברים למכירת דירה ללא ליווי של עורך דין, אלא על הסכם מכר בלבד וזאת לאחר קבלת אישור מעורך הדין שלכם.
חשיבות קבלת ליווי משפטי מידי עורך דין מומחה
כאשר מדובר בעסקת מכירת דירה, אסור לוותר על השירותים המקצועיים של עורך דין מומחה בעסקאות מקרקעין ונדל"ן.
תפקידו של עורך הדין הינו רב משמעות ואף קריטי, שכן מדובר בגורם מקצועי ראשון במעלה שילווה אתכם באופן צמוד ואישי לכל אורך הדרך עד להשלמת העסקה. ב
החלט, מומלץ להיוועץ עם עו"ד מטעמכם החל מהשלב המקדמי, שכן עו"ד מיומן ומומחה בתחום יבצע את הבדיקות המקדמיות החיוניות טרם חתימת הסכם המכר ויבחן את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים בעיניים מקצועיות.
תפקידו של עורך דין מכירת דירה
תפקידו של עו"ד מומחה בעסקאות נדל"ן הינו להגן על האינטרסים החיוניים ולשמור על זכויותיכם. משימתו ומטרתו של עורך הדין הינה להבטיח קבלת מלוא התמורה הכספית במועדים שנקבעו ונקובים בהסכם ולהזהיר אתכם מפני סיכונים אפשריים.
בכל עסקת מקרקעין מעורבים ומועברים סכומי כסף גבוהים, כאשר כל טעות קטנה עלולה לגרום לנזק רב ולעלות לכם ביוקר.
לפיכך, חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד בעל מוניטין וניסיון פרקטי המתמחה בדיני מקרקעיו ומיסוי באופן ספציפי.
רצוי להימנע מלהסתייע בשירותים של עורך דין משותף יחד עם הקונים, אלא להיעזר בעורך דין שיפעל מטעמכם בלבד.
כך תוכלו להיות שקטים ובטוחים כי הייצוג המשפטי שתקבלו נועד לשרת את המטרות והרצונות ולהגן על האינטרסים והזכויות שלכם.
תחום דיני מקרקעין הינו דינמי, מסועף ומורכב והוא כולל היבטים וסוגיות רבים ושונים המתעדכנים כל העת בקצב מהיר.
מכאן שישנה חשיבות רבה לניסיון ולבקיאות של עורך הדין שתבחרו בכל הנוגע לסיכוי שלכם לצלוח את העסקה בצורה חלקה ומוצלחת ללא תקלות והפתעות לא נעימות.
פרמטרים חשובים לבחירת עורך דין מכירת דירה
- וותק – כמה שנות ניסיון מעשי יש לו?
- האם התחום המקרקעין והמיסוי הינו תחום התמחות ראשי או משני?
- האם יש לעורך הדין התמחות גם בכל הנוגע להיבטי המיסוי השונים?
- מי יטפל בכם בעסקה באופן אישי מצוות המשרד?
- האם עורך הדין זמין ופנוי להעניק לכם ליווי ולהתחיל בטיפול באופן מידי?
- מהי מידת זמינותו של עורך הדין, כמה ימים ושעות בשבוע הוא יוכל להקדיש לכם?
- האם נותרה כימיה ואינטראקציה טובה ביניכם?
- האם קיבלתם או קראתם המלצות וחוות דעת מלקוחות המשרד?
- האם רמת המחירים שמשרד עורכי הדין מציע הינה סבירה והוגנת?
- האם אתם חשים אנרגיה ותקשורת טובה וחיובית עמו?
זכרו, כי מכירת דירה אינו מהלך שמתבצע בתדירות גבוהה ומדובר בצעד ועסקה משמעותיים ובעלי השלכות רבות ולכן חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד מומחה ומנוסה בתחום וכזה בעל שם ומוניטין חיוביים.
חתימת חוזה המכירה
שלב חתימת חוזה מכירת הדירה הינו קצר באופן יחסי ואורך כשעה עד שעה וחצי בממוצע. כמובן שכם בשלב זה ישנה חשיבות רבה כי עורך דין מומחה ילווה וייצג אתכם במעמד החתימה.
בבואכם לחתום על החוזה, עליכם להיות מצוידים בתעודת זהות ואין צורך, ברוב המקרים, להביא אתכם מסמכים נוספים, אלא אם עורך הדין הנחה אתכם לעשות כן.
מעמד החתימה מתקיים רק לאחר שהסכמתם עם הקונים על נוסח הטיוטה הסופית, כך שתוכלו לעיין בה בנחת מבעוד מועד ולא להשאיר עניינים ופרטים לא סגורים לשלב החתימה.
חשוב לדעת כי לאחר החתימה על החוזה, לא ניתן לבצע שינויים בנוסח החוזה, אלא בתנאי שקיבלתם את הסכמתו של הקונה וזאת בהתאם לשיקול הדעת שלו.
מכאן שבמידה ומשהו לא ברור לכם בטיוטת חוזה המכר, היוועצו עם עורך הדין שלכם ובקשו שיספק לכם הבהרות ומענה לכל שאלה.
הליווי, הייצוג והייעוץ המשפטיים בשלב חתימת חוזה המכר הינם חשובים וזאת מכמה סיבות:
- מעמד החתימה על חוזה המכר הינו מרגש ומחייב התמודדות עם מסמכים רבים וניירת משפטית ולכן חשוב להגיע לשלב ולמעמד הזה כאשר אתם מוכנים היטב ומיודעים כנדרש.
- מרגע שחתמם על החוזה, הרי שאתם מחויבים מול הקונה לעסקת המכר ובאופן עקרוני אין כבר דרך חזרה. לכן, חשוב לוודא שכל התנאים והנתונים המשפטיים והמסחריים מוסכמים וברורים במלואם.
- לאחר שחתמתם על חוזה המכירה, אתם מעוניינים כי התהליך יימשך בצורה מהירה וכי יישום וביצוע העסקה יסתיימו בצורה חלקה.
מעמד חתימת חוזה מהכר אמור להתבצע בנוכחותם של עורכי דין משני הצדדים, המוכרים והקונים ולעתים יצטרף לפגישה גם מתווך נדל"ן וזאת במקרים בהם העסקה בוצעה בתיווכו ודרכו. מעמד החתימה כולל שלושה שלבים וחלקים עיקריים:
- חתימה על חוזה המכר ע"י שני הצדדים בעסקה.
- חתימה על מסמכים משפטיים נלווים.
- תשלום מקדמה ע"י הקונים למוכרים.
בשלב הראשון, שני הצדדים יחתמו על כמה עותקים מקוריים של חוזה המכירה, כאשר נדרשת חתימה על כל עמוד כולל נספחים.
בהמשך יחתמו שני הצדדים על מסמכים נלווים שונים הקשורים להעברת זכויות בטאבו וכן על טופס הדיווח למיסוי מקרקעין.
הנספחים השכיחים להסכם מכירת דירה הינם:
- נסח טאבו או אישור זכויות מהמרשם המתאים.
- אישור לגבי יתרת סילוק משכנתא של המוכרים במידה וקיימת.
- במידה ומדובר בדירה שטרם נרשמה בטאבו יש לצרף לחוזה ולהסכם תשריטים של הדירה – חנייה, מחסן וכו', הסכם רכישה מקורי ונוהל העברת זכויות מצד החברה המשכנת.
- חוזה שכירות במידה והדירה מושכרת.
- ועוד
סט המסמכים הנלווים להסכם כולל:
- בקשת רישום הערת אזהרה בטאבו או לחילופין בקשה לרישום הערה לגבי מכר במרשם הרלוונטי והמתאים.
- ייפוי כוח בלתי חוזר בנוגע לרישום (מוכרים)
- ייפוי כוח בלתי חוזר בנוגע לביטול (קונים)
- שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות במידה והזכויות הן חכירה.
- מסמכים נוספים בהתאם לנוהל העברת הזכויות דוגמת בקשה להעברת הזכויות.
חשוב שתקבלו לידיכם שני עותקים מקוריים לפחות של החוזה והעתק של כל מסמך נוסף עליו חתומים שני הצדדים וזאת במטרה שיישמרו אצלכם בצורה מסודרת.
קבלת התשלום הראשון – מקדמה
בסיום שלב ומעמד החתימה, תקבלו את התשלום הראשון מהקונים או שהתשלום יופקד אצל עורך הדין שלכם בנאמנות. במעמד החתימה על חוזה מהכירה, על הקונים לשלם לכם מקדמה.
חשוב שלא לחתום על הסכם המכר ולהסכים לקבל תשלום ראשוני בהמשך אלא אם מדובר בתשלום שיופקד בנאמנות על ידי עורך הדין שלכם וזאת לפרק זמן קצר במטרה לאפשר לרוכשים שהות של עד שלושה ימי עסקים לביצוע רישום באמצעות עורך דינם של הערת אזהרה בטאבו.
מומלץ שהעברת התשלום הראשון במעמד החתימה תתבצע באמצעות המחאה בנקאית המשוכה על שמם של המוכרים וחשוב בדוק ולוודא שאין טעויות סופר באיות ובפרטים.
אל תסכימו לקבל המחאה רגילה מחשבון הבנק של הרוכשים, שכן לא ניתן לדעת בוודאות שהיא תכובד לדוגמא במידה ואין יתרה מספקת לזיכוי או שהצ'ק יבוטל.
מקובל כי המקדמה תעמוד על 20% – 10% לכל הפחות מסך התמורה המלא וכאשר מדובר על דירה שמחירה נמוך ממיליון ₪, הרי שרצוי להתעקש על מקדמה בסכום גבוה יותר.
לתשלום המקדמה יש חשיבות רבה, שכן במידה והקונים ישנו את דעתם ויתחרטו או לא יעמדו התחייבויות הבאות שלהם במסגרת העסקה, תהיו רשאים לחלט את התשלום לטובתכם בדרך של קיזוז או ניכוי וזאת בתור פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של חוזה המכירה.
ברוב המקרים, מקובל להסכים ולקבוע פיצוי בשיעור של 10% מהתמורה הכוללת. בנוסף תשלום המקדמה עשוי להיות חיוני ומועיל למימון עסקה מקבילה של רכישת דירה וזאת במידה וכזו מתבצעת על ידכם.
לוח התשלומים והתנאים המסחריים
לוח התשלומים הסטנדרטי והמקובל של חוזה מכירת דירה בנוי בפורמט הבא:
- העברת התשלום הראשון תתבצע במועד החתימה ויש לוודא כי היא תעשה באמצעות צ'ק בנקאי.
- תשלומי ביניים – יבוצעו בתשלום אחד או על פי חלוקה למספר תשלומים בהתאם למועדים הנקובים בחוזה וזאת במהלך התקופה בין מועד החתימה למועד מסירת החזקה בדירה לידיו של הקונה. במידה ויש לכם משכנתא לסלק או שהקונה מתכנן לקחת הלוואה מסוג משכנתא לצורך מימון תשלומי התמורה, יש לוודא כי עורך דינכם יסנכרן בין התשלומים.
- תשלום אחרון – יתרת התמורה – התשלום האחרון יבוצע כנגד העברת ומסירת החזקה בדירה לקונים במועד המסירה כפי שסוכם. במועד זה, עורך הדין שלכם ימציא לידי עורך הדין של הקונים את כל האישורים והמסמכים הנדרשים על מנת לבצע רישום של הנכס בטאבו.
ברוב המקרים, התשלום האחרון יהיה בשיעור של 10 עד 20 אחוזים מהתמורה.
חשוב להקפיד שלא להעביר את החזקה בדירה לידי הרוכשים בטרם קיבלתם את התשלום האחרון בפועל. בנוסף, יש לוודא כי כל התנאים המסחריים שהסכמתם עליהם עם הרוכשים באים לידי ביטוי בצורה מדויקת ומפורשת במסגרת החוזה כגון: מועד המסירה כולל אפשרות הקדמה או דחייה, מצב הנכס – במידה והתחייבתם לבצע תיקונים או להשאיר ציוד בידרה וכו', עדכון הסטטוס מול השוכרים במידה ויש כאלה בדירה וכו'.
מנגנוני הגנה משפטיים חשובים
עסקת מכירת דירה עלולה לטמון בחובה כמה סיכונים אפשריים, לדוגמא אם הרכוש יפר את הוראות ההסכם או יתחרט.
לעתים, מצבים מסוג זה עלולים להתרחש בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הקונה כגון מחלה או פטירה חלילה.
בשל כך חשוב לוודא כי עורך הדין שלכם יכניס מנגנוני הגנה משפטיים בחוזה המכירה וזאת במטרה לשמור באופן דווקני ומירבי על זכויותיכם בעזקה בכל מקרה של תקלה בלתי צפויה והפרות מכל סוג שהוא.
לרשותו של עורך דין מקרקעין מנוסה עומדים כלים משפטיים אפקטיביים ומקצועיים שניתן לכול להכיל אותם במסגרת ההסכם, כך שתוכלו להיות שקטים ובטוחים כי האינטרסים והזכויות שלכם יישמרו בכל מקרה ובכל מצב.
עו"ד מומחה בתחום מכירת דירה יודע לזהות את הניואנסים הקטנים ביותר של מוקשים שונים שניתן להיתקל בהם במסגרת עסקה של מכירת דירה.
תפקידו הינו להבטיח הגנה על האינטרסים שלכם ושמירה מקסימלית ומיטבית על זכויותיכם וזאת במטרה להבטיח שהעסקה תעבור ותעבוד בצורה חלקה.
מנגנוני הגנה משפטיים נפוצים מטעמו של המוכר
- ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בכל הנוגע לביטול הערות שונות בחתימת הקונה – מדובר במסך קריטי ואקוטי מבחינת המוכר, כלל ברזל הינו כי אין לחתום על הזכם וחוזה מכירת דירה מבלי לוודא כי הקונים חתמו במקביל על ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול במעמד חתימת החוזה. ייפוי כוח מזוג זה כולל מספר הרשאות שלא ניתנות לביטוח כלומר בלתי חוזרות מצד הקונים. המסמך נועד לאפשר לעורך דינכם לבצע פעולות שונות כגון מחיקת הערת אזהרה, הערת משכון ועוד שיירשמו לטובתם של הקונים כחלק מהעסקה וזאת בצורה פשוטה ומהירה. מנגנון הגנה זה יבטיח כי המידה והקונים יפרו את החוזה באופן יסודי, עורך הדין מטעמכם יוכל ויהיה רשאי לפעול לביטול הערת האזהרה וזאת בהיותו נאמן. פעולה זו הינה חיונית במטרה לאפשר לכם למכור את הנכס לצד שלישי וכך לחסוך עוגמת נפש, הוצאות וכאבי ראש מיותרים. בנוסף, מדובר על כלי משפטי יעיל שיצמצם את החשיפה שלכם לסיכון הפרת חוזה. חשוב לדעת כי ללא ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול לא ניתן יהיה להסיר את הרישום שביצע הרוכש לגבי הזכויות שלכם על הנכס בטאבו מבלי שקיבלתם הסכמה מצדו בכתב. במצב שכזה תיאלצו להגיש תביעה לבית המשפט העשויה להימשך פרק זמן אורך ותהיה כרוכה בהוצאות ועלויות נוספות של שכרת טרחת עורך דין ועוד.
- סעיף פיצוי יומי בגין איחור בהעברת תשלומי התמורה – בהחלט מומלץ לקבוע ולהגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי שישולם לכם על ידי הקונים עבור כל יום איחור בהעברת איזה מתשלומי התמורה. לדוגמא ניתן לקבוע פיצוי – קנס של הפרש ההצמדה פלוס ריבית גבוהה או סכום מוגדר ונקוב מראש. רצוי לנקוב בפיצוי משמעותי, שכן ככל שהסנקציה תהיה חמורה וגבוהה יותר, הסיכוי שהקונים יאחרו בתשלומים יקטן.
- פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית – חשוב להגדיר בחוזה סכום פיצוי מוסכם שאותו ישלם כל אחד מהצדדים במידה והוא יפר באופן יסודי את החוזה לדוגמא: הקונה יתחרט וירצה לבטל את החוזה, איחור ניכר מצד הקונה בעברת אחד מתשלומי התמורה וכו'. מקובל לקבוע שיעור פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית בגובה של 15% – 10% מהסך הכולל של העסקה – מחיר הדירה.
מסירת החזקה בדירה
לקראת מועד מסירת הדירה, עורך הדין המייצג אתכם ידאג כי מצויים בידכם כל האישורים והמסמכים הרלוונטיים לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות על שמם של הקונים. עליכם כמוכרים להמציא לידי הקונים אישורים רלוונטיים כנגד קבלת התשלום האחרון וזאת במועד מסירת החזקה בדירה.
בנוסף, תתבצע החלפה מסודרת של השמות בכל הנוגע לחשבונות השונים וכן מומלץ לערוך מסמך פרוטוקול מסירה מסודר המאשר כי שלבי העסקה בוצעו כפי שסוכם.
חזון, ניסיון ודרך ארץ
ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי מידי מומחים במשפט האזרחי – מסחרי ובדיני מקרקעין
משרד עורכי דין האן בהובלתו של עורך הדין שמעון האן מעניק ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים מגוון רחב של שירותים משפטיים מקצועיים הכוללים ייעוץ, ליווי וייצוג בתחומי המשפט האזרחי – מסחרי על רבדיו והיבטיו השונים.
צוות עורכי הדין במשרדנו מתמחה בתחומי דין רבים והינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. לזכותנו עומד רקורד מרשים של הצלחות בייצוג לקוחות בתיקים מורכבים ובעסקאות מקרקעין מכל הסוגים.
בין השירותים המשפטיים החיוניים שאנו מעניקים: כתיבת חוזים והסכמים, ייעוץ וליווי בעסקאות מכירת דירה, ייצוג לקוחות המשרד מול הרשויות השונות וכל הגופים הרלוונטיים בהם: משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, רשות תכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום מקרקעין, רשויות המיסוי וכל הערכאות השיפוטיות.
בכל שאלה, בקשה ופנייה אנו עומדים לשירותכם ונשמח לשתף פעולה ולהעניק לכם מענה מקצועי ושירות איכותי ביחס אישי, אחריות ואדיבות.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
