פטור ממס שבח במכירת דירה – המדריך המלא

עד לפני כמה שנים ספורות, רובם של מוכרי הדירות לא שילמו כלל מס שבח וזאת נוכח היקף רחב של פטורים שניתנו בקלות יחסית.

אולם, בשנת 2014 בוצעה רפורמה מקיפה ומשמעותית בתקנות מס שבח וכתוצאה מכך היקפם של הפטורים צומצם ורבים מהישראלים נכנסו לאוכלוסייה שחייבת בתשלום מס שבח.

השינוי המרכזי שהוחל הרפורמה היה שבעוד שבעבר היה ניתן למכור דירה בכל 4 שנים וליהנות מפטור מלא, הרי שכיום החישוב של המס הינו מורכב יותר והפטורים אינם גורפים.

מס שבח מקרקעין מחושב בתהליך של מכירת דירה ומתייחס לרווחי ההון הנוצרים בעקבות עסקת המכירה.

המונח "שבח" נגזר מההשבחה שנעשתה בנכס המקרקעין ע"י הבעלים הנוכחי המחזיק בנכס.

ההשבחה מחושבת עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז של הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס, עלויות שיפוץ הנכס, מס רכישה, אגרות ומיסים, שכר טרחה לעורך דין, עמלת תיווך והוצאות על ריבית משכנתא.

שיעור מס השבח עומד על 25% מהשבח נטו שהתקבל ונוצר בעסקת מכירת הנכס.

כיצד מחשבים מס שבח?

על מנת להפחית את שיעור המס החייב, חשוב לשמור מסמכים וחשבוניות המעידים על כל הפעולות שבוצעו בנכס כגון: שיפוץ, שכר טרחה לעורך דין וכו'.

הצגה של חשבוניות, בעת מכירת הדירה החייבת מס, תפחית את הרווחים ואת שיעור המס החייב. לדוגמא, במידה ורכשתם דירה במיליון שקלים ומכרתם אותה במיליון וחצי שקלים, הרי שרווח ההון ברוטו הינו 500 אלף שקלים.

מהסכום הזה, מקוזזות הוצאות שכר טרחת עורך דין, עלויות שיפוץ, תיווך וכו'.

בדוגמא זו, הוצאות השבחת הנכס עומדות על 200 אלף שקלים ועל גובה מס השבח הסופי הינו 300 אלף שקלים.

במקרים בהם התגלה שאין שבח ורווח הון בהשוואה למחיר רכישת הנכס, הרי שאין טעם וצורך לעשות שימוש בפטור ממס השבח ובמיוחד בשל העובדה כי ניצול הפטור ימנע את הזכות והיכולת להגיש בקשה לפטור ממס שבח במידה ותמכרו דירה נוספת בעתיד.

רפורמה במס שבח

בעבר, היו שני סוגים של פטור ממס שבח שפטרו את רוב האוכלוסייה בישראל: פטור בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה ופטור במכירה של דירה בכל ארבע שנים וזאת ללא קשר למספרן של הדירות שנמצאות בבעלותו של המוכר.

המשמעות היא שגם במידה והחזקתם ביותר מדירה אחת, כל עוד המכירה בוצעה בהפרש של למעלה מארבע שנים, הרי שנהניתם מפטור מלא ממס שבח.

בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית ורחבה במס שבח שעד לאותו הזמן היה כמעט גורף.

התקנות החדשות קובעות כי מי שמחזיק בדירה אחת ייהנה מפטור רק במידה והוא מחזיק בנכס 18 חודשים לכל הפחות.

מי שמחזיק בכמה נכסים, ישלם שיעור מס בהתאם לחישוב ליניארי, כלומר הפטור האוטומטי של תשלום מס שבח על מכירה בכל ארבע שנים בוטל.

עם זאת, חישוב המס יתייחס לרווח היחסי כפי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה וזהו הליך של חישוב ליניארי.

לדוגמא, מי שרכש דירה שנייה ומעלה ב – 2 מיליון שקלים בשנת 2010 ומכר אותה ב – 2.7 מיליון שקלים ב – 2016, המס יחושב ע"י חישוב השבח הכולל שנצבר בשבע השנים שעברו בין מועד הקנייה למכירה – סך של 700 אלף שקלים וחלוקה לפי שנה, כלומר בכל שנה, מס שבח דירה שנייה, עמד בממוצע על 100 אלף שקלים.

פטור ממס שבח

עבור הציבור הרחב עומד שירות של מחשבון מס מטעם רשות המיסים המאפשר לחשב את שיעור המס על עסקה שעתידה להתרחש או שכבר בוצעה וזאת על מנת להעריך את המס המשוער.

לאחר השלמת העסקה, למוכר יש 40 יום, ממועד המכירה, להצהיר בפני רשות המיסים אודות הנכס שנמכר, התמורה שהתקבלה, ניכויים, תופסות רלוונטיות, חישוב וסכום המס וכן להגיש בקשה לקבל פטור או הנחה.

דיווח זה מועבר לרשות מיסוי מקרקעין באמצעות שליחת טופס 2990 וטופס 7002 וזאת בנוסף לאישורים ואסמכתאות המעידים על הוצאות תשומות וזאת לצורך הכרה בהן כהוצאה.

על המוכר חלה החובה לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום ממועד ביצוע העסקה.

תנאים לקבלת פטור חלקי או מלא ממס שבח מקרקעין

למרות הביטול של הפטורים המרכזיים בשנת 2014 עדיין ישנם תנאים שונים המאפשרים לקבל פטור חלקי או מלא בתשלום מס שבח.

לפניכם הפטורים הקיימים נכון להיום והדרכים לקבל אותם:

• דירת מגורים מזכה כתנאי מקדים לזכאות

דירת מגורים מזכה מהווה תנאי מקדים לזכאות לפטור ממס שבח. על פי הניסוח של חוק מס שבח, דירת מגורים מזכה הינה דירה שבנייתה הושלמה, היא נמצאת בחכירה או בבעלות של 25 שנים ומעלה בידי אדם פרטי ולא ישות עסקית ושימשה בשיעור של למעלה מ – 50% משטחה לצורכי מגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה.

המקרים החריגים המופיעים בלשון החוק הינם בית כנסת וגן ילדים שנחשבים כדירת מגורים מזכה למרות שלא שימשו למגורים.

הפטור מוענק לכל התא המשפחתי ולא למחזיק הנכס בלבד.

במידה והדירה שאתם מוכרים עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה, תוכלו למצוא את מסלול הפטור המתאים והרלוונטי ביותר עבורכם.

בהחלט מומלץ להתייעץ ולהיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה וזאת על מנת לתכנן את המיסוי בצורה מיטבית ולהביא בחשבון גם מכירות עתידיות.

• אחזקה של דירה מעל 18 חודשים

החל משנת 2014, מוכר שהחזיק בזכות על דירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה, יזכה לפטור ממס שבח. משפה המקצועית מצב שכזה קרוי מס שבח דירה יחידה.

בתיקון לחוק צוין כי גם במידה ולמוכר הדירה יש זכות בשיעור הקטן משליש על דירה נוספת, הוא עדיין יוכל ליהנות מפטור מלא על מס שבח.

בנוסף, בעל דירה יחידה שמחזיק דירה שהתקבלה בירושה, יהיה פטור מתשלום מס שבח על מכירת הנכס שלא התקבל בירושה.

• מס שבח ירושה

מכירת דירה שהתקבלה בירושה, מקבלת פטור מתשלום מס שבח, אולם זאת תוך עמידה בכמה תנאים מרכזיים: היורש חייב להיות צאצא של המוריש, המוריש לא החזיק יותר מדירת מגורים אחת ביום הפטירה שלו ובמידה והוא היה נשאר בחיים ו היה מוכר את דירת המגורים שלו, הוא היה פטור ממס שבח.

• פטור במכירת שתי דירות

החוק קובע כי תושב מדינת ישראל יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירה של שתי דירות יחד, רק בתנאי שמטרת המכירה היא רכישה של דירה אחת במקומן.

בנוסף, שוויה של הדירה החדשה חייב להיות בשיעור של 75% לכל הפחות משוויין של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה מיועד להבטיח כי ההון אכן מנוצל לצורך רכישת דירה.

תנאים נוספים לקבלת פטור זה הינם: במועד המכירה של הדירה הראשונה, למוכר יש בעלות על דירה נוספת אחת בלבד.

הפטור ניתן רק במדיה ופרק הזמן שעבר בין המכירה של הדירה הראשונה לדירה השנייה אינו עולה על 12 חודשים והרכישה של הדירה החדשה התבצעה או תבוצע ב – החודשים לפני או אחרי מכירתה של הדירה השנייה. המחיר הכולל של שתי הדירות הינו עד 2 מיליון שקלים, מעל סכום זה, הפטור שניתן הינו יחסי להפרש.

• אין תמורה בעסקת המכירה

פטור בעת העברה של נכס ללא קבלת תמורה מתקבל בסיטואציות של העברת דירה כמתנה לבן משפחה וזאת בהתאם לתנאים המופיעים בחוק.

החל משנת 2014 ההגדרה של קרוב משפחה שונתה וצומצמה, כאשר העברה בין אחים תוגדר כפטורה ממס השבח רק במידה והדירה הועברה בירושה מההורים לפני ההעברה.

עדכונים נוספים בחוק מתייחסים לפרק הזמן שמחזיק הנכס התגורר בו מרגע שקיבל אותו.

מקבל דירה במתנה וללא תמורה ייהנה מפטור מס שבח במכירה עתידית וזאת במידה והתגורר בדירה במשך שלוש שנים ברציפות או במשך ארבע שנים לא באופן קבוע.

• עדכונים לפטור משנת 2018

החל משנת 2018, הרפורמה מיושמת באופן מלא ולכן ישנם תנאים נוספים לקבלת הפטור: מדובר בדירה יחידה של המוכר – זהו תנאי בסיסי והכרחי.

הבעלים של דירת המגורים היחידה אינו תושב חוץ ובמצב זה הוא זכאי למכור דירה אחת בכל 18 חודשים.

בדיקה לגבי מספר הדירות שנמצאות בבעלותו של המוכר מתבצעת נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הינו שהמוכר מחזיק בנכס 18 חודשים ממועד סיום הבנייה.

לתנאי זה ישנם סייגים: ההגדרה של מכירת דירה נוספת אינה תקפה במקרים בהם האחזקה של הדירה הנוספת של המוכר קטנה משליש דירה, דירה שהושכרה כדירה מוכרת לפני שנת 1997, דירה שהתקבלה בירושה והינה דירה יחידה של המוריש והיורש הינו בן זוג או צאצא של המוריש.

• תקרה לפטור

הרפורמה במס שבח קובעת תקרה של 4.5 מיליון שקלים לקבלת פטור ממס שבח, כלומר במידה ומס השבח שחושב גבוה מ  – 4.5 מיליון שקלים, הרי שלא יינתן פטור לחלק שמעל לתקרה.

מס שבח בפרויקטים תמ"א 38

כאשר אנו עוסקים בפרויקטים תמ"א 38, נשאלת השאלה האם יש חובה בתשלום מס שבח שכן על פניו נוצר רווח מההשבחה של הנכס וזאת דרך הוספת מרפסת, שיפוץ הבניין, התקנת מעלית, הוספת ממ"ד וכו'.

התשובה לשאלה זו נחלקת לשניים. בעת ביצוע תמ"א 1/38, החוק מפרט מצבים לקבלת פטור ממס השבח כאשר מדובר על זכויות בנייה שהתקבלו או מכירה של זכויות ברכוש משותף.

הפטור ניתן לאחר בחינה של זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה שמתקבלת בעבורן.

לקבלת פטור מסוג זה ישנם מספר תנאים:

התמורה ניתנה על פי תוכנית החיזוק ובשירותי בנייה ולא בכסף מזומן למשל.

המבנה עובר שיפוץ הכולל חיזוק מפני רעידות אדמה, התקנת מעלית, הרחבת שטחי שירות, מחסנים, חנייה ומרפסות שמש.

כאשר מדובר על פרויקטים מסוג 2/38 של הריסה ובנייה מחדש, לא ניתן פטור ממס שבח וזאת משום שמדובר במכירה של נכס וקבלה של נכס אחר במקומו.

רשות המיסים התייחסה לעסקה זו בתור עסקת קומבינציה, אולם מאז החלת הרפורמה, הוכנסו תיקונים לחור המאפשרים לקבל פטור במקרים בהם התוספת לנכס המקורי אינה עולה על 25 מ"ר או שערך הדירה החלופית לא גבוה מהשווי של הנכס המקורי ללא הזכויות הנוספות לבנייה.

בכל מקרה, כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ"א או פינוי בינוי, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה הבקיא ברזי החוק. הליווי והייצוג המשפטי נועד להבטיח שמירה על הזכויות והאינטרסים שלכם ולהגן עליכם מבחינה משפטית לאורך כל הליך ביצוע הפרויקט.

תשובות מקצועיות לשאלות נפוצות

שומה עצמית – שומה עצמית הינה שומה הנערכת ע"י מוכר הנכס ומועברת למס הכנסה וזאת בצירוף הצהרה אודות העסקה והפרטים שלה. הדיווח כולל חישוב מס ורשות המיסים מעבירה לנישום הודעה המציגה את סכום המס שהצהיר עליו וזוהי השומה העצמית של מס השבח. בהמשך, רשות המיסים רשאית לערוך שומה מחודשת וזאת בהתאם לתחשיב שהיא מוצאת לנכון ולהעביר לנישום את הסכום החדש והמעודכן. בכל מקרה, חשוב לדעת כי ניתן להגיש ערעור על שומה זו.

משפרי דיור – בחלק מהמקרים, משפרי דיור מוכרים את הנכס הקודם שלהם רק לאחר שרכשו דירה חדשה כך שנוצר מצב בו הם מחזיקים בשתי דירות בעת המכירה ועל פניו חייבים במס שבח. במטרה למנוע מצב שכזה, המחוקק קבע שיינתן פרק זמן של 18 חודשי חפיפה במהלכו משפר הדיור מורשה להחזיק בשתי הדירות במקביל וליהנות מפטור ממס שבח מקרקעין.

מכירה חלקית – כאשר מדובר על קרקע והמוכר מבצע עסקה רק על חלק מהשטח, הרי שהמס מחושב על פי שוויה של הקרקע כולה ולא על פי שוויו של החלק הנמכר באופן ספציפי. המשמעות היא כי גם במידה וזכויות הבנייה בשטח שנמכר הינן נמוכות יותר, מס השבח מחושב על פי הזכויות הכלליות על השטח כולו.

החשיבות בקבלת ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי

מס שבח הון היה נחשב בעבר למס בספרים בלבד ובפועל הוא כמעט ולא יושם. בשנים האחרונות ולאחר החלת הרפורמה בחוק, הפך מס השבח למס משמעותי שנגבה בעת מכירה של דירות בישראל.

בכל מקרה בו אתם עומדים לפני עסקת מכירה של נכס למגורים, חשוב לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה המתמחה בתחום המקרקעין וזאת על מנת לוודא כי אתם מתנהלים בהתאם לחוק ועם זאת נהנים מכל ההטבות המגיעות לכם וזומרים על הזכויות והאינטרסים החיוניים לכם.

עורך הדין יבדוק, טרם מכירת הדירה, האם ישנה השבחה – רווח בעת המכירה והאם מתקיימים תנאים לקבלת פטור חלקי או מלא מתשלום מס השבח. הייעוץ המשפטי כולל שימוש בכלים מקצועיים והדרכה לגבי הדרכים למימוש הזכאות לפטור.

תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין

על מנת למנוע תשלום מס שבח במקרים בהם אתם זכאים לפטור ומצבים של תשלום מס בשיעור גבוה מכפי שאתם אמורים לשלם, חשוב לערוך שומת מס נכונה וזאת על ידי עורך דין מקרקעין שיידע לנצל את אחד הפטורים הקיימים שמתאים למצבכם ולתנאים הספציפיים של הלקוח.

הליווי המשפטי מאפשר גם ניצול נכון ומיטבי של השיטה הלינארית וזאת תוך קבלת הגנה לינארית על פי התיקון בחוק ההסדרים. מיצוי הזכויות וההטבות המגיעות לכם, קבלת פטור מס שבח ושמירה על האינטרסים החיוניים, כל אלה מהווים מרכיבים מרכזיים בתפקידו על עורך דין מומחה בתחום מיסוי מקרקעין שיבטיח כי הליך עסקת המכירה יתנהל כשורה ובהתאם לחוק ויסתיים בצורה חלקה ומוצלחת.

השירותים שמעניק עורך דין מיסוי מקרקעין הינם רבים ומגוונים:

• בדיקה מקדמית – טרם אתם יכולים לעשות שימוש באחד הפטורים, יש לערוך בדיקה מקדמית שתקבע האם קיים רווח – שבח בעת מכירת הדירה. השבח מחושב מההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה של הנכס וזאת בצמוד לממד ולאחר קיזוז הוצאות נלוות.
• חישוב מס לינארי – התיקונים והשינויים שהוחלו בחוק ההסדרים בשנת 2018 לעניין מס שבח קובעים כי בחישוב מס לינארי – מס מופחת, לא חלה מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור תוך החלה של חישוב המס הלינארי המוטב ואין מגבלת זמן בין מכירה למכירה.
• התיקון קובע כי אין הגבלה על החלת שיעור המס המוטב לגבי מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו טרם יום המעבר. בנוסף, ניתן למכור גם רק חלק בדירה בחישוב לינארי של מס מוטב וכמו גן הוסרה ההגבלה על אפשרות למכור דירת מגורים מזכה לקרוב משפחה בחישוב מס לינארי וכיום ניתן לעשות שימוש במס מוטב גם כאשר מדובר על מכירה בין קרובים.
• חישוב מדרגות מס – בעת רכישה של בית מגורים או דירה, על הרוכש מוטלת החובה לשלם מס רכישה וזאת בהתאם לחוק ולהוראות ותקנות מס הרכישה. חישוב מדרגות המס מתבצע תוך התייחסות לכמה גורמים בהם: מחיר הנכס, האם הדירה הנרכשת הינה יחידה או שמא מדובר בדירה נוספת, הרוכש הינו תושב מדינת ישראל או תושב חוץ ועוד.

• כל הפרמטרים הללו משפיעים על שיעור המס שעל הרכוש לשלם והאם הוא זכאי לקבל פטור מתשלום מס. עורך דין מקרקעין הינו בעל הבקיאות והמומחיות לבצע בדיקה מעמיקה ויסודית באמצעות כלים משפטיים מקצועיים במטרה לזהות אפשרויות לקבלת פטור מתשלום מס או להתאים את מדרגת המס הנכונה ולהימנע מתשלום של שיעור מס גבוה מכפי שהלקוח נדרש על פי החוק.

תנאי הסף ועמידה בהגדרות החוק לקבלת פטור

על מנת שתוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49ב יש לבחון כמה פרמטרים רלוונטיים וזאת במטרה להגיע למסקנת כי הצד המוכר אכן זכאי ליהנות מהפטור המתבקש.

התנאים וההגדרות בחוק עשויים להיות מורכבים להבנה עבור האזרח הממוצע ומכאן שישנה חשיבות רבה לפנייה לעורך דין מנוסה בתחום מיסוי מקרקעין שיעניק לכם ליווי, ייעוץ וייצוג מקצועיים. הבקיאות של עורך הדין ברזי החוק תאפשר להבין את הסטטוס שלכם ביחס לקבלת פטור ולאתר סעיפים הפועלים לטובתכם בדרך להשגת פטור חלקי או מלא מתשלום מס שבח בעסקת המכירה.

דרישת הסף הראשונה והבסיסית הינה כי במועד המכירה, הדירה הינה היחידה בבעלותו של המוכר ושל התא המשפחתי שלו. לדוגמא, שבוע טרם המכירה, המוכר יכול להחזיק בשלוש דירות, דירה אחת הוא מוכר לצד ג', דירה שנייה מועברת ללא תמורה לבן משפחה ואת הדירה השלישית שנותרה היחידה בבעלותו במועד המכירה, הוא מוכר לצד ג' ורק על דירה זו המוכר יקבל פטור.

הסכנה במצב שכזה הינה חשיפה למיסוי פירותי ביחס למכירה של שתי הדירות לצד ג' בשל המועדים הסמוכים ובצב שכזה נדרשת בחינה קונקרטית בהתאם לעובדות ולנסיבות של כל מקרה.

סכנה נוספת היא סיווגה של עסקת המתנה לבן המשפחה כעסקה שבוצעה באופן מלאכותי וזאת במידה והמתנה לא הועברה בפועל, כלומר לא הועברה בעלות או לא הועברו זכויות וכספי השכירות. סיכון זה קיים בכל עסקה הנחשבת כמתנה, אולם הוא גדל במקרים של ריבוי עסקאות.

על מנת למנוע חשיפה לסיכונים מסוג זה, קבלת ליווי וייעוץ משפטי הינה בעלת חשיבות רבה, שכן עורך הדין יבצע בדיקה מדוקדקת מול הלקוח האם ישנה חלוקה של דירת המגורים לכמה יחידות דיור נפרדות.

חלוקה מסוג זה, שוללת אפשרות לקבלת פטור ממס שבח ולכן חשוב להיוועץ עם גורם משפטי מנוסה ומומחה בתחום המקרקעין טרם אתם מבצעים מהלכים שנועדו להשיג עבורכם פטור ממס שבח שלמעשה עלולים לפעול נגדכם.

על מה מוטל מס שבח, כיצד הוא מחושב והאם ניתן לקבל פטור?

מס שבח הינו מס המוטל על רווח וזאת בדומה למס על רווחי הון. מס השבח הינו על ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס למחיר קנייתו. בעשורים האחרונים, המחירים של נכסי נדל"ן בדגש על דירות מגורים עלו באופן משמעותי ובהתאם לכך גם הרווחים של המוכרים הינם גבוהים במיוחד הן באופן אבסולוטי והן כתשואה.

מכאן, שישנה חשיבות רבה לדעת, טרם אתם מוכרים דירה, האם אתם חייבים במס ומה שיעור המס התיאורטי. לצורך כך, יש להעריך עוד בשלב מקדים להליך המכירה, מה המחיר הריאלי וזאת באמצעות קבלת שירותים משפטיים מידי עורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין.

מכירה של דירה בירושה הייתה בשנים עברו מהלך שכמעט ולא היו לו השלכות מיסויות.

מעטים בלבד נדרשו לשלם מס שבח, כלומר היה פטור גורף מס על רווחי ההון שהינם ההפרש שבין מחיר הנכס במכירה למחיר הקנייה במקרים בהם המכירה הייתה של דירה אחת בהפרש של ארבע שנים וזאת ללא קשר למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר.

באופן פרקטי היה מדובר בפטור שניתן לרוב הציבור שהחזיק דירה אחת ואחת למספר שנים היה משדרג את הדירה. מי שהחזיק שתי דירות או יותר יכול היה לתמרן ולמכור דירה אחת בטווח זמן של ארבע שנים וכך ליהנות מפטור.

החל משנת 2014 בה הושקה הרפורמה במס שבח, בוטל הפטור הגורף  של תשלום מס שבח. מי שמחזיק בדירה אחת בלבד (דירה יחידה מזכה) ייהנה מהפטור וזאת במידה שהוא מחזיק בדירה 18 חודשים לכל הפחות.

לעומת זאת, אלו המחזיקים במספר דירות ישלמו מס שבח וזאת על פי חישוב ליניארי. המשמעות הינה כי אין פטור גורף ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שנמצאות בבעלותו של המוכר אחת לארבע שנים כפי שהיה מקובל בעבר והמוכרים מחויבים בתשלום מס שבח בגובה של 25% על הרווח שהתקבל בעסקת המכירה וזאת גם במקרים בהם עברו למעלה מארבע שנים ממועד מכירת הדירה הקודמת.

שיעור המס עומד על 25%, אולם הרווח המחושב לצורכי מס שבח הינו הרווח היחסי שחל משנת 2014 ואילך. המשמעות הינה כי יהיה צורך בתחשיב שייחס את הרווח לשני פרקי זמן או שתי תקופות: תקופה שבה לא חל מס שבח והחלק הזה יישמר כפטור ותקופה בה כן חל מס שבח על הרווח, על תקופה זו הרווח יהיה חייב במס.

ישנם מצבים בהם מחיר המכירה של הנכס היה נמוך ממחיר הקנייה שלו כלומר מדובר במחיר שלילי והמוכר רק הפסיד מביצוע העסקה. במצבים אלה המוכר יהיה פטור באופן מלא ומוחלט מתשלום מס שבח.

כאשר אנו עוסקים בתחום מיסוי מקרקעין, חשוב לדעת כי ישנם כמה כללים הנוגעים להוצאות על הדירה שניתן להפחית מהרווח.

הכרה של הכללים הללו עשויה לתרום רבות להפחתת שיעור מס השבח, אולם על מנת להכיר כללים אלו דרושה בקיאות רבה בתחום מיסוי מקרקעין שלרוב אינה מצויה בקרב האזרח הממוצע אלא מהווה את אחד מתחומי ההתמחות של עורך דין מקרקעין מנוסה.

ייעוץ משפטי בתחום מיסוי מקרקעין

לאחר שמכירים כיצד מתנהלת מערכת מיסוי מקרקעין, ניתן להבין עד כמה חשוב להתנהל מולה בצורה נכונה וכראוי. פעמים רבות, אנשים מקלים ראש במיסים הנלווים לעסקת מכירה או רכישה של נכסי מקרקעין ומגלים בפועל כי מדובר בסכומים משמעותיים שיכולים להפוך עסקה מסוימת לכדאית או לבלתי משתלמת.

דיני מיסוי מקרקעין כוללים תנאים ופרטים רבים וכן מלכודות מס שונות שרק עורך דין הבקיא בתחום מכיר היטב.

בקיאות בתחום דיני מקרקעין תאפשר לכם לצלוח את עסקת המקרקעין בצורה הטובה ביותר, כך שתשלום המס יהיה מינימלי ככל הניתן.

מכאן, שמומלץ, חשוב ואף הכרחי לקבל עזרה מקצועית מידיו של עורך דין מיסוי מקרקעין שיימנע טעויות לאורך הליך ביצוע העסקה וידאג לנצל באופן המיטבי והמקסימלי את הזכויות וההטבות שניתן להשיג עבורכם וזאת תוך שמירה על האינטרסים החיוניים לכם.

הייעוץ והליווי המשפטי כולל הדרכה לגבי פעולות וצעדים שיש לנקוט בהם, כיצד לעשות זאת בצורה נכונה ומתי וזאת על מנת שלא תמצאו עצמכם כורעים תחת נטל המס.

תחום מיסוי מקרקעין באופן כללי ונושא של מס שבח באופן ספציפי הינם סבוכים ומורכבים למדי שכן הם כוללים תנאים ופרטים רבים המחייבים בקיאות.

המסקנה הברורה היא, כי במידה ואתם עומדים לפני ביצוע עסקת מכירה של נכס קיים, הרי שיש לקבל סיוע משפטי מקצועי וזאת על מנת לפעול בצורה נכונה בהתאם לחוק, לשלם את שיעורי המס שאתם נדרשים וליהנות מהטבות ומפטורים שונים בהתאם לסטטוס שלכם ולנסיבות.

גובה מס השבח עשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים ועל כן מוטב להיערך לכך בהתאם, ללמוד את הנושא ולהיעזר בליווי משפטי.

המחיר ושווי הדירה

מיסוי המקרקעין יכול לקבוע כי שוויה הריאלי של העסקה אינו מתאים ועולה בקנה אחד עם השווי כפי שדווח ובהתאם לכך לגזור את המס בהתאם לשיקול דעתו.

במצבים שכאלה, יש להסתייע בייצוג מקצועי של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום המיסוי שיוכל לסייע בשכנוע הרשויות לגבי שווי העסקה. הבנה יסודית ומעמיקה של תחום ונושא מס שבח תסייע רבות בידיכם להפחית באופן משמעותי את שיעור המס וגובה התשלום, מה שיהפוך את העסקה שלכם למשתלמת יותר ואת הרווח והתשואה שלכם לגבוהים יותר.

עורך הדין יידע באיזה פטור כדאי לעשות שימוש וזאת על מנת להשיג ביטול חלקי או מלא של תשלום המס.

הזכויות והחובות של המוכר

כאשר אנו עוסקים במס שבח מקרקעין הרי שחשוב לדעת כי הוא מוטל גם על מכירה של מניות בחברות שהנכסים שלהן הינם מקרקעין בישראל.

תשלום מס שבח הינו בגדר חובה המוטלת על כל אדם שמוכר זכות כלשהי במקרקעין במדינת ישראל וזאת ללא קשר אם הוא תושב ישראל או תושב חוץ.

היות ומדובר במס שנוצר בעסקה מורכבת והגובה שלו עשוי להיות משמעותי, הרי שישנה חשיבות רבה לפנות לעורך דין מס שבח מנוסה שיידע לבחון בצורה מעמיקה את כלל היבטי המיסוי במקצועיות ובחוכמה וזאת עוד טרם ביצוע עסקת המכר.

הליווי המשפטי יבטיח תכנון מס אופטימלי שיסייע בידי מוכרי הדירה להתנהל בצורה נבונה ומושכלת מול חבות המס. בחלק מהמקרים ניתן ליצור עסקה שתהנה מפטור מלא מתשלום מס שבח מקרקעין.

מחשבון מס

על מנת לחשב בצורה נכונה ומדויקת את שיעור המס בעסקת מכירת דירה, רשות המיסים העמידה לרשות הציבור מחשבון מס באמצעותו ניתן להעריך מהו היקף מס השבח וגובה התשלום שיחויב.

על פי החוק, מוכרי הנכס חייבים להצהיר על מכירת הנכס ועל התמורה שהתקבלה עבורו וזאת בתוך 30 ימים מיום ביצוע עסקת המכירה. ההצהרה כוללת דיווח על התמורה, ניכויים, תוספות, סכום המס והחישוב שלו כולל זכאות להנחה או לפטור.

הדיווח מתבצע תוך צירוף אישורים ואסמכתאות המתעדים תשומות והוצאות שיוכרו לצורך חישוב המס. המס שחושב באמצעות המחשבון ישולם תוך 60 ימים מיום המכירה.

חישוב המס והגשת דיווח על תמורה, תוספות וניכויים

למרות שתשלום המס מתבצע, באופן עקרוני,  בתהליך אחיד וברור, ישנם כמה פטורים והקלות במס השבח שעשויים להפחית בצורה משמעותית את גובה התשלום שישתקף במחשבון המס.

על מנת לנצל את ההטבות והפטורים שמגיעים לכם, מומלץ לקבל ליווי מעורך דין מיסוי מקרקעין בעל ניסיון וידע עשירים בכל הנוגע להתנהלות נכונה מול רשויות המיסים.

עורך הדין יידע לטפל בצורה נכונה בעסקה מול הרשויות וזאת לאחר הגשת הדיווח. הייעוץ המשפטי הינו חיוני ובעל חשיבות רבה וזאת על מנת להגיש דיווח ללא טעויות שאינו מציג חבות מס גבוהה מזו שהמוכרים התוודעו אליה. עורך הדין המומחה יוכל לפעול משפטית מול רשות מיסוי מקרקעין וזאת במידה ותתעוררנה מחלוקות בכל הנוגע לגובה התשלום או לחבות המס.

בחינה מקצועית של כל היבטי המס הכרוכים במכירה של נכס

עורך דין מקרקעין בעל ניסיון ומומחיות בתחום מס שבח בעסקאות מכירה של נכסים, מספק שירותי הכוונה וייעוץ בכל הנוגע להיבטי המס הקיימים בעסקאות שונות, מעניק ייצוג לנישומים בדיוני שומות, מבצע תכנוני מס, חישובי מס שבח, החזרי מס שבח, מספק חוות דעת משפטיות מקצועיות בנוגע לסוגיות ייחודיות ומגיש ערעור, במידת הצורך, לגבי צווים או החלטות שהוצאו על ידי רשויות המס.

משום שנושא מס שבח נחשב לאחד מההיבטים המרכזיים המאפיינים מכירה של נכס, חשוב במיוחד שלא להקל ראש ולהתייעץ עם עורך דין מנוסה שיוכל לסייע בידכם למצות את זכויותיכם במקרה של פטור או הקלה וכן לעזור לכם להיערך בצורה נכונה ונבונה לקראת התשלום וזאת באמצעות הערכת סדר הגודל והגובה שלו מראש. הליווי המקצועי יבטיח כי העסקה תתבצע בצורה חלקה וללא דאגות מיותרות.

דרכים לחסוך במס שבח

• הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה – במידה ולמוכר לא היו הכנסות בשנה בה מכר את הדירה או שהכנסותיו היו נמוכות, כך ששיעור המס עליהן נמוך משיעור מס השבח, ייתכן וניתן יהיה להקטין את גובה ונטל מס השבח באמצעות שימוש במדרגות מס נמוכות ובאמצעות ניצול נכון ונבון של נקודות זיכוי שטרם נוצלו.
•  בנוסף, במידה ולמוכר מלאו 60 שנים, על אף שהמכירה הינה הכנסה הונית, הוא יוכל ליהנות משיעורי מס החלים על הכנסה מיגיעה אישית, כלומר חישוב המס יתחיל ממדרגת מס של 10%.

• פריסת השבח על פני מספר שנים – על פי החוק ניתן לפרוס את תשלום מס השבח לפרק זמן של עד 4 שנים או לתקופת ההחזקה בנכס, הקצר מבניהם. בצורה זו, למוכר שלא היו הכנסות במהלך שנות הפריסה, תהיה האופציה לנצל את נקודות הזיכוי שטרם נוצלו על ידו.

• פיצול השבח – בני זוג שמוכרים נכס מקרקעין חייב במס שבח, רשאים להגיש בקשה לפצל את השבח ביניהם. פיצול השבח מביא לכך שכל אחד מבני הזוג ימוסה על פי חלקו, כך שבמידה ולשני בני הזוג או לאחד מהם יש הכנסות נמוכות, הם יוכלו לנצל הן מדרגות מס נמוכות והן נקודות זיכוי שלא נוצלו על ידם.

משרד עורכי דין מוביל ומנוסה בתחום מיסוי מקרקעין

משרד עורכי דין האן, בראשו עומד שמעון האן, מעניק ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים מגוון שירותי ליווי, ייעוץ וייצוג מקצועיים בתחומי המשפט האזרחי – מסחרי.

צוות המשרד הינו בעל ניסיון רב בליווי וייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין הנחשבות למורכבות ומספק ייעוץ בתחום מס שבח שיבטיח ניצול מיטבי של ההטבות, ההנחות והפטורים שמגיעים לכם ושמירה על האינטרסים והזכויות שלכם עד להשלמת עסקת המכירה בצורה חלקה ועל הצד הטוב ביותר לשביעות רצונכם.

משרד עו"ד שמעון האן הינו מהמשרדים המובילים בארץ ובעל אחוזי הצלחה גבוהים במיוחד וניסיון עשיר בתחום המקרקעין!

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון